關於 土地市價查詢 ，我們在網路上蒐集到這些相關的討論、資訊與評價

香港今日社論2020年09月28日(100蚊獅子頭)
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明報社評
明年法定最低工資水平，勞資雙方無法達成共識，上調還是凍結，有待政府拍板。最低工資水平按規例「兩年一檢」，以往一般會因應之前兩年通脹等因素調整，勞方有理由要求追落後，維護基層打工仔，可是資方和一些學者憂慮的，卻是疫下經濟持續低迷，上調最低工資引起連鎖效應，令僱主百上加斤，一旦要控制成本裁員，反而加劇失業。全球經濟前景不明，明年未知是復蘇還是滯脹、通縮還是通脹，最低工資問題，最理想當然是特事特辦一年一檢，然而現實未必可行。勞資雙方各有顧慮，政府處理最低工資問題，應優先照顧基層弱勢，當局同時可考慮採取其他介入措施趨利避害，減輕各方痛楚。法定最低工資2011年實施，勞方、資方及學者組成的最低工資委員會，每兩年檢討一次，並向政府提交建議。

蘋果頭條
「港版國安法」實施近3個月，雖然特首林鄭月娥聲稱該法只是針對「一小撮人」，但惡法實行至今，28人曾遭警方以《國安法》拘捕，年紀最少只有15歲，另有至少7人遭國安處通緝，而今年7.1駕駛插有「光復香港 時代革命」旗幟電單車、被指在灣仔撞向三名警員的唐英傑則被控煽動他人分裂國家及恐怖活動兩罪，是首名被控違反《國安法》的港人。被捕者中不少人只因展示或管有「光復香港、時代革命」等物品，有學者指《國安法》明顯對香港的言論自由造成衝擊。警方回覆《蘋果》查詢時指，截至9月26日，即《國安法》實施約近3個月，共28人（22男6女）涉嫌違反危害國家安全的行為和活動被拘捕，發言人並補充，一名24歲男子已被暫控一項分裂國家罪及一項恐怖活動罪，還柙至10月6日再提堂。另外一名48歲男子則於9月14日被加控多一項發表煽動文字罪，案件押後至11月17日再訊。

東方正論
港府空喊環保口號，蹉跎歲月，一事無成。繼垃圾徵費計劃胎死腹中、屯門廚餘回收廠遭政府收回土地後，原擬三年後投入運作的廢紙回收廠「還未出師身已死」，承辦商拒絕再玩交回土地止蝕離場。一而再，再而三，港府的減廢措施「瓣瓣衰」，折射環保政策天殘地缺，當局搞環保不過葉公好龍。本港廢紙量之多毋庸贅言，從數年前內地拒批廢紙配額一度搞得「廢紙圍城」已可見一斑。實際上，廢紙一直位列本港都市固體廢物第二位，前年堆填區的廢紙棄置量達九十八萬公噸之巨，較一四年大升四成，惟回收量卻逐年下跌。

星島社論
第四季將至，距國泰航空宣布重組方案進入倒數階段，國泰行政總裁鄧健榮接受本報訪問時稱，現時人手嚴重過剩，員工薪金是最大支出，為解決每月「燒錢」十五億至二十億元，故有必要果斷、快速作決定。他說：「無論工作量減幾多，人工支出都冇咩分別。」然而若大幅「瘦身」會很危險，必須維持靈活，以迎接市場復甦。他強調看重眼前生存同時，亦着眼長遠營運。他坦言即使完成重組，在旅客回升前仍不可能「止血」。國泰預告重組方案上，涉及裁員、整合航線等傳聞甚囂塵上，鄧健榮表示，不會回應揣測，但稱疫情下實施大量節流措施後，目前人手嚴重過剩，員工薪酬是最大開支，「無論工作量減幾多，人工支出都冇咩分別。」

經濟社評
在剛過去的周末，新盤出現排隊人龍，反映疫情緩和，樓市氛圍好轉，料發展商會加快開盤步伐，而下季潛在供量多達逾9,000伙。惟發展商持貨力強，加上未來私樓批地供應減少，相信不會因下季新盤供應量多，為了追業績而減價。過去兩天，多個新盤共734伙推售，獲超額認購，結果約330伙成交，是三個月來最旺的周末。由於這些新盤大部分並非首次開售，而且屬貼市價開盤，個別新盤仍能賣出6至7成單位，市場人士認為銷情可算是很好。新盤銷情暢旺，皆因儲局表明未來3年都不會加息，超低息環境持續一段頗長日子，加上目前800萬元以下新盤可承造9成按揭，市民上車較易，疊加疫情緩和，當局放寬限聚令至4人，增加了市民睇樓意慾，從而把被遏抑多月的購買力釋放出來。
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英國買房全攻略　Part 2 看房和出價

字數不多我把部落格全文貼上，就不用點過去看了
但還是有部落格版本連結在這
https://mydevotedlove.blogspot.com/2020/08/part-2.html
以下全文
．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．

買房前功課請參考上一篇
這裡來說說看房的眉角

每個人買房的需求和條件因人而異，先釐清什麼是自己最想要的、不可妥協的，再來尋找符合心目中條件的房。

例如有小孩的家長，學區就很重要。我第一間房子是投資兼自住，地點我選擇不缺穩定租客的大學附設醫院旁邊，出租房買在學校附近總是會有學生來租的。

英國常用的兩個看房網站是Rightmove和Zoopla

我基本上沒看過新建案，新建案是另一回事。以下討論的都不是新房子的情況

如果是第一次接觸的仲介都會先問基本資料，名字、電話、email、預算、房型、付款方式、地段等等，這些差不多是基本問題，每家仲介都有問。
這邊不流行講坪數，都是問你(至少)要幾個房間，house or flat？
問完之後就是約時間看房子，有些時候仲介可以馬上答應時間，有些時候仲介要跟屋主橋再回電。禮拜天他們不上班，會約看房都是一到六。

實際看房的眉角很多，這又很因人而異，和個人需求也有關。

例如暖氣是哪一種？ House用瓦斯比較多，新的flat可能用電的，屋況不好沒有central gas heating的我也看過。窗戶是一層還是兩層？這在冬天保溫能力差很多。EPC上也會註明這間房子的能源等級以及可以改善到哪裡。 房子本身有沒有肉眼可見的裂縫或歪斜？ 天花板跟牆壁有沒有滲水痕跡？ 門框、窗框有沒有歪斜或是扭曲？ 房子本身有沒有chain？ 有的話chain是多長？

chain指的是屋主一買一賣，要把手上的舊屋賣出才有錢買下一間屋子。在房市交易不熱門的地方有chain可能還可以，如果是在倫敦這種一級戰區，有chain很難競爭的過其他買家，因為交易時間會被拉長，chain越長變數越多。

房產的持有方式

英國房產有兩種持有方式，freehold和leasehold

Freehold常見於house，你買房的同時也擁有土地所有權。

Leasehold則是只買一定年限的使用權，時間到了要還給地主。常見於新建案或是本來就蓋成公寓的舊建築。有時會看到一些精華地段的房產特別便宜，這些常是因為leasehold年限太短，而更新這個年限太貴所以打好幾折賣。通常leasehold年限小於70年的會被視為short lease，在銀行貸款或是賣屋上都比較不利。

還有一種是share of freehold，你擁有部分的土地。這種情形發生在house改建成flat，那就是flat的所有人共同持份這塊土地。我們新家屬於這種。

接著來說付款方式，我當過現金買家也經歷過貸款。對急著脫手的賣家來說，現金買家當然是最好最快的方式，強調自己是現金買家也可以增加談判籌碼。但仲介不一定愛現金買家，因為透過推薦mortgage broker他們有時會另外收到抽佣。

我殺過價也加過價，第一次買房因為是在鄉下，競爭者少。我靠著強調自己是現金買家，可以立刻付款砍了還不錯的價錢。我是找人當黑臉，對方喊價時就說我還無法決定要跟家人討論一下，強調我真的很喜歡這間房但家人覺得太貴能不能再便宜一點？或是我們各退一步oo價錢可以嗎？（不行就說我做不了主明天問過再討論，用時間去換空間）。

第二次在倫敦我們需要貸款但沒有chain，我知道這間房的開價低於市價，屋主急著脫手。我下offer時直接加價五千鎊以示誠意，同時在心裡設了一個兩萬五的上限，要是屋主想往上喊我是願意再加的。我無法證實仲介當初說還有另一組現金買家也在出價是真或假，但結果就是我們用我們出的offer價錢買到了～～

有些地方是買方市場，可以慢慢挑。但像倫敦是賣方市場，該出價的時候積極一點主動加價我是願意的。

買房也真的需要緣分，如果已經釋出誠意爭取過了還是無法，那就是和這間房子無緣，一定會有下一間更適合的在等你的。

相關貼文和網站：
前一篇　英國買房全攻略～～Part 1 事前準備
https://mydevotedlove.blogspot.com/2020/06/part-1.html
買房的直覺
https://www.facebook.com/MyLittleLovelyRosa/posts/2599486486936400
共同持有房產的方式
https://www.facebook.com/MyLittleLovelyRosa/posts/2596419473909768
看房網站
https://www.rightmove.co.uk/
https://www.zoopla.co.uk/
看學區網站
https://www.locrating.com/
英國警察網站點進去有crime map，可以直接查詢地區的犯罪率，如果要買陌生地區的話可以先參考
https://www.police.uk/

錄影日期: 2019年7月8日(星期一)6pm
【足本PRO版】《博收購系列 (4 of 4) - 收購舖/樓重建，條數點計?》 Scenario 3: 四個號碼收購重建 (馬頭圍道101號，99號，97號，95號)
個案地址: 土瓜灣馬頭圍道101號，大家姐海天堂龜苓膏舖，建築800呎，叫價3500萬，收實2650萬，租28000

買舖買樓博收購如何計算價值? 相信這系列是全港有史以來最詳盡關於博收購的影片。

全文內容:

買舖 要買得 PRO，上兩集同你講咗單一number 或者兩個 number 地盤發展，由於 EUV (Existing Use Value 現用值) 都係高過 RDV (Redevelopment Value 重建值)，因此該地盤單一或者兩個合併都係無重建價值。咁再買多兩個又點呢?

馬頭圍道101，99，97，95號，4個number 地盤面積合共3584呎。我哋又計過，重建最好就係起幢24層高嘅大廈，合共68米高，總樓面29,673呎。一梯4伙，個單位實用面積saleable area 217呎，sorry, 啱啱好係納米樓。下面4間舖，每間實用面積551呎。

計法同以上 Senario 1 and 2 一樣，唔再計多次啦，你自己睇。

總之，計完一大輪嘢，Redevelopment Value 重建價值就係$317,600,000，亦都係個 Land Value。 每呎樓面地價 AV (Accomodation Value) 就係$10,703。

之前講過，101及99號兩個number 加起來的EUV (現用價值)就係1億2268萬，97及95號兩幢同101及99號兩幢，其實都係差不多一模一樣，就當價值一樣，咁四個number 嘅EUV 就係2.45億。RDV (重建價值) 3.18億，高過EUV (現用價值)2.45億，高出30%，因為重建有錢賺，代表有機會引來發展商一次過收購呢四幢大廈啦。

咁呢間馬頭圍道101號大家姐舖又值幾錢呢?

之前講過，一係就發展商逐間逐間同你傾，可以係天價，可以係市價，可以係賤價。 但通常收購，佢都係「收收埋埋」收咗樓上住宅單位先，因為資金成本較低及可以較低調處理， 收到七七八八，先m同下面間舖傾。 如果收足八成啦，佢就搵把刀仔勒住你條頸，一係你就賣，唔係就向土地審裁處申請強制拍賣。 好似呢度咁，每層嘅業權份數係七分之一， 幾百萬嘅樓同幾千萬嘅舖都係一樣， 我做發展商都梗係收樓先啦。只要每幢收咗樓上6個單位，就可以強拍樓下間舖。 因此，你要作最壞打算。萬一強拍，你可以袋到幾錢呢?

你想詳細了解強拍， 可以睇我2018年5月錄過嘅呢條片， 我相信係全香港有史以來最詳盡嘅收購三部曲。我同我公司分析過好多強拍嘅cases 判詞， 逐個逐個睇，好悶。 法官嘅判詞，估值方式同以上計算方式都係差唔多。

以2018年灣仔皇后大道東153號強拍case 為例， 嗰時係一幢六層高嘅大廈， 地盤面積865呎，合和已經收咗業權份數87.5%， 唯一喺三樓最後一伙業主過咗身，發展商買唔到。合和就係2017年向土地審裁處申請強拍，業主代表依然無任何feedback。

根據發展商搵咗 Savills 做嘅估值報告，嗰幢大廈嘅 EUV (Existing Use Value) ，根據 Direct Comparison Method 直接比較法就係樓上每層值約500萬多啲，地舖值4,251萬，全幢合共$68,860,000。法官都接受咗呢個 EUV 估值。

而 RDV (Redevelopment Value) 方面，用咗 我上面解釋過嘅 Residual Method (剩餘估值法)之後，即係從GDV (Gross Development Value) 總發展價值，減除 development cost 發展成本 (包括建築成本，專業費用(例如建築師/測量師/工程師/律師/會計師/設計師等)，利息成本及發展商利潤等)。

雖然係人都知道合和會拼埋佢自己側邊合和二期嘅地盤一齊發展， 但佢聲稱只可以用單一number去估值幢樓嘅RDV價值， 因為呢幢樓還呢幢樓，側邊地盤還側邊地盤。咁先至可以質低個價收購到更平， 吹佢唔脹，法官又接受咗合和嘅講法， 大石砸死蟹。

合和代表話單一number 地盤去睇， 最好就起一幢五層高嘅商住混合樓。 總樓面面積就係349.6平方米，地積比率4.35倍。地舖就每平方米賣$905,000，閣樓$226,000，住宅就賣$228,000。一平方米等如10.76平方呎，減去發展成本每平方米$30,309，就得到RDV 地價8120萬，即樓面地價 8120萬除總建築面積349.6平方米，等如每平方米 $232,265。

法官接受咗合和一方以的EUV, RDV, 及GDV 估值，因此，係2017年12月6日判咗可以強制拍賣，Reserve Price 底價 8120萬。 當然如果小業主反對的話， 可自行聘請測量師估值， 提出有關理據向法庭反駁。

十單強拍，九單半都係底價成交， 因為你諗下， 如果我入嚟搶， 合和之前收開嘅成本已經係低好多， 我就依家起碼要畀8120萬以上先買到， 先畀合和賺一筆之餘， 我仲未必有能力合併到側邊個地盤發展，因此，除非有心玩嘢，道理上唔會有人入嚟爭。

土地審裁處判出嚟嘅拍賣底價，其實真係可以話係小業主賣樓賣舖嘅最後一關。 呢關守唔到，就一定畀人吃硬。呢單都係咁，2018年1月25日強拍，合和成功以8120萬底價強拍統一業權。 超平!

扣除拍賣開支同埋轉讓契律師費開支後，嗰8120萬就係按 EUV (現用值)的比例分配比業主。即係話，樓上未賣嘅三樓單位業主就分到大約608萬。因此，如果有個傻佬諗住搏收購，用一千萬買入三樓單位落釘的話， 合和咁樣申請強拍，釘子戶就分分鐘倒蝕近400萬啦。

皇后大道東153號樓下間舖，如果係其他人嘅，強拍後就分到約 5000萬。因此，如果你識計數，當年如果你想買入間舖博合和二期收購的話，就唔應該比多過5000萬啦。

去返去馬頭圍道101大家姐間舖，單一number 或者兩個number 發展都係唔值錢，無發展商會來收購。起碼有4個 number 才會引到發展商來收購。之前講過，4個number 的話，馬頭圍道101，99，97，95號，地盤面積合共3,584呎。RDV (重建價值) 就係 3.18億，高過EUV (現用價值)2.45億，高出30%。

因此，如果發展商收超過八成業權，就可以申請強拍。 土地審裁處判出嚟嘅底價， 按照佢過往判詞，應該會係3.18億。 如果又係底價成交的話，以EUV 現用價值比例派錢，地舖業主每間應該可以分到約3230萬。

以上係假設發展商忠忠直直，用四個number同一時間向土地審裁處申請強拍喎，如果大吉利是，好似皇后大道東153號咁，前後腳，分開申請強拍，咁個拍賣底價你所分到的錢就可能遠遠低過3230萬啦。

可能你覺得咁再合併埋側邊啲地盤呢? 會唔會RDV(重建價值)更高? 答案係會。但同樣地，EUV (現用價值)都非常高。因為你睇睇，左右兩邊都係一幢12層高的大廈， 地積比率已經用盡， 發展商要收購重建呢兩幢大廈根本無水位。 因此最大機會，都只係四個number一齊發展。

最後，大家姐呢間舖如果真係以2650萬買入，連厘印費及手續費成本要成2915萬，博收購，我就覺得太博啦。即使博到4個number 一齊重建，可能都只係收到3230萬，賺11%，仲要唔知等幾耐。 期間現有租金回報只係得1.3%，太低啦。三四厘都可以等下。因此我去到盡都只係俾最多2400萬，但整整下呢個video, 我覺得畀多咗添啦，因為真係幾博下，唔知要等幾耐。

我相信呢個係香港有史以來最詳盡分析商舖/樓收購個案價值嘅video。 我哋盛滙商舖基金四分一嘅資金就專買博收購的舖，揸長線。其餘一半係睇地區發展，揸中長線， 淨返四分一就係專買平舖，筍價，短線轉手俾啲想買舖，但唔想煩嘅買家。

想了解更多我哋盛滙嘅商舖基金，投資額300萬港幣起，歡迎隨時whatsapp我或者致電 2830 1111 查詢。希望呢條video 嘅 Senario 1, 2,3, 對你日後買舖買樓博收購出乜嘢價亦都有所啟發。

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「港版國安法」實施近3個月，雖然特首林鄭月娥聲稱該法只是針對「一小撮人」，但惡法實行至今，28人曾遭警方以《國安法》拘捕，年紀最少只有15歲，另有至少7人遭國安處通緝，而今年7.1駕駛插有「光復香港 時代革命」旗幟電單車、被指在灣仔撞向三名警員的唐英傑則被控煽動他人分裂國家及恐怖活動兩罪，是首名被控違反《國安法》的港人。被捕者中不少人只因展示或管有「光復香港、時代革命」等物品，有學者指《國安法》明顯對香港的言論自由造成衝擊。警方回覆《蘋果》查詢時指，截至9月26日，即《國安法》實施約近3個月，共28人（22男6女）涉嫌違反危害國家安全的行為和活動被拘捕，發言人並補充，一名24歲男子已被暫控一項分裂國家罪及一項恐怖活動罪，還柙至10月6日再提堂。另外一名48歲男子則於9月14日被加控多一項發表煽動文字罪，案件押後至11月17日再訊。

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經濟社評
在剛過去的周末，新盤出現排隊人龍，反映疫情緩和，樓市氛圍好轉，料發展商會加快開盤步伐，而下季潛在供量多達逾9,000伙。惟發展商持貨力強，加上未來私樓批地供應減少，相信不會因下季新盤供應量多，為了追業績而減價。過去兩天，多個新盤共734伙推售，獲超額認購，結果約330伙成交，是三個月來最旺的周末。由於這些新盤大部分並非首次開售，而且屬貼市價開盤，個別新盤仍能賣出6至7成單位，市場人士認為銷情可算是很好。新盤銷情暢旺，皆因儲局表明未來3年都不會加息，超低息環境持續一段頗長日子，加上目前800萬元以下新盤可承造9成按揭，市民上車較易，疊加疫情緩和，當局放寬限聚令至4人，增加了市民睇樓意慾，從而把被遏抑多月的購買力釋放出來。

錄影日期: 2019年7月8日(星期一)6pm
【足本PRO版】《博收購系列 (4 of 4) - 收購舖/樓重建，條數點計?》 Scenario 3: 四個號碼收購重建 (馬頭圍道101號，99號，97號，95號) 及強拍

個案地址: 土瓜灣馬頭圍道101號，大家姐海天堂龜苓膏舖，建築800呎，叫價3500萬，收實2650萬，租28000

買舖買樓博收購如何計算價值? 相信這系列是全港有史以來最詳盡關於博收購的影片。

全文內容:

買舖 要買得 PRO，上兩集同你講咗單一number 或者兩個 number 地盤發展，由於 EUV (Existing Use Value 現用值) 都係高過 RDV (Redevelopment Value 重建值)，因此該地盤單一或者兩個合併都係無重建價值。咁再買多兩個又點呢?

馬頭圍道101，99，97，95號，4個number 地盤面積合共3584呎。我哋又計過，重建最好就係起幢24層高嘅大廈，合共68米高，總樓面29,673呎。一梯4伙，個單位實用面積saleable area 217呎，sorry, 啱啱好係納米樓。下面4間舖，每間實用面積551呎。

計法同以上 Senario 1 and 2 一樣，唔再計多次啦，你自己睇。

總之，計完一大輪嘢，Redevelopment Value 重建價值就係$317,600,000，亦都係個 Land Value。 每呎樓面地價 AV (Accomodation Value) 就係$10,703。

之前講過，101及99號兩個number 加起來的EUV (現用價值)就係1億2268萬，97及95號兩幢同101及99號兩幢，其實都係差不多一模一樣，就當價值一樣，咁四個number 嘅EUV 就係2.45億。RDV (重建價值) 3.18億，高過EUV (現用價值)2.45億，高出30%，因為重建有錢賺，代表有機會引來發展商一次過收購呢四幢大廈啦。

咁呢間馬頭圍道101號大家姐舖又值幾錢呢?

之前講過，一係就發展商逐間逐間同你傾，可以係天價，可以係市價，可以係賤價。 但通常收購，佢都係「收收埋埋」收咗樓上住宅單位先，因為資金成本較低及可以較低調處理， 收到七七八八，先m同下面間舖傾。 如果收足八成啦，佢就搵把刀仔勒住你條頸，一係你就賣，唔係就向土地審裁處申請強制拍賣。 好似呢度咁，每層嘅業權份數係七分之一， 幾百萬嘅樓同幾千萬嘅舖都係一樣， 我做發展商都梗係收樓先啦。只要每幢收咗樓上6個單位，就可以強拍樓下間舖。 因此，你要作最壞打算。萬一強拍，你可以袋到幾錢呢?

你想詳細了解強拍， 可以睇我2018年5月錄過嘅呢條片， 我相信係全香港有史以來最詳盡嘅收購三部曲。我同我公司分析過好多強拍嘅cases 判詞， 逐個逐個睇，好悶。 法官嘅判詞，估值方式同以上計算方式都係差唔多。

以2018年灣仔皇后大道東153號強拍case 為例， 嗰時係一幢六層高嘅大廈， 地盤面積865呎，合和已經收咗業權份數87.5%， 唯一喺三樓最後一伙業主過咗身，發展商買唔到。合和就係2017年向土地審裁處申請強拍，業主代表依然無任何feedback。

根據發展商搵咗 Savills 做嘅估值報告，嗰幢大廈嘅 EUV (Existing Use Value) ，根據 Direct Comparison Method 直接比較法就係樓上每層值約500萬多啲，地舖值4,251萬，全幢合共$68,860,000。法官都接受咗呢個 EUV  估值。

而 RDV (Redevelopment Value) 方面，用咗 我上面解釋過嘅 Residual Method (剩餘估值法)之後，即係從GDV (Gross Development Value) 總發展價值，減除 development cost 發展成本 (包括建築成本，專業費用(例如建築師/測量師/工程師/律師/會計師/設計師等)，利息成本及發展商利潤等)。

雖然係人都知道合和會拼埋佢自己側邊合和二期嘅地盤一齊發展， 但佢聲稱只可以用單一number去估值幢樓嘅RDV價值， 因為呢幢樓還呢幢樓，側邊地盤還側邊地盤。咁先至可以質低個價收購到更平， 吹佢唔脹，法官又接受咗合和嘅講法， 大石砸死蟹。

合和代表話單一number 地盤去睇， 最好就起一幢五層高嘅商住混合樓。 總樓面面積就係349.6平方米，地積比率4.35倍。地舖就每平方米賣$905,000，閣樓$226,000，住宅就賣$228,000。一平方米等如10.76平方呎，減去發展成本每平方米$30,309，就得到RDV 地價8120萬，即樓面地價 8120萬除總建築面積349.6平方米，等如每平方米 $232,265。

法官接受咗合和一方以的EUV, RDV, 及GDV 估值，因此，係2017年12月6日判咗可以強制拍賣，Reserve Price 底價 8120萬。 當然如果小業主反對的話， 可自行聘請測量師估值， 提出有關理據向法庭反駁。

十單強拍，九單半都係底價成交， 因為你諗下， 如果我入嚟搶， 合和之前收開嘅成本已經係低好多， 我就依家起碼要畀8120萬以上先買到， 先畀合和賺一筆之餘， 我仲未必有能力合併到側邊個地盤發展，因此，除非有心玩嘢，道理上唔會有人入嚟爭。

土地審裁處判出嚟嘅拍賣底價，其實真係可以話係小業主賣樓賣舖嘅最後一關。 呢關守唔到，就一定畀人吃硬。呢單都係咁，2018年1月25日強拍，合和成功以8120萬底價強拍統一業權。 超平!

扣除拍賣開支同埋轉讓契律師費開支後，嗰8120萬就係按 EUV (現用值)的比例分配比業主。即係話，樓上未賣嘅三樓單位業主就分到大約608萬。因此，如果有個傻佬諗住搏收購，用一千萬買入三樓單位落釘的話， 合和咁樣申請強拍，釘子戶就分分鐘倒蝕近400萬啦。

皇后大道東153號樓下間舖，如果係其他人嘅，強拍後就分到約 5000萬。因此，如果你識計數，當年如果你想買入間舖博合和二期收購的話，就唔應該比多過5000萬啦。

去返去馬頭圍道101大家姐間舖，單一number 或者兩個number 發展都係唔值錢，無發展商會來收購。起碼有4個 number 才會引到發展商來收購。之前講過，4個number 的話，馬頭圍道101，99，97，95號，地盤面積合共3,584呎。RDV (重建價值) 就係 3.18億，高過EUV (現用價值)2.45億，高出30%。

因此，如果發展商收超過八成業權，就可以申請強拍。 土地審裁處判出嚟嘅底價， 按照佢過往判詞，應該會係3.18億。 如果又係底價成交的話，以EUV 現用價值比例派錢，地舖業主每間應該可以分到約3230萬。

以上係假設發展商忠忠直直，用四個number同一時間向土地審裁處申請強拍喎，如果大吉利是，好似皇后大道東153號咁，前後腳，分開申請強拍，咁個拍賣底價你所分到的錢就可能遠遠低過3230萬啦。

可能你覺得咁再合併埋側邊啲地盤呢? 會唔會RDV(重建價值)更高? 答案係會。但同樣地，EUV (現用價值)都非常高。因為你睇睇，左右兩邊都係一幢12層高的大廈， 地積比率已經用盡， 發展商要收購重建呢兩幢大廈根本無水位。 因此最大機會，都只係四個number一齊發展。

最後，大家姐呢間舖如果真係以2650萬買入，連厘印費及手續費成本要成2915萬，博收購，我就覺得太博啦。即使博到4個number 一齊重建，可能都只係收到3230萬，賺11%，仲要唔知等幾耐。 期間現有租金回報只係得1.3%，太低啦。三四厘都可以等下。因此我去到盡都只係俾最多2400萬，但整整下呢個video, 我覺得畀多咗添啦，因為真係幾博下，唔知要等幾耐。

我相信呢個係香港有史以來最詳盡分析商舖/樓收購個案價值嘅video。 我哋盛滙商舖基金四分一嘅資金就專買博收購的舖，揸長線。其餘一半係睇地區發展，揸中長線， 淨返四分一就係專買平舖，筍價，短線轉手俾啲想買舖，但唔想煩嘅買家。

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