#房地合一新制懶人包 2021年又過了一半，時光飛逝，竟然來到7月，今天是「房地合一2.0」、「實價登錄2.0」新制上路的第一天。
很多人還是搞不懂「房地合一稅2.0」到底是什麼，幫大家整理一個懶人包，簡而言之，要杜絕投機客短期炒作課重稅，原本2年內課稅獲利35%~45%，新制拉長到5年。
另外之前有很多投資客，成立人頭公司炒房，新制法人比照「個人」課稅標準。
對自住客的我們來說，基本上新制對我們沒有任何影響，但如果要「換屋」怎麼辦？記得要用「重購退稅」喔！
📌「重購退稅」三大要件要符合：
第一：是出售前一年沒有做為租賃、營業或執行業務使用。
第二：個人或配偶、未成年子女設有戶籍並居住。
第三：出售舊房地與重購新房地的移轉登記日要在兩年內。
注意：如果選用重購退稅，5年內所購房屋不得改作其他用途或再行移轉。
📌【房地合一2.0懶人包】7月1日新制上路
適用對象：個人出售房地而獲利者
預售屋換約也要課徵房地合一稅喔！
Step 1.【先算課稅所得有多少？】
成交價-取得成本-相關費用-土地漲價總數額=課稅所得
※自住房地持有並設籍滿6年出售：免稅額400萬元，超過部分稅率10%
Step 2.【再算要繳多少所得稅？】
課稅所得ｘ稅率(10~45%)=所得稅
※非自願因素（如調職、房地產強制執行）交易 、自有土地與建商合建分回後出售、都更危老重建取得房地後第一次移轉：稅率20%
📌【案例說明比較清楚】
Alex購買一間房1000萬，持有1年半轉售，賣了1460萬，另外支付仲介及代書費用約45萬，這段持有期間計算土地增值稅的土地漲價總數額約15萬。
請問Alex持有1年半，出售房地產，房地合一稅要繳多少？
1460萬-1000萬-45萬-15萬=400萬
400萬Ｘ45%＝180萬
答案：繳稅180萬
但Alex如果不轉手，若持有6年後符合自住優惠並以相同條件出售，可享有400萬免稅額，超過部分再以稅率10%計算，Alex這次不用繳稅 #提醒6年並非一生只能一次
資料圖片來源/財政部網站
#地產秘密客
一生一屋換屋 在 [分享] 一生一屋上路- 精華區Policy - 批踢踢實業坊 的推薦與評價
一生一屋上路
https://tw.news.yahoo.com/article/url/d/a/100101/4/1y0mi.html
今（1）日上路的「一生一屋」適用土增稅10％優惠稅率，堪稱是不動產
稅制的解放，且是換屋族的一大福音。目前土增稅優惠，包括：「重購退稅」、
「一生一次」、「一生一屋」等3大項，都限於自用住宅買賣才適用，
另外也有不同規定，以下依人生階段所產生的換屋需求，由專家傳授撇步，
幫助換屋族更有效節稅：
一、新婚首購族未來由小換大、由郊區換市區，可善用「重購退稅」，
相當於換屋免稅（土增稅）：永慶房屋契約部經理陳俊宏指出，「重購退稅」
是指新買房子的土地公告現值，大於賣掉的舊房子，並在2年內完成換屋，
就可全額退回土增稅。
民眾通常因結婚而買下生平第1間房子，也因經濟能力有限，所以先在市郊購屋，
日後因孩子出生或經濟好轉，打算搬至市區，而市區新房子的公告現值大於
郊區舊房子，且於2年內完成換屋，則不論採取「先賣再買」或「先買後賣」
的換屋模式，都可申請「重購退稅」，符合資格的換屋族，土增稅一毛錢也不用繳。
二、享土增稅優惠稅率，必須先使用過「一生一次」，才可選擇「一生一屋」：
雖然目前頒布的總統令中，未明確規定「一生一次」或「一生一屋」的使用順序，
但財政部賦稅署仍指出，民眾必須優先使用「一生一次」後，再申請「一生一屋」。
以「一生一次」來說，雖然一輩子只限申請1次，但條件較寬鬆，例如名下的
不動產戶數或持有不動產的時間等，皆不受限，只要賣掉房子的前1年，未用於
出租或營業，皆可申請「一生一次」優惠稅率。
東森房屋代書部副理周秉瀛舉例，身為家中經濟支柱的劉先生，近年經濟能力較富裕，
於是再買1間房子孝敬長輩，比鄰而居，未來2間房子於同1天出售時，可同時適用
「一生一次」的優惠稅率。
三、人生巔峰時期遷居豪宅享受，或年老時因孩子長大離家，家中面臨空巢期，
再將大屋換小屋，都可適用「一生一屋」：陳俊宏指出，新上路的「一生一屋」
沒有申請次數的限制，只要是居住且設籍6年以上的房子賣出，且名下只擁有
一戶不動產，就可申請「一生一屋」優惠稅率。
由於「重購退稅」與「一生一屋」皆不限制申請次數，因此陳俊宏建議，民眾若在
2年內仍有買新房子打算，屆時可評估新舊房子的公告現值，若新大於舊，
則又可享有「重購退稅」、也就是土增稅全額退回優勢。
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簡單來說，就是你可以有一間房屋是免稅的
如果你買了新屋，只要兩年內賣掉舊的
就可以選擇讓新屋(通常比較貴)享用免稅
-- 我想，這時候應該是要補回舊的那棟的稅額吧？
也有可能「一生一屋」和「一生一次(首購)」是不會覆蓋的
那就變成最多可以有兩間房屋免稅，一次是首購的 一次是換屋的
從新聞中看不太出來.... 有人知道嗎？
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