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居家植栽風水！為自己種下【招財樹】！
面對地球暖化及溫室效應，種樹能為地球帶來許多好處，樹木會進行光合作用，吸收二氧化碳、放出氧氣，使環境變得清新，是減緩溫室效應及淨化空氣的大功臣。從風水上來講，一盆好的植物不僅能夠使人賞心悅目，還能夠起到開運化煞的作用。今天就跟著艾菲爾老師來看看，種植那些植物能提升你的大好財運吧！記得邀請親友、閨蜜一起來看，提醒他們別種錯植物了。

家中適合擺放的植栽
1丶富貴竹
中國有「花開富貴，竹報平安」的祝辭。所以富貴竹，顧名思義就是要幫助提升財運，也有節節高升的寓意。其他像發財樹丶金錢樹丶銅錢草也是具有招財進寶之意。

2丶鬱金香
鬱金香有著花中皇后的美名，象徵著勝利丶幸福和神聖。也是財富與品味的象徵。

3丶金桔
金桔有著「大吉大利、財富吉祥」的好寓意。金桔盆栽要選果多色紅、枝葉碧綠的。

4丶桃花
正所謂"一樹桃花滿庭春"，要想招來好的桃花姻緣，可以在家中桃花位擺放桃花盆栽（2021桃花位：正南方）有利找尋到金玉良緣。

5丶蘭花
騷人墨客將蘭花比喻成君子，指蘭花有著不趨炎附勢，也不會隨波逐流的氣質，並有富貴之意。蘭花也幫助聚合人氣，對拓展人際關係有著極大的幫助。

6丶菊花
菊花是花中四君子之一，九月盛開跟九九重陽相疊，所以有著吉祥長壽的含意。菊花也像徵正直不屈丶高雅純潔。有助於家中氣場丶磁場的穩定。

適合擺放植栽的位置
1丶大門重擋煞
家宅中的大門掌握整個家庭的財運命脈，同時也是家宅與外界接觸的第一關口，因此大門方位及植物擺設極為重要。可以擺放金桔，招吉利。

2丶玄關招貴人
玄關是進入家宅後的第一個位置，除了可阻隔由外界流向室內的氣流外，也是為正式進入家宅前所做的緩衝。適合擺放富貴竹。

3丶客廳主聚財
客廳是絕大多數家庭裡，家庭成員待最多的地方，因此客廳與家庭和睦丶人際關係息息相關，小者影響到家庭和氣丶大者影響到家庭成員的運勢與未來。因此客廳的入口丶角落丶或是樓梯邊，可以擺放發財樹丶金錢樹；而茶几丶櫃子上則可擺放蘭花。

4丶陽台能生旺
陽台是為家宅換氣的重要位置之一，且陽台光線充足，因此可擺放顏色鮮豔的花卉丶或常綠植物丶葉片較大的觀賞性植物等，如棕竹丶萬年青丶金錢樹丶橡膠樹丶仙人掌等；花卉則可種植杜鵑花丶鬱金香丶茶花丶繡球花丶蘭花等。

下載【發財樹】將原圖保存在手機中，
就可以為自己種下2021的黃金樹。
讓你一路到年底『牛轉錢包、有錢花不完』！ ！

20210720 黃偉民易經講堂

林鄭月娥是淚眼煞星。

見到淚影，便是動了殺機。

每到關鍵時刻，好打得的林鄭，就會找到機會，流下兩行清淚。

是她發勁前的身影。

居則武曲，動則貪狼。

美帝步步進逼，竟敢制裁中聯辦七名副主任。

中聯辦是北京駐香港的聯絡辦事處。角色是協助北京和特區政府的聯繫。指揮的是中央，執行的是香港特區政府，今次美帝shoot the messenger,是否暗示中聯辦違反《基本法》，背後干政，在幕後指揮香港特區政府，這兩年的異行麼？

歐洲那邊，法國康城影展竟然施突襲，在完結的篇章，播出了香港導演周冠威兩小時的紀錄片的《時代革命》。

香港兩年來的苦難，黑衣、鮮血、火光、青春、激情……為今屆的康城影展留下了裊裊餘音。

特朗普之後，美歐又走在一起，就因為香港的苦難？

北京措手不及，不懂反應。這時林鄭提槍上馬，單挑美國國務卿布林肯。批評布林肯對香港《國安法》的聲明，以偏概全，毫無事實根據，公然干預中國內政，肆意踐踏法治，亦再次突顯美方的雙重標準等等。她強調，特區政府不能對此等錯誤言論坐視不理。

犀利了，代表中華人民共和國，指責美國國務卿，干預中共內政。威風八面，震驚全球。經此一役，林鄭躍身成為世界級政治領袖，響哂朵。

咪住！

《中英聯合聲明》和《基本法》不是列明，外交和軍事，屬於中央權力，一國兩制，港人治港的原則下，行政長官負責香港特區的行政事務。

布林肯是現任美國政府的國務卿，等同於中共的外交部長王毅。

回應布林肯謬論，干預中國內政的，應該是外交部長王毅。其上還有專責外交事務的政治局委員，中央外事工作委員會辦公室主任楊潔箎。

這才是國際外交的規矩，儒家稱之為禮。

布林肯也批評過新疆和西藏的人權狀況，但未見新疆、西藏的省委書記駁斥美帝謬論。因為中共仍有外交部，和他們的戰狼群。

林鄭的勇猛，打亂了政治倫理。

家庭有家庭的倫理，社會有社會的倫理，國家有國家的倫理，一旦君不君，臣不臣，父不父，子不子，社會大亂，人民便無法安居樂業了。

對於香港的《國安法》，美帝的布林肯固然以偏概全，雙重標準；其實，林鄭、鄭若驊，和因揼邪骨仍未復職的國安處處長蔡SIR,都言語不詳，市民大都對《國安法》的紅線不甚了了。但經過立法會議員何君堯的詮釋，市民終於掌握到國安法的精神和標準了。

何議員說：
ViuTV最近的同性喜劇《大叔的愛》，是鼓勵無孩家庭，與中央推動的三孩政策，背道而馳，違反了《國安法》，如糖衣大麻，要追究處理。

嗱，這便是專業了！

何議員是執業律師，肆業於英國，掌握了香港《國安法》的神髓。經他生活感的在地引伸，市民對會否觸犯這新成立的《國安法》，起碼有個概括的認知。出色的男人，真的好像黑夜的螢火蟲，躲也躲不了。

認識了《國安法》愈多，趕往機場離境的香港人就愈多。

車轔轔，馬蕭蕭，
行人弓箭各在腰。
爺娘妻子走相送，
塵埃不見咸陽橋。
牽衣頓足攔道哭，
哭聲直上干雲宵。
…………………
…………………
這個畫面我見過，我真的見過，在啟德機場。

我在八零踏足社會，在報界工作。

戴卓爾夫人八二年訪華，跟著中英就香港前途展開談判。自然地，我的工作便和香港前途掛上勾，直到現在。

在北京，記得有記者問，當時的中共總理趙紫陽，香港人怕九七後的改變，趙反問：怕什麼？

八九年，趙紫陽自己的遭遇，回答了他自己當年的問題。

八三年，我在北京採訪中英會談，外交界傳出會談進展不順利。香港惶恐，美元兌港元，跌到1：9.6, 市民趕到超市搶米搶廁紙，這是黑色星期六。

星期一，當時的財政司彭勵治上午九時宣佈，港幣和美元掛勾，一錘定音兌換7.8元。

這個聯繫匯率，便維持到今日。

八三年，是玄空風水下元六運最後一年，健行實幹的乾卦二十年走完了，八四年開始，便是靠嘴巴討人開心為主流的兌卦開始，兌為悅，為口，為羊，為少女，為巫，為妾，為毀折。

就這樣過了紙醉金迷二十年，至二零零三年沙士，完結七運，走入八運艮卦。艮為土，為尊。

八四年《中英聯合聲明》出籠，保證港人治港，一國兩制。

鄧小平亦再三公開承諾，九七後，除了換一支旗，什麼都不會變。

然後，開始草擬《基本法》。

香港人，有條件的，便開始收拾細軟，舉家上路，開始處處無家處處家了。

每日的啟德機場，哭聲震天，一家離港，三五十人送行，這畫面到八九六四後，攀上高峰。

人人都說，香港人功利、實際，醒目主義。但去到最後，也不外乎孝其老，慈其功，大家都只希望能夠供養父母，照顧兒女而已。

四十年過去，我見到的畫面又再出現，由啟德機場，轉到赤鱲角機場。當年是我們這一代離港，現在是我們下一代離港。

鄧小平out了，大陸不再提起他，他當年的承諾，也只是一時權宜；《中英聯合聲明》、《基本法》這些法律文件也不靠譜了，用到的部分說兩句，唔啱駛的，又唔提了。

講了幾十年的「港人治港」，今年靜靜的改了字，叫「愛國者治港」。香港人，為了家庭，又要上路了。一切一切，都因為政治倫理出了問題。君不君，臣不臣，父不父，子不子。

《論語》二十篇，第二篇是《為政》，說的是為政之道。

是中華文化裡的政治智慧，也是作為政治領袖的責任和道德的標準，也可以說是儒家的領袖修養學。

《論語》第一篇是《學而篇》，說什麼是學問，如何做好一個人的內在修養；第二篇《為政》，則是說學問的外用。

為政的精神，政治領袖的本質，不是權力，是教化。

教，是教育；化，是感化。

政治，是眾人之事；為政，就是為政者，如何以身作則教化百姓。

孔子身處春秋亂世，似今日香港，官僚只重視權力鬥爭，社會秩序混亂，文化衰敗，人民無法安居樂業。

孔子認為，歷史沒有偶爾，臣弒其君，子弒其父，非一朝一夕之故，其所由來者，漸矣。為政的成敗，不在權力，在領袖本人的德行。

三王之治在道德，五霸之業在事功。再低級那些，霸業也沒有，只是權謀竊國，或是陰謀亂政。

《為政篇》第一章：
子曰：為政以德，譬如北辰，居其所而眾星拱之。

由始至終，孔子認為，為政，管理眾人的工作，權力是沒有用的，只能用德。

政治領袖，為政以德，內心有道，表現出來外在的行為，才能無懈可擊。像北斗星，有自己的中心思想，有一套價值信念。在領袖，以身作則，下邊的人，天下人自然會圍繞你而旋轉。

所以，你自己清廉，不用費勁來打貪。你勤力，不用怕員工偷懶。你不假公濟私，社會上就不會鬼鬼怪怪了。

為政第一信念，就是以身作則。

第二章：
子曰：詩三百，一言以蔽之，曰：思無邪。

司馬遷總結孔子一生對中華文化的貢獻：刪詩書，定禮樂，繫易辭，著春秋。

孔子刪詩書，整理詩三百篇的標準在那裡？一言以蔽之，一句話，思無邪。

人不可能沒有思想，只要思想正，不能歪邪。

但為什麼將這個編輯《詩經》的標準，放在《為政篇》，這個領袖學問的範圍內呢？

孔子認為，一切政治問題，社會問題，都是人的問題。人的問題，就是思想問題。

只要思想正，什麼問題都自然解決了。

孔子告訴我們，為政的人，無論政治領袖或官僚，第一要務，就是思想要正，不能走邪路。

社會紛亂，人民舉家奔逃，就是因為官僚思想出了問題，人民生活不了，走了邪路。

第三章：
子曰：道之以政，齊之以刑，民免而無恥。道之以德，齊之以禮，有恥且格。

領導一個國家，一個社會，如果單靠政治體制，再加以刑法來管理，齊之以刑，想大家不犯法。結果，人的聰明機巧出現，各式專業人士因有需求而提供意見。民免而無恥，大家會爭相走法律罅，走後門，搵人事，鑽漏洞，逃避了法律責任，還會無恥的自鳴得意，「咁犯唔犯法先」，認為你奈不了他何！

但如果用道德來領導，官僚和領袖，以身作則，整個社會都有一套價值觀，不再發錢寒，人人都尊重自己。再齊之以禮，不是用法律，用規矩，大家接受的規矩來教化。人人自動自覺，不會破壞公物，不會偷雞摸狗攞著數，錯了，識得慚愧，有恥且格，只要人民有羞恥心，就達到為政的目的了。

第四章：
子曰：
吾十有五而志於學，
三十而立，
四十而不惑，
五十而知天命，
六十而耳順，
七十而從心所欲不踰矩。

孔子出身貧困，三歲喪父，孔母帶他移居山東曲阜闕里。他如何用七十三年時間，成為中國第一聖人呢？這一章記述他一生求學的歷程。

孔子說，我十五歲時，就立志一生做學問，因此，到了三十歲，就能確立自我，知道自己在時代的責任和使命。

進一步鑽研學問，到四十歲，就擁有堅定不移的自信，對人世間的遭遇，起伏高低，不會感到迷惑。

貫徹這個生活方式到五十歲，就清楚宇宙的運作規律，上天賦與我的使命。乘願而來，這個宿願，究竟是什麼？我這時明白了。

累積經驗到六十歲，就明白世間人事的錯綜複雜，不會有什麼違逆不快了。

這樣，到了七十，不是實數，是指生命的終極追求，即使權力大得可以隨心所欲，但我的行為，都不會超出作為一個人的社會規範。

孔子提示了，我們終身學習，最終即使任性而為，完全為所欲為，也不會令身邊的人，造成困擾。

問題來了，《論語》的編輯，為什麼將孔子一生求學的歷程，放在《為政》這章，政治領袖的責任和修養的篇幅內呢？

凡亂世人人都追求權力，以為權力就是為所欲為。

孔子透過他一生的學習經驗，告訴我們，人生的成就，即使可以隨心所欲，但仍不踰矩。

這是整篇《為政篇》的軸心，政治領袖的成敗，並非決定於權力，成敗全因個人的道德。

《為政篇》共二十四章，是領袖學，從政者必讀的中華心法。點出了治亂的原則，為政的修養和責任。無論從政，官僚，企業主管，或家庭生活的處理，都應細讀。

首四章，是為政四大原則，也是香港亂局的根本病灶所在。

中國是玉石之邦，在中國人的眼中，玉石都是有靈魂的，更被稱作具有君子的品格，人們欣賞它所特有的溫潤感。緬甸玉是多晶隱晶的集合體，晶形不同，結合方式不同，這就構成多種多樣的種質，有的清澈如水，有的透明如冰。變化莫測的種質搭配多彩的顏色，使得世上幾乎沒有兩種緬甸玉是一模一樣的，人們遇到的每一種緬甸玉都幾乎是可遇而不可再求。經過上百年的開採，緬甸玉越來越稀少，價值也越來越高。

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《 #八年級生》青春版姊妹悄悄話，八年級生想什麼聊什麼玩什麼
看完這集的你.......有喚起你考學測的回憶嗎😲😲😲

主持人：控ㄅX哈妹
來賓：表哥

【快速點選】
00:00 史上最難學測登場
03:37 控ㄅ一開場就對來賓爆氣啦
09:03 這艘小舟考倒全員啦
14:07 以前不用考公民與社會
17:53 表哥講解時間
19:12 後悔提議考學測啦
23:57 史地題組控ㄅ大反攻
30:14 達爾文要生氣囉
33:20 最後結果公布
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題目底家，跟著三個文組一起來答題！
《國文題》
施先生參加朋友舉辦的宴會，贈詩一首：「桂已飄香菊作花，門前遙駐七香車。競傳丰度誠端好，定卜咸宜到室家。」依據詩意，最適合這場宴會的題辭是：
( A )珠聯璧合
( B )椿萱並茂
( C )君子攸居
( D )望重桑梓

關於下列新詩，解讀最不適當的是：孤獨的小舟都是歪斜地擱著／全世界的沙灘都是如此的／而如同歪斜的頭／裡面充盈著悲哀（方旗〈小舟〉）
( A )以「舟」喻人，凸顯生命被擱淺的悲哀
( B )用「沙灘」的單調，暗喻生活千篇一律
( C )「都是如此的」強調人舟孤獨的普遍性
( D )兩次「歪斜」描寫人舟頹然無力的姿態
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《社會題》
公民與社會課堂中老師介紹幾種民主理論如下：
甲：多數決無法顧及公共政策品質，重視決策過程的對話與討論才能提升決策品質。
乙：人人都具有理性且平等，因此應讓所有人積極參與政治並藉此培養德行。
丙：人人參與政治在實務上有困難，因此應將政府決策權力交給專業政治人物。
丁：利益團體是民主政治的主角，應由各團體競爭爭取選票，以獲得決策權力。
政府與民間團體針對較具爭議性的公共議題，近年來曾舉辦過多次公民會議。此做法與上述何者最為接近？
(A)甲 (B)乙 (C)丙 (D)丁

有人回憶：當時，食物都要配給，沒有咖啡，但有糖和紅茶。每次參加茶會，都要自備糖和茶葉。原本商店中還有牛油和乳酪，大多來自紐西蘭或加拿大，現在也少了。經常一個月也吃不上一斤肉，天天吃鱈魚。有一段時間，政府領導人還提倡自己種植糧食作物，解決糧食短缺問題。這最可能是何時何地的景象？
( A )一次世界大戰時的德國
( B )二次世界大戰時的英國
( C )文化大革命時期的中國
( D )首次石油危機時的伊朗

◎某國為興建首都，從統治的各地徵集材料，包括：來自黎巴嫩的針葉林木材；埃及的銀、銅；印度的象牙。請問：
文中某國徵集木材之來源區，其林地最可能具有下列哪種環境特色？
( A )夏乾冬雨，樹叢低矮且枝幹堅韌，利於林木砍伐
( B )氣流對流旺盛，終年有雨，林木樹冠寬大且茂密
( C )位居北極圈附近，多灰化土，林木枝幹筆直高大
( D )山地攔截西風水氣，降水豐沛，利於林木的生長
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《自然題》
有關達爾文的演化論，下列哪些敘述正確？（應選2項）
(A)親代競爭力較強的性狀在後代族群中出現的頻率會提高
(B)達爾文提出天擇說時，未參考孟德爾的遺傳定律
(C)越常使用的器官會越發達，且此優勢會遺傳到下一代
(D)當環境資源有限時，可經由突變提高優勢並增加個體數
(E)特有種皆是由不同地理環境的不同始祖演化而來
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#110學測挑戰 #Podcast

【暗黑旅行團】勇闖市中心廢墟佐敦廣場 70呎舖賤價10萬全港最平

香港寸金尺土，普通打工仔窮一生薪水，才能買到一個劏房型單位，黃金商舖易手價億億聲。雖然商舖身價不菲，但細心留意會發現，總有一個死場（死寂商場）在附近，明明位處市中心交通方便，但空置率高人流又偏低。記者便請了人稱「劏場醫生」、曾一手拯救荃灣地皇廣場的盛滙商舖基金創辦人李根興（Edwin），和我們來一轉經典死場遊。

壽終正寢：佐敦廣場

「有些死場是瀕臨死亡邊緣，而這個（佐敦廣場）是已經死亡。」Edwin說道。位於佐敦道28號敦成大廈的佐敦廣場，商場名字仍於大廈外清晰可見，但若然在Google Maps輸入「佐敦廣場」，卻查不到正確位置。

座落在人來人往的佐敦道，很難想像這樓高四層的商場，已烏燈黑火二十多年，是佐敦中心地帶裏的一個廢墟。「我們站在佐敦道，街上人流很多，很旺場，但今時今日全香港最便宜的物業成交呎價，最便宜的便是這座佐敦廣場。」

土地註冊處資料顯示，三樓九號舖位建築面積約70平方呎，原業主1993年以$69.7萬購入，持貨23年，2016年僅以$10萬易手，呎價僅$1,429，賬面勁蝕86%、約$60萬，堪稱全港最平的舖位。Edwin表示，香港有很多大業主將商場劏成很多小單位出售，然後不宣傳、不用任何方法吸引人流，夾硬做死一個場，令舖位貶值，然後再安排相關人士以低價收回舖位，「做這些事很沒道德，可說是乞兒兜裏拿飯吃，所以我不買不賣也不投資。有人經常說送幾間商舖給我，希望我可以把商場活化，我也會說我不要。」

佐敦廣場前身為伯爵酒樓，實用面積共約一萬平方呎。1992年，分拆成超過160個舖位出售，當年呎價逾萬，但仍吸引到不少投資者。但業主們在1993年收樓後，發現舖位皆為「縮水舖」，實用率只得三至五成，生意做不了淪為死場。1998年更因管理公司撤離而荒廢，聚集了不少癮君子和露宿者。現時該商場除地面層可供遊人進入，其他樓層已經被封閉。

「你簡直是商舖華佗！」當記者和Edwin在商場門外傾談之際，一把聲音突然從我們身旁傳過來，原來是佐敦廣場門外報紙檔的店主，由他父親開始已在這個位置經營報紙檔50多年。他繼續說：「開業的時候很多人入伙，但空置了這麼多年，聽說你令很多倒楣的商舖起死回生，我今天便特意把鎖開了等你進去玩玩。」原來店主還幫手看管廣場的閘匙，我們就趁這個難得的機會，入去探秘。

2010年，有財團以劃一收購價$13.8萬收購佐敦廣場舖位。商場的一至三樓，就曾在2012至13年，短暫經營過火鍋店。2014年就只有四樓的桑拿館，2016年在一樓開了雀會，二樓開了私房菜，但全都在很短的時間內結束營業。

鄰近高鐵　於事無補
一樓和二樓遺下了完整的食肆裝潢，還有餐具調味料，統統都沒有清走。Edwin說：「真的不知道發生甚麼事，該商戶好像走得很急。市中心這麼繁華的地段鄰近高鐵，佐敦道地舖價值以億元計算，這裏卻變成了一個廢墟。」

再上三樓，大窗戶透入自然光，雜物清空了，感覺比一二樓良好。雖然劏舖的間格已經全拆了，但地上有多條從前舖位留有的深刻直線。「驟眼看這裏每一層都是幾千呎，以這裏的黃金地段來計，一定能夠租出去，每一層我估計能以$15萬放租。」

但上到四樓，又佈滿各式各樣的廢棄品。有很多像是露宿者在這裏留宿用的床墊、2014年的舊報紙、2012年的水費單、撕爛了的明星合照、封了塵的招牌、摔破了的招財貓等等，幸好是白天進來，入黑一定充滿着靈異感覺。既然位於市區，人流地理位置俱佳，很難不令人聯想是因為靈異問題而變成市中心的廢墟。Edwin說他不太了解和相信靈異方面的東西，「甚麼靈異也好，樓下這麼旺場甚麼靈異也不怕吧！加上買賣商舖與住屋不同，開舖頭做生意不需要過夜，所以就算是餐廳酒樓也好，就算有人死了也不會變成凶舖，凶宅很多，但沒有凶舖。」

由門口的告示板到散滿一地的文件，相信背後可能有很多訴訟問題業權問題，Edwin說：「我們進來也看到有些欠債還錢的傳單，想租這裏也會擔心背後有甚麼問題。更何況之前樓上是開桑拿館的，你我都知道桑拿館不是一般平凡人能經營的。」相信這就是商場荒廢的主因。

氣若游絲：先達廣場

「死場分幾種，其中一種是死亡中，好像身後的先達廣場。」先達都稱得上死場嗎？看租值升跌便知一二。Edwin說：「上帝要你滅亡，必先令你瘋狂！租值有最高峯的時候，地下一間舖出租$5萬至$10萬，跌到現在的$1萬至$2萬，跌了五至八成。先達幾年前的舖價炒得非常厲害，但最近急速下跌，最主要是智能手提電話炒風已過。」我們走到一樓的租務部詢問，職員都說最近有很多蝕讓，租務部職員說：「三百幾萬元買回來百多萬元出售。」

吉舖處處　舖位變貨倉

先達廣場位於旺角亞皆老街83號，一共三層約3.9萬平方呎，前身是先施百貨，在1995年劏成350個舖位出售，面積由72至488平方呎，堪稱本港第一代經典劏場。職員說：「業主都很資深，沒有按揭、沒有壓力，在這個艱難時刻，就算降低租金也能接受。」最平的舖位在訪問前一天租出，租金只是3,000元，已包差餉管理費。「業主下調租金只是希望舖位不要丟空，能夠渡過這個艱難的時期，現在有一成舖位是未能出租的。」這麼低廉的租金，甚至有人租來當貨倉。

商場內外吉舖處處，目測空置舖不止一成。不論是地下、一樓還是二樓，吉舖集中於遠離電梯的角落位置。記者和Edwin上到二樓，人流更為稀少，約半數店舖沒有開門。Edwin說：「越做越靜的情況下，就會出現三個情況：一，租來當貨倉；二，開成人用品店，成人用品店當然是開在較靜的地方。三，不需要太多人流的服務行業，例如修甲、睇風水、占卜那些做預約服務的。」但由於先達廣場沒有自來水，所以食肆、美容修甲那類需要有自來水的店舖，都不能經營。Edwin補充：「沒有食肆、小食店，不能以此聚集人流。能經營的店舖種類亦收窄，只能做零售、賣買電子零件或手機產品。」

經營靠好業主　等炒風救場

我們來到維修電話老師傅黃維邦（Wilson）的店，他的店已屹立先達20多年，可說是見證着先達的興衰。Wilson說：「現在絕對是低潮，沒有試過如此低潮。」他表示現在經濟差了，人們不像以往一有新型號手機便換機，「我有另一間舖回收二手機，我們收到的手機都是壞的，現在的手機不是壞了也不會放售。」

他表示能一直支撐着店舖全因遇到一位好業主，「當時樓下的店舖租金加幅一倍，甚至一倍半，但我這個業主都只是加了我一成租金，現在逆境下業主都願意減租，有商量的空間非常好。先達有些業主日日過來巡舖，看到你生意好便加租。」所以現在租金下調的情況下，Wilson也沒有考慮要換舖慳租金，「沒有想過呢，平租的通常在角落的位置，沒有這個位置好。加上業主對我這樣好，做人不能忘恩負義。」他亦指商場的人流多少，對手機維修不算很大影響，「手機壞了一定會過來維修，人流多有時只是逛逛，不一定會買東西，手機維修穩穩定定，發達一定冇我份，夠交租餬口便沒有問題。」

Edwin認為，救活先達廣場的方法，只好等待炒風再來。「純靠商場自己的營運很難去翻身，互聯網格價太容易，引入新行業亦需要一段時間適應。要看有那一個大牌子，有一些突破性的產品出現，整個炒風來臨，炒賣的人們當然要回來先達這個地方。」

死過翻生：地皇廣場

位於荃灣登發街登發大廈的地皇廣場，是死場中的經典，其中二樓238號舖位，2012年底以約$400萬買入，2017年以$30萬轉售，勁蝕$370萬。Edwin說：「所有商舖來說，最蝕入肉的可說是這個，簡直是創了香港歷史。如果持貨幾年要蝕92.5%，眼光要很『準』，因為很難有香港物業買賣蝕到咁。」

2012年投資者尹柏權以$4.1億向鄧成波購入登發大廈商場，2013年拆成200多個舖位出售，舖位面積由50至174平方呎，套現約$9億。但小業主收樓後便發現貨不對辦，發現商場設計與售樓書不同，實用面積縮水等的問題。有小業主稱當年有地產經紀訛稱，將會有行人天橋接駁至地皇廣場，但不單止沒有天橋，商場電梯更經常因故障停用。

Edwin說：「死場的特性是，易入難出，有一些是自動電梯進入商場，但要行樓梯離開的。有一類不能救活的死場，便是要行樓梯進入商場的。如果一個商場四通八達，人流便會旺。」地皇商場中了一切死場特性，進出不便和業權分散。

聯合業主翻身　出租率達100%

業主之一的王榮梅（Olive）當年以$400萬買入了一劏舖，「收舖時，簡直是晴天霹靂！當時是買樓花沒有實物可看，實物與我們想像中有很大出入。面積很小，還是天價，一樓一間實用面積40呎的舖位要成四百幾萬。」

她曾嘗試放售或出租，都不能得到好價錢，更別說回本了。於是她便花近3年時間與各業主磋商，在2016年成立地皇之光管理有限公司，團結場內近百名業主聯合招租。她說：「回想起也覺得淒涼，曾經試過有一位業主，說只可以給我由灣仔到北角這段車程的5分鐘時間，於是我便在地鐵車廂內走來走去，進行游說工作。」她表示頭幾年她沒有受薪做聯絡人的工作，「講難聽一點，衰到不能再衰了，不如博一鋪。」頭炮租了給一間賣小型電器的百貨公司，但店主進駐後幾個月便退租。她說：「零售根本冇得做，因為趨向網購，我們就想不如做不能網購的飲食，於是我便把一樓在很短時間內改成一個美食廣場。」當時Edwin亦有參與這個死場翻生的計劃，更幫手大力宣傳，成功把當時的出租率推上到100%。

雖然走入地皇商場，仍不能以人流旺盛去形容，但不見有貨倉舖和空置舖，Edwin說：「這裏不算死，縱使有舖拉了閘，但是都有租客的。」美食廣場已因完約在２月結業，要繼續經營美食廣場便要再集資翻身。幸好同期有夾公仔機店主有意入租，現在一樓已成了夾公仔機舖，雖然疫情下不能正常營業，但總算是正確方向。Edwin說：「一個好的商場，最好是會吸引到人進來買、進來玩。一樓是美食廣場，人們很自然便會在上二樓三樓逛街，商場馬上變旺了起來。而這些夾公仔機也不錯，能吸引外來人。租金很便宜，2,000到3,000元已包冷氣費管理費等，租來創業其實都不錯。」

記者：鄭汝翹
攝影：張志孟、許先煜

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原文參考:
子曰：「君子不器。」 ── （《論語•為政》）

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