存證信函對方故意不收可不可以?
MIT公寓大廈的管理委員會發現住戶雷雷積欠三期管理費拒不繳納,MIT的管委會打算要以法律程序追討雷雷的管理費,經詢問律師後了解需要透過書面催告的方式,請雷雷在一定期間內繳納管理費用,於是寫了一封存證信函寄給雷雷,但雷雷不在家,郵差先生便將招領通知按照規定貼好,但雷雷始終採取選擇性視覺官能障礙症(簡單說就是故意裝沒看到),請問雷雷故意不收存證信函,MIT管委會的催繳通知是不是就不算到達給雷雷呢?
Q:我們要先問,為什麼管理委員會要先寄存證信函給雷雷呢?
A:因為MIT管委會要先以『書面』定期間向雷雷『催告』,請雷雷給付積欠的管理費。 依公寓大廈管理條例第21條規定,當住戶雷雷積欠應繳管理費已經超過二期時,管理委員會要定相當期間催告雷雷給付,又依寓大廈管理條例第54條有規定,關於公寓大廈管理條例所定應行催告事項,由管理委員會以書面為之。若雷雷仍置之不理時,MIT管委會就可以訴請法院命雷雷給付應繳之金額及遲延利息(一般多以向法院聲請核發支命令的方式為之)。
所以,MIT管委會才要以寄存證信函(書面),存證信函內容要定期間要求雷雷給付積欠管理費(催告)
Q:存證信函的功用是甚麼?
A:套句老牌香港電影「笑傲江湖」裏的對話:「只要有人,就有恩怨!有恩怨,就有江湖!」,也正是本於江湖在走,防身要有的概念下,當我們在社會生活上,和他人有發生糾紛時,就可以用存證信函表達我們的意思及立場,它的功用如下:
1.意思表示(通知),或立場表達的功能。
例如:房地買賣,買受人不依契約約定給付買賣價金時,出賣人先以存證信函『催告』買受人給付價金,買受人逾期仍不予理會,則再以存證信函表達解除買賣契約之意思。
2.文書證據的功能。
Q:那這樣雷雷故意不領,小英不就很難將催繳通知的意思表示(非對話意思表示)到達雷雷嗎?
A:我們必須先理解民法上對於有相對人意思表的表達方式區分『對話意思表示』、『非對話意思』二種,簡單理解如下:
1.『對話意思表示』:直接表達方式(如面對面對話、利用電話通話)
2.『非對話意思表』:間接表達方式(如傳送簡訊、存證信函、傳真)
這樣我們知道寄送存證信函就是一種『非對話意思表』,那『非對話意思表』什麼時候發生效力呢?
法律是採『達到主義』(民法第95條第1項),在實務的適用上,會以例如,信件已經投入相對人的信箱裏時,發生效力。
......
在本案中如果雷雷實際上有看到郵差按規定貼好的招領通知,但故意不去領取,則依照目前的實務見解,在雷雷受到郵局貼招領通知的時候,該郵件實際上就已進入雷雷實力可能支配範圍內,而相對人處於隨時可了解其內容之地位的客觀狀態下,所以MIT管委會催繳通知的意思表示就已經到達雷雷,並發生效力。
實務見解參考:
※按最高法院 109 年度台上大字第 908 號大法庭裁定「表意人將其意思表示以書面郵寄掛號寄送至相對人之住所地,郵務機關因不獲會晤相對人,而製作招領通知單通知相對人領取者,除相對人能證明其客觀上有不能領取之正當事由外,應認相對人受招領通知時,表意人之意思表示已到達相對人而發生效力,不以相對人實際領取為必要。」
各位朋友,要注意蛤,這號大法庭裁定有提到「除相對人能證明其客觀上有不能領取之正當事由」;所以,如果相對人可以證明有客觀上有不能領取之正當事由,就例外不發生效力哦。
同時也有1部Youtube影片,追蹤數超過1,590的網紅陳泰源-房仲/主持人/歌手/作家/演講師,也在其Youtube影片中提到,200722ETtoday 惡鄰退散!律師教「三招」抗噪音 拍賣惡鄰房屋 惡鄰居不斷製造噪音,讓人夜間難入眠;陣陣菸味不斷從通風管飄來,該如何處理?由資深司法記者蘇位榮主持的《行動法庭》,昨(21)日邀請律師蘇家宏、不動產經紀人陳泰源、北市大安區大學里里長吳沛璇,分別從法律和社區管理角度,探討惡鄰...
「公寓大廈管理條例第21條」的推薦目錄:
公寓大廈管理條例第21條 在 邱顯智 Facebook 的最佳解答
近日花次長頻上媒體說重話,還好有專業的住展雜誌,一針見血揭穿內政部的謊言。
「但實際情況又如何?當然是沒有,業者還是馬照跑、舞照跳、錢照賺。從這個層面觀察,內政部最近的發文或言論,說好聽是補破網,說難聽就是證明相關單位嚴重怠職,把民眾權益當兒戲!」
住展評論:潛銷是常態 法令罰則形同虛設
2020年11月3日 09:18
【文/住展房屋網】據說是有人看不下去、私下爆料,因此才讓台中某預售建案排隊搶買(實際為優先承購權)的怪象大曝光,進而成為全國媒體關注焦點,更進而引來官方關切,最後消保官還作出裁罰,明令禁止此類行為。
這種預售屋優先承購權,也就是所謂紅單,當然不是最近才出現,而是行之有年、見怪不怪的市場常態,約莫只要市場熱度一拉高,就會出現;而且不光在台中,新竹地區更是極常見。不過畢竟值此非常時期,房價竟又狂漲,因此受到的質疑更大,也逼迫主管單位,也就是內政部必須表態回應。
只是,不表態還好;這一表態,在野時代力量立委邱顯智就直指(內政部)被他抓到小辮子,更指控內政部根本在裝傻、打假球。
邱顯智在他的臉書上發文指出,內政部說法是,建案廣告上如果有引導消費者誤以為該建案已取得建造執照,就有涉及違反公平交易法第21條「虛偽不實或引人錯誤之表示」規定,最重可處2,500萬元。但邱質疑,公交法根本罰不到這些疑似偷跑先賣的建案。
邱顯智進一步解釋,只要打去任何一個「潛銷」中的建案,現場都會回答:「目前本案還未公開,請留下姓名電話,會有專人與您聯絡」。沒多久,專人就會來電告知,雖建案未開賣,但可先付訂金保留喜歡的戶別,等(業者)取得建照後再正式簽約。
邱指出,以上事證,代表建商根本不會隱瞞「未取得建照」的資訊,因此援用公交法第21條根本罰不到,真正可罰到的是公寓大廈管理條例第49、58條:公寓大廈起造人或建築業者,非經領得建造執照,不得辦理銷售,處新臺幣四萬元以上二十萬元以下罰鍰。邱更表示,接下來他將提案修法寓廈條例,把該條罰則提高,這樣才能真正嚇阻房市炒作現象。
我們並不知道,(內政部)最初的新聞稿或臉書發文,有沒有提到寓廈條例(49、58條);但現在打開內政部27日發的稿,確實記載消保官確有援用該條例58條規定,29日更進一步發澄清稿,指邱顯智嚴重誤解。
內政部和邱顯智到底誰說真話,只有兩造自己清楚,原本打算開賣紅單的建案,則應該會轉低調或暫停作業。但住展房屋網企研室須指出,邱顯智所指的潛銷,才更是行之有年的市場常態,就算沒賣紅單,也還是有心者炒作房價的溫床,而按照內政部說法,早該通通抓起來開罰!
但實際情況又如何?當然是沒有,業者還是馬照跑、舞照跳、錢照賺。從這個層面觀察,內政部最近的發文或言論,說好聽是補破網,說難聽就是證明相關單位嚴重怠職,把民眾權益當兒戲!
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公寓大廈管理條例第21條 在 邱顯智 Facebook 的最佳貼文
「紅單收訂當然是銷售,大稽查不能放炒房團購」
內政部日前針對23個建案展開稽查,今天在內政委員會,我就針對「紅單收訂不算銷售」與徐國勇部長進行「熱烈」的討論。
根據徐部長上午的答詢,在稽查的23個建案中,有14個已發現有「紅單銷售」的狀況。前幾天的新聞,消保官也明確指出:「消費者應抵制紅單,業者只要未取得建照便進行收款、預定金等行為都算違規銷售」。
我以近期某建案的預約單為例,上頭載明戶別、樓層、坪數、總價,請教徐部長,這到底算不算公寓大廈管理條例第58條的銷售?道理很簡單,如果紅單不算銷售,最後根本沒辦法開罰,那大稽查有什麼意義。
徐部長一下子說公平會的規定,一下子說「契約自由」。到最後,徐部長終於認為收下訂金的紅單,當然是銷售。但是,部長一直強調,我舉例的這張當然是銷售,其他的還要個案認定。
但是,當我問部長,少了哪個要素才不會構成銷售,部長卻沒辦法明確說明。我認為,內政部應該要針對紅單、甚至是載明項目更欠缺的白單到底是不是銷售,給個清楚的說法。最起碼的,只要收下訂金,就是銷售行為,這條線內政部一定要踩住。
接下來,再讓我們看看,違反公寓大廈管理條例第58條「未取得建照不得銷售」的罰則,答案是只罰4~20萬。
時代力量會提出加重罰則的修法版本。我也要求內政部,對於加重罰則,要有明確的態度。
最後,我拿出最近很紅的「欣哥」的團購社團截圖,要求內政部徹查相關建案的紅單炒作。
部長表示,我舉例的三個案子,都已展開調查,就讓我們先切雞排,等著看內政部的調查結果!
公寓大廈管理條例第21條 在 陳泰源-房仲/主持人/歌手/作家/演講師 Youtube 的最佳貼文
200722ETtoday 惡鄰退散!律師教「三招」抗噪音 拍賣惡鄰房屋
惡鄰居不斷製造噪音,讓人夜間難入眠;陣陣菸味不斷從通風管飄來,該如何處理?由資深司法記者蘇位榮主持的《行動法庭》,昨(21)日邀請律師蘇家宏、不動產經紀人陳泰源、北市大安區大學里里長吳沛璇,分別從法律和社區管理角度,探討惡鄰該如何處置?
新聞節目中心/綜合報導......↓
魔音傳腦!律師教你「三招」抗噪音,面對半夜噪音,律師蘇家宏提供三種對應策略:
第一走《民法》途徑,請求法院讓鄰居在特定時間內,不能發出噪音。
第二報警,只要有「兩人以上」報案,就構成妨礙「公眾」安寧,警察可依《社會秩序維護法》開罰。
報警的優點是不用上法院,甚至能讓警察幫忙蒐證,且報警會留下報案記錄,日後若上法院,只要法官調閱通聯記錄和筆錄,確認鄰居屢勸不聽,到時即使鄰居在法庭說自己很可憐,法官也可以判重一點。
第三,依據《公寓大廈管理條例》開「區分所有權人大會」,決議要求住戶強制搬遷,並變賣他的房子,讓惡鄰直接從社區消失。
善用「惡鄰條款」四步驟拍賣惡鄰房屋
若對於惡鄰忍無可忍,希望他搬走,目前《公寓大廈管理條例》已有明確規範「惡鄰條款」,只要住戶同心協力,就能將社區內擾亂安寧的釘子戶強制驅離!
具體作法如何操作,蘇家宏律師將過程簡化成四步驟:
第一,公寓大廈必須先有明確的「社區規約」,而規約可由「區分所有權人會議決議」制定,讓住戶知道有哪些事情不能做,例如不能堆積、亂丟垃圾。
第二,要求住戶改善,依據《公寓大廈管理條例》22條給予住戶「三個月」的改善期,可透過寄出「存證信函」的方式處理。
第三,若三個月後沒改善,可依據《公寓大廈管理條例》31條召開「區分所有權人會議」,訴請法院強制出讓房屋。
蘇家宏律師提醒,在召開住戶大會時,要特別注意法律對於區分所有權比例和出席人數的要求。以100戶的社區為例,若注意大會決議要符合法律要求,必須至少有2/3的住戶(即67戶)出席。而同意權的行使,必須是出席人數的3/4同意(即67戶的3/4)。
在住戶大會決議結果做出後,管理負責人或管委會必須先經過「訴請法院強制遷離」的程序,才能要求惡鄰搬遷。
第四,若惡鄰在法院判決確定「三個月內」,沒有搬遷完成移轉登記手續,《公寓大廈管理條例》22條規定,管理負責人或管委會可聲請法院拍賣房屋。
像這類訴請法院強制遷離的情形,在法院已經累積不少案例。蘇家宏律師強調,「要讓你的房屋有價值,請自己要保護你的家。」只有好的管理,才會有高的房價。
除了噪音問題,菸味也常影響社區居住品質。依據網路溫度計民調,十大惡鄰之首,抽菸就排在第一名!
不動產經紀人陳泰源表示,有些人有躲在廁所抽菸的習慣,但有些大樓整棟的管線是互通的,過去曾發生有人在一樓廁所抽菸,結果透過浴室管線,連16樓住戶都聞得到菸味!
陳泰源指出,在大直就有個高級住宅區,管委會就乾脆強制規定,抽菸必須到戶外,不可以在大樓內。住戶也很識相,因為一戶房要上億元,所以不論是抽菸或抽雪茄,住戶會走到住家外抽。因為在陽台抽菸,味道會飄散,影響到其他住戶。
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核發土地登記及地價資料謄本注意事項【第4點第1項第5款】依 公寓大廈管理條例第 30條(召開定期會議)或 第21條 (催繳積欠費用)相關規定. ... <看更多>
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