#阿明小教室 #房事QA #公設比係蝦咪
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一般來說若你是獨自持有一間房，
那權利範圍就會是「一分之一」，
如果是「共同持有」、「分別持有」的關係，
那權利範圍就依個人出資或群眾商議
來決定為「幾分之幾」。
若你買的是大樓或者有公設的社區，
上面會標注二個「權利範圍」，
一個是「專有部分」，
另一個是「共用部分」。
「專有部分」指的是擁有
「單獨所有權」的部分，
亦即主建物和附屬建物（陽台），
「共用部分」指的是跟其他人共同使用的部分，
例如：走廊、樓梯、水塔、機房這些公共設施。
想知道
公設的權利範圍大小，是怎麼決定的呢？
公設權利大小又會造成什麼影響呢？
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公設比係蝦咪 在 Re: [請益] 無公設，公設比卻高會是什麼原因- 看板home-sale 的推薦與評價
這是月經文
以前我也覺得建商亂灌，但接觸房仲裝修，到一點點的營造就懂為何了
早期的公寓主建物含梯間
民國90以前建案，應該說取得建照
至少87%主建物含梯
80幾年建案很多還把梯間歸類在主建物附屬下獨立登記
主建物室內80平方公尺
主建物梯廳20平方公尺
這個算公設還不是公設
另外早期外牆部份牆心牆緣也很也爭議
早期有陽台不登記。可補登
露台登記。花台登記 屋檐登記等
最近的雨遮也不登記了
法規就是越來越把登記項目細分歸類
而你說的問題為何沒看到設施也公設比那麼高
一個建案吃你公設比的
1.梯廳 包含1或1座逃生梯 排煙空間 電梯間 梯廳 逃生通道這吃掉10-15%，公寓也是佔2
坪華夏3-4坪
2.地下室水箱 機電設施 機車停車位 身障車位
3.一樓大廳你要的無店面 就變公設面積
4.管委會空間防災中心等
公設裡面車位吃非常的大
身心障礙車位由於限制很多，最後都移交管委會使用變公設，本身車位吃掉6-9坪＋他該
有車道等攤提，這車位就要吃你15坪大家分攤，看幾個
法定機車甚至腳踏車
基本上機車至少一個，攤提車道及本身車位面積也至少吃你1.5-2坪
管委會使用歐空間。其實應該是辦公室會議室等
超高樓還有防災中心等
這些理論依法不可以給你搞健神房瑜伽教室等
除非送照或之後公設裝修申請有
不然都違法
公設比我敢說會更高。
之後的電動車計畫公用充電站 機電機房也會變大
甚至到一個規模社區要設置gogoro換電站
新法規的頂樓要設置太陽能板，又有機房問題
降5%公設比很簡單機車位拉開賣
強制你買一個150萬機車車位即可
作帳問題
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大社區會有豐富公設
除了基本面積外
法定的管委會空間也變大就有夠的面積設
小基地就很難
除非違法把機車位改變公設
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對建商來說降低公設總價是會下降，單價會上升
建商成本
1土地
2規劃設計管銷
3營造
4銷售
1跟2是固定成本
1＋2=土地成本 一坪100萬
假設1坪土地加上獎勵=蓋3坪
你買主建物30坪，應得土地10坪，成本就是1000萬＋利潤30%
土地就是賣你1350萬
營造20萬/坪
主建物30＋陽台3=33坪
就是660萬＋利潤就是賣950萬
公設不管是10還25坪
成本就是200-500萬
賣你就是300-700萬
落差這400萬裡面有300萬是成本
只要有支出就會找地方加上去要你買單
不可能免費
營造廠給建商也是總價
營造一坪多少是包含無法計權狀面積也要算
或是總價
建商再用總價分帳當成本
只是建商都是把總造價/銷售坪=成本
也就是車位0成本
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要先去忙了
還有很多方式可以降公設比跟建商成本只是蓋出房子你無法接受改天說
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