M.Benz GLE歸配搶先看！引進GLE 300d 4MATIC、350 d 4MATIC、450 4MATIC三車型，預售價300萬元起！
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售價三百萬起 在 8891汽車 Facebook 的最佳解答
同時也有2部Youtube影片，追蹤數超過4萬的網紅李根興 Edwin商舖創業及投資分享，也在其Youtube影片中提到，【足本PRO版】錄影日期2019年6月24日(星期一)下午1時 《博收購系列 (1 of 4) - 收購舖/樓重建，條數點計?》- 收購計算基本知識。 個案地址: 土瓜灣馬頭圍道101號，大家姐海天堂龜苓膏舖，實用538呎，租$28000，61年樓齡，叫價3500萬 買舖 要買得 PRO，就...
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【足本PRO版】錄影日期2019年6月24日(星期一)下午1時
《博收購系列 (1 of 4) - 收購舖/樓重建，條數點計?》- 收購計算基本知識。
個案地址: 土瓜灣馬頭圍道101號，大家姐海天堂龜苓膏舖，實用538呎，租$28000，61年樓齡，叫價3500萬
買舖 要買得 PRO，就要自己識計數， 尤其是係博重建嘅舖或者樓。買舖博收購就好似去婚姻介所識女仔咁，個個女仔個agent 都話好生養，等收購，但係唔係真係個個都咁生得， 抑或好似舖咁， 等到幾十歲都冇人吼， 搞到日久失修， 一嚟就好似迫婚咁強拍收場呢?
香港超過50年樓齡嘅樓有超過6000幢，唔拆的話，平均每年再多600幢。我後面係其中一個。呢間土瓜灣馬頭圍道101號嘅海天堂大家姐涼茶舖， 樓齡61年，個個agent 都吹水話可以博收購。前排放盤3500萬，減下減下，依家話收實2650萬，連釐印及手續費，成本要2915萬。我都唸過去馬，博一博，出價到2400萬， 但最後我哋都懸崖勒馬，唔加多250萬，點解?
簡單答案就係 Senario 1 單一number 重建唔值錢、Senario 2 兩個number 都唔值錢、Senario 3 四個 number 重建博到都只係袋3230萬。
我都係個測量師，今次我就一連四集，同你解釋下 (1) 舖同樓收購基本知識，同第2、3、4收購個案 senario 1, 2, 3條數點計。
希望那明白，我無心得罪任何人，百貨百客， 但我真係好想攞個真實例子同大家講下點分析收購盤。
我哋嚟緊8月份會推出我哋籌備咗大半年嘅「旗艦」嘅《盛滙商舖增值基金》， 專買有潛質嘅街舖增值，包括埋我哋呢幾個月為呢個基金買入咗嘅7間街舖。This is it, 無其他基金啦。投資金額三百萬港幣起，投資800萬及2500萬以上有 discount， 第一輪集資8000萬港幣，額滿即止，先到先得，有興趣可以聯絡我或同事們。 當中四分一嘅資金，我哋會投資喺有重建潛力嘅舖，博收購。
我後呢間馬頭圍道101號大家姐嘅舖，舖內實用面積538呎，連入則天井151呎，租金28000。單一呢間舖，地盤面積為895呎，係一幢七層高的商住樓，1958年落成，間舖就佔不可分割業權份數嘅7分之1，地區就規劃為住宅(甲類)嘅地盤， 高度限制100米， 地積比率住宅為7.5倍， 加埋商業元素就最多可以起到9倍，記住同其他大部份樓一樣，只可以最底三層做商業用途。
呢個地盤， 單獨咁睇就係單面向街，即係 Class A Site。街(Street)嘅定義，就係起碼要有4.5米闊。 唔夠嘅話，就只係一條巷仔 (Service Lane)，但都起碼要有三米闊。如果係Class A Site, 做住宅嘅覆蓋率(Site coverage ratio) 就多67%，越高，覆蓋率就慢慢減至33%。 地積比率 (Plot ratio) 就按建築物高度，由最低嘅3.3倍，起得越高，就升至最高嘅8倍。
如果係非住宅 (non domestic)，覆蓋率(Site coverage ratio) 頭15米去到100%，越高，覆蓋率就慢慢減至60%。 地積比率 (Plot ratio) 就ABC site 都無分別，按建築物高度，由最低嘅5倍，起得越高，就升至最高嘅15倍。
一般嚟講，如果乜都得，就盡量起非住宅，即係 office/酒店咁，因為同一地盤，免補地價，樓面可以起多一半。但因為呢個 site 係規劃咗為 Residential A 住宅(甲類)， 只可以頭三層係商業，其他都一般係住宅。
要同呢間舖從收購角度做估值，就先要明白收購都係三個原因。
市建局來收購， 佢就按間舖市值嘅110%(如果出租)或者135%(如果自用)來俾錢業主收購。 何是市值， 唔係睇同區七年樓齡喎， 因為樓越舊越唔值錢，但係舖越舊反而越值錢。 而佢係搵兩個測量師做估值，以價高者為準。 當然業主通常都會搵個「醒目」測量師，估值更加高，同佢拗啦。
好似我榮光街呢道，全部畀市建局收緊。(2) 第二個原因，就係私人發展商來收購。收幾錢? 真係唔識答你! 有時可以「市價」，有時可以「天價」，仲唔想賣? 分分鐘變成「賤價」，有時佢可以玩死你。 半夜打嚟唔出聲， 走廊電線被切斷， 樓梯通道被淋糞便，甚至發生小火災等。 呢啲我諗大家報紙都見過， 我唔知堅定流， 總之傳媒就見唔少啦。
(3) 最後一個原因，就係強拍。 買得舖博收購，硬係要作最壞打算。 萬一發展商收收收收曬上面啲樓， 收足八成，申請間舖去強拍，咁你可以袋到幾錢呢? 強拍條數又點計呢?
咁你就先要知道乜嘢叫做 EUV (Existing Use Value 現用價值) , GDV (Gross Development Value 總發展價值) 同埋 RDV (Redevelopment Value 重建價值) 。
以我後面呢個馬頭圍道101號舖為例 (1) Existing Use Value 現用價值就係按呢個建築物現有用途作估值，即係個地舖，連閣樓，加12345樓嘅大廈。以呢個物業在空置交吉的情況下作根據，同埋並無顧及呢道嘅重新發展潛力。 依家啲單位喺市場道成交緊幾錢，就係幾錢，用comparison method 市場比較法。 大廈有乜嘢重建潛力都唔關EUV事。
市場嘅話，地舖就賣緊每呎$45,000，即係值$24,840,000，樓上就賣緊每呎$10,000，6個單位加起來就值3650萬，全幢大廈就值$61,340,000 嘅 Existing Use Value.
(2) Gross Development Value 總發展價值 就係睇個物業重建後，總售價係幾多。 例如重建後係合共提供5000呎樓面，每呎賣$20,000，咁總發展價值就係1億元
(3) Redevelopment Value 重建價值就係以上嘅 Gross Development Value 減去拆樓，發展成本及發展商預期利潤(一般為樓價嘅15%), 剩餘嘅就係塊地值幾錢。 你要記住喎，發展商嚟收購你間舖，佢目的唔係要你間舖，係要塊地。 要先拆咗間舖，先有塊地。佢願意畀你嘅錢，就係塊地嘅錢。
要計RDV的話, 再睇睇後面呢間舖。有三種方法發展個地舖(Senario 1) 單一number 重建, (Senario 2) 連埋則邊相連舖重建，兩個 number, (Senario 3) 連埋再過的兩間舖，4個number一齊發展，但條數點計呢? 先去片:
租鋪睇今日，買鋪睇前景，重建就係前景之一。 般若波羅蜜都要知去邊道。咁Senario 1 單一number 重建地盤條數點計? 第二集同你講。
Summary:
《博收購系列 (1 of 4) - 收購舖/樓重建，條數點計?》- 收購計算基本知識
個案地址: 土瓜灣馬頭圍道101號，大家姐海天堂龜苓膏舖，叫價3500萬
三大原因收購:
(1) 市區重建局
110%(出租)或135%(自用)
兩位測量師估值，以較高者為準
(2) 私人發展商
市價、天價、賤價
(3) 強制拍賣
EUV (Existing Use Value 現用價值)
GDV (Gross Development Value 總發展價值)
RDV (Redevelopment Value 重建價值)
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不動產跟通膨有關係阿.
現在不就證明給你看.
通膨 => 營造成本大漲 => 股票跌爛房價死硬..XD
中古屋因為新建案價格超高,所以瘋狂補漲跟上....
因此,大通膨還在想房價跌...你金融觀念還好吧..XD
請問遇到輸入性通膨,停滯性通膨,應該買甚麼產品??....
經濟學家不是其中之一就是建議不動產??
你都沒念書?....連我們理組都念過了...
對喔,高雄建商還在微服拉價.
實在很不想講這個...
我知道講這個等下會一堆空空跳腳說我說謊,我在自信心喊話,我在OOXX.
但...有看屋的就知道,高雄全面建商都還在微服拉價.
包含那個甚麼號稱台灣最危險的楠梓橋頭...顆顆..他在拉價喔...!!
今天不買明天更貴喔...
建商打算一口氣拉升到下一次大漲.
對,就是這樣霸氣和氣魄...XD
而目前拉價主因是.
(銷售價格 - (土地成本+營造成本+其他管銷等開銷))/銷售價格 = 20%.
對你沒看錯,你用現在土地行情做基準,現在蓋房子賣利潤很低很低.
這也是小建商都出局的關係,買土地蓋房子,不如把錢丟入0050....丟正二賺更多.
20%是你從買地到申請建照到賣到完銷,全部時間加起來一個案子可以獲利20%.
如果你攤5年,也就是一年4%.....你還要承擔7年期土建融資壓力.
所以小建商都出局了.....不然你以為蓋房子那麼好賺的話,小建商出局屁??
這麼好賺我早就鳩團湊個幾億來當建商了...
"當"建商是很難膩....賺錢才難好嗎...
而大建商目前就是要慢慢把利潤拉回35%.
反正他拉到35%之前,沒人阻礙的了他.
你要阻止大建商瘋狂拉價拉到一坪1000萬的辦法.
永遠都是,利潤太肥,所以像我們這種投資客就會鳩團湊錢出來當建商.
然後賣的比大建商便宜吃她豆腐..
例如他要賣一坪1000萬,那我在旁邊賣一坪300萬.你說我的建案會不會被秒殺完銷..XD
因此,這樣行情就會被我們這種竄出來亂入的給打爛..
但問題是,你利潤沒有35%,誰白癡跳進去當建商?
不如買正二!!!
至於大建商...它們有屯地阿.
土地利潤超肥.
所以他們壟斷土地,甚至你看土地是不是還是不斷在成交.
成交價也許沒有繼續往上攀升,但也沒下降.
so...大建商刻意把土地價格維持在那邊,繼續壟斷土地和拱住土地價格.
然後爽爽的慢慢拉抬新案房價....
而他手上以前低價屯的土地,增值全都賺到翻天.
啥你說他幹嘛不用以前的土地買價來推案賣便宜.
你去問你爸,他要不要把你的老家用當年的買價賣阿.
而真的有財務問題的建商,他只要拋一塊地出來給另一個人接.
他財務問題不就解決了?....土地漲那麼多,怕你喔.
(所以你也看到,有極少數建商在交換土地)
反正冷盤能冷多久,半年?一年?
他一個案子抓五年....還怕等不到冷盤過去.
喔現在預售案要蓋五年,那他一個建案是抓七年耶.
七年期耶.....XD
就一大堆白癡股票韭菜.
整天看的年限都是幾個月.甚至還看幾週的...
到不動產這種用幾年計算周期的.
在那邊搞不清楚狀況,然後被打臉打到臭頭.
現在利率那麼低,你要發生災難,你沒個三五年,怎樣災難?
而這一波冷盤到現在多久了?啥?還不到半年...
你半年就想看災難?...回夢裡去吧.
啥?美國可能要最後一次升息了...
那...顆顆....
然後本篇各位可以看到.
新屋1500萬在喊貴.
然後如果套回台北.
你就知道.
"就算台北腰斬再腰斬,還是很多人喊貴"
房價永遠都會有人喊貴.
因此不要理它們就好.
另外,才在其他地方寫過.
這個年代,收入並不是絕對,你的金融獲利重要性已經追上收入.
也就是你年收100萬,你就只有年收100萬,你的社會經濟地位會退步.
你必須,年收100萬,相對的金融獲利少說要70~100萬...你才可以維持你的社會經濟地位.
一般人最容易的金融獲利就是不動產.
台北滿地的老公寓,那些老人是很能賺?..
民國70年的時候薪水才多少,幾千塊,他們這樣一輩子賺錢算起來有沒有個兩千萬?
我看很多7x歲的一輩子收入還沒破兩千..我指不吃不喝喔,沒扣掉開銷.
但它台北公寓現在兩千萬.
請問他的財富,薪資收入占多少,金融收益(不動產增值)占多少.
錢就是錢,錢沒有再管你怎樣賺的....最後人家就只看數字.
因此如果他今天全都靠他的薪資,但沒有不動產會怎樣.
你再想想這個問題.
而市場上買房子的,一大堆都是靠原生家庭幫忙.
原生家庭幫忙一堆都是因為既有房子...
再加上,市場上真實交易市場,換屋占比遠比你們想得多.
那麼多首購,就不會平均首購年齡都到35~40歲了好嗎XD
這是...平均"首購"年齡喔.
不是平均"購屋"年齡.
平均購屋年齡,最大是50歲以上,再來是35~40,再來是40~45.
這已經告訴你,不動產市場交易,大多數都是換屋好嗎.
誰在跟你滿地首購.
也因此一大堆首購都還沒買房子..
你算下去就知道,首購實際交易量,遠低於首購族群人數.
累積維持知道嗎,累積了一大堆還沒買房子的首購.
然後換屋族多屋族在那邊快樂的買賣房子.
顆顆...這才是真相.
因此不動產市場主要是用房子買房子.
而用房子買房子,就等同你買房子靠"金融收益"占比很重.
台北房價那麼貴怎麼買?
阿她有一棟台北公寓,所以賣公寓買老大樓.
賣老大樓買新大樓.
而沒有台北房子的怎麼辦?
去死阿.
誰管你.
為啥要管你.
憑啥要別人管你.
自己想辦法.
同樣的回到其他幾都.
當整個都市房價低迷的時候.
房價疊上去的價格自然低.
但當整個都市房價上漲的時候.
你就會看到價格一個跌一個上去.
直到達到"不動產基本面"價格.
其中,主力買賣就是"用既有的房子來買更貴的房子"
所以房價貴,就會更貴.
整天在那邊甚麼合不合理..XD
你知道你再說甚麼嗎.
你一開始假設整個市場都是首購,還白手起家的首購.
然後才用這個基礎去定義收入和房價合不合理
阿這不就幻想,夢想....
誰告訴你市場結構是這樣.
我連賣三四百萬的公寓,買家很多都是家裡出錢或是老家貸款出頭期款的好嗎.
誰在跟你人人白手起家?
第一天上市場?
喔對喔,你一輩子都沒交易過,難怪完全跟市場脫節.
市場主要結構就是,有房子,再透過這間房子往上跳換屋或是增購屋.
那甚麼叫合理?...當台中老公寓漲到一坪2000萬..你說不合理?
不...合理好嗎..因為他可以用1000萬的套房賣掉然後再辦房貸買三房公寓.
所以市場繼續有交易...房價有支撐,還會繼續往上漲.
至於誰買1000萬的公寓...可能她的店面漲到1億,所以增貸出來買套房收租..
這樣買家不就出現了....版上多少人買套房,你看他們是白手起家還是用房子來買套房.
到頭來甚麼東西都有人接....只有你接不了.
因為你沒房子..顆顆...
你被拋到看不到人家車尾燈/....就是這樣一回事!!!!
然後,台灣有房子的家庭是多數...
因此想革命的想要靠民主政體來打房的.
節哀順變喔...
你們的票沒別人多.....XD
更不用說地方選舉...你高雄人跑去台北喊台北房價太貴.
阿你是選票比台北有房子的人多喔...你有台北選票嗎?...
你沒選票,政治人物屌你個屁....你又沒價值...
你又不是台北人...自以為租個房子就是台北人?有權利叫囂??
回夢裡吧.
社會很殘酷的.
當你很弱的時候.
只有禿鷹會湧過來吃你的屍體.
看看被人蛇集團擄走的,是不是大多都是沒錢的人.
沒錢已經很可憐了,黑道更是欺負到你頭上.
而白道...白道跟黑道沒啥兩樣,差別是白道用規矩在獵捕你.
規矩...是白道制定的....
因此你能改變的永遠只有你自己.
你抱怨有用?
抱怨有用,俄羅斯就不會打烏克蘭了.
抱怨有用.
中國就不用武力威嚇台灣了.
抱怨怎麼會有用.
你要自己想辦法啊.
你今天在爭甚麼你是PR多少,買不買得起房子合不合理.
問題是,實際社會誰理你.
大多數人民有房子,不動產有穩定的交易.
那你很重要?...你PR99都不重要好嗎.
人家薪水PR0的,沒收入的....但是他房子多,所以可以繼續買房子.
那你自稱PR90,結果買不起房子.
是你的問題還是他的問題?
還是你說你薪資比較高,就應該比較高等?就應該獲得更多資源和對待??
阿社會就告訴你一句.
"你吃大便"
你的財富就是比別人少那麼多.
人家才是真正PR踩在你頭上的人.
出社會看的是財富,不是看薪資好嗎.
財富,才是對社會和經濟的直接影響力.
薪資....還要等你累積那麼多年...人家砲都打完了,你還在存旅館錢??
直接有多少錢拿出來....這才是實力!!!
拿不出來,你說你年收多少?....人家只會叫你存購了再來.
那你一值鳩葛你的薪水PR....你是不是搞不清楚狀況.
更不用說,很多人的PR是拿"自己那一輩"在比較.
這個最扯,自我感覺良好.
出社會就是從民法成年的20歲,和100歲老人,全都放在一起比較.
誰在跟你切你那個年齡做比較.
老人當年薪水很低,但它們累積了大量金融收益(大多房價,少數股價)
你空有薪資沒有財富,跟老人打,被打趴剛好而已.
社會才不管你幾歲...社會只管你拿得出多少錢.
那...不動產交易市場,一堆中老年人在掃貨.
阿你年輕人打不贏....
當然回家洗洗睡嚕.
你又不自己想辦法.
不然要怎麼辦?
有拉,我們政府現在要做手購補貼拉..XD
拿房地合一的稅收10%來補貼青年購屋.
我是不知道細則怎樣拉.等他條文出來.
到時候再來看有沒有可以利用的地方.
--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 61.227.116.183 (臺灣)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1675137336.A.D9B.html
例如你繼承了一間高雄的老公寓2F.
賣掉500萬.
然後拿500萬去買1500萬的新屋.
請問,錢哪來.
是不是大多數的錢,並不靠薪資來的...XD
這就是,房子買房子的概念.
也是換屋為主的市場的某一種換屋型態.
繼承的房子通常都很老.
繼承者其實很愛把房子賣掉.
你有在市場掃貨就知道,超容易買到繼承後拋售的物件.
而賣房子有一半的目的是去買新屋..
因此這是新建案主要購屋主力之一!!!
※ 編輯: ceca (61.227.116.183 臺灣), 01/31/2023 12:09:15
對喔想到.
我自由路的透天店面.
是屋主爺爺很老了要轉移資產給後代.
(本來是長期出租,但住到外縣市去)
所以賣給我之後.
把錢分給小孩和孫子去買房.
給各位參考.
※ 編輯: ceca (61.227.116.183 臺灣), 01/31/2023 12:11:42
繼承就財富自由?
這牽扯太多了.
第一個,你繼承到甚麼東西,幾個人分,多少錢.
第二個,你的財務金融觀念怎樣.
第三個,你的開銷怎樣.
之前我不就買過,被黑道押著賣媽媽房子的物件...
被哄去賭博輸了一屁股,被壓著賣媽媽的房子...交屋日媽媽還痛哭.
不然8+9如果分到一棟3x年的電梯大樓例如價格700萬好了.
他可能賣掉後,還是"住兄弟家"或是"繼續跟酒店妹租屋",然後買一台M3甚至保時捷.
沒看到台灣名車滿地跑....裡面有多少是賣房子買的阿..顆顆.
不然就是,他整天幻想房價要崩盤,所以先賣掉在買.
之前某一租客,就是把它的1x年四房用九百多萬賣掉,然後租旁邊我的兩房.
一值說他年輕做甚麼營造的,很有錢,被倒債,房價一定有循環,建商利潤超大一定撐不住.
結果我的兩房從5xx入手漲到6xx的時候,他臉都綠了,後來跟女朋友搬回屏東女朋友老家.
(啥?為啥5x歲不能有5x歲的女友...XD)
阿現在那間兩房漲到8xx,快跟他坪數多我一倍的四房當年賣價差不多價格.
實際社會.
大多數人是白癡好嗎..XD
哪來那麼多金融專業和操盤高手?
這世界白癡很多好嗎.
你們是窩在板上太久了,以為天下人都這麼強這麼聰明和這麼有能力?
多出門走走拉,不然你以後怎樣割韭菜?
出門在外,社會事要懂阿.
你不懂白癡,你怎麼收割他?
※ 編輯: ceca (61.227.116.183 臺灣), 01/31/2023 12:19:58
各種正二,一開始看到,就覺得很開心啊.
(因為我很懶,所以懶得操作期貨)
(看到無腦開槓桿,還不用承擔維持率壓力,也不吃甚麼融資額度,更不用回補,眼睛就亮了)
是後來正二哥讓她紅了.
※ 編輯: ceca (61.227.116.183 臺灣), 01/31/2023 13:14:20
房子價值在空間.
而你創造一個空間的成本上升.
那自然就上升了.
建物怎麼會是純耗材..XD
建物是創造空間價值的基礎.
所以新屋漲,老屋也跟著漲.
主要是空間價值因為通膨而上升...
因為你要創造這個空間價值出來,需要更多更多的成本.
最簡單還是回去看沒土地的40年地上權.
這東西價值在哪?土地?他沒土地...建物?理論上建物殘值極低.
那他價值是不是空間.
而你要創造一個這樣的空間出來.
你只能蓋新的,新的地上權.
那你創造空間的成本大幅拉升.
而既有的空間價值不就跟著水漲船高.
當然新舊的建築會有一定的價差比率....但是無論比率怎樣,舊的建築都不可能是0.
因為他價值基礎不是在於那些水泥和鋼筋.
而是在"他造就了那個空間,那個空間產出使用價值"
※ 編輯: ceca (61.227.116.183 臺灣), 01/31/2023 13:40:12
買下去.
就知道是漲是跌了...XD
※ 編輯: ceca (61.227.116.183 臺灣), 01/31/2023 13:41:05
每間銀行不一樣.
不過大多都是直接參考旁邊的實價登路.
至於用地價去估.
你賺到勒...XD
通常旁邊400坪的土地,一坪土地100萬的時候.
6米巷15坪透天...大概才1000萬.
用土地估可以估到1500萬.
一般銀行用土地估透天價,是"故意裝傻"
也就是銀行刻意想放款八成用的手段.
因為這樣估通常都會高估.
※ 編輯: ceca (61.227.116.183 臺灣), 01/31/2023 13:59:32
做空很刺激阿.
當被漲停嘎到的時候.
你隔天開盤前就要思考.
是要抱著跟他拚了.
還是提早掛低價出脫...XD
※ 編輯: ceca (61.227.116.183 臺灣), 01/31/2023 14:34:58
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