關於 商譽價值計算 ，我們在網路上蒐集到這些相關的討論、資訊與評價

【#Podcast更新了】
#菜雞變司機
EP3：為什麼不該拿學校教的東西來投資？你只要學會這些就不用花大錢去上 ___ 了！(會計篇)
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✍🏻 分析全文：https://gamma.to/notes/RlQonteyuo9mfv8Lxd2Y

🔖 各位投資人要謹記於心的是，會計學、金融、稅務等知識都只是投資的基礎，投資有 99% 的時間都應該花在了解一間公司的商業本質、產業狀況和了解自己在公開市場中參與的賽局（誰是你與你對做的對手，為什麼你比對方更有優勢）。這些知識都只是基礎中的基礎，了解這些知識後並不會給你任何投資上的優勢（因為公開市場上的投資人都知道這些基礎知識了）。

🔖 會計學 (Accounting)：在學校，你會學到複式簿記 (Double bookkeeping)、損益表 (Income Statement)、資產負債表 (Balance Sheet)、現金流量表 (Cash Flow Statement) 和成本會計 (Cost accounting)，也可能會在更進階的課程中學到移轉訂價 (Transfer Pricing)。
成本會計和移轉訂價只對那些在大公司會計部門工作的人是重要的，負責這些工作的人會獲得他們應得的報酬。但是對於一般公司投資人而言，這兩個可以說是最沒有用處的知識。

🔖 1. 資產項目 (Assets)
－現金與約當現金 (Cash & Cash Equivalents)：有價證券 (Marketable Securities，市場流動性高的證券) 與現金沒有任何差別，所以有價證券被當成現金與約當現金。

－應收帳款 (Account Receivable)：應收賬款是指企業因銷售商品、提供勞務等業務，應向購買單位收取的款項。應收帳款可以透過 Factoring 來改善現金部位。

－存貨：有許多方法可以來計算存貨，比如說先進先出法 (First In, First Out - FIFO)、後進先出法 (Last In, First Out - LIFO) 和移動平均法，這是一個非常有趣的項目。但你如果你不是從事不良資產投資的話，那麼不用去在意這些不同的方法。

－淨土地、廠房和設備 (Net PPnE)：資本支出 (Capex) 花出去後就會變成這個項目。這個項目可以被質押來獲得優惠利率的有擔保借款。

－無形資產 (Intangibles)：這可以是從軟體資本化得到的商譽 (Goodwill) 或是來自併購行為的商譽。當資產負債表上有這個項目，攤銷 (被當做支出) 不會影響到現金流，所以當你發現一間公司有很龐大的無形資產和攤銷項目時，你應該要去觀察這家公司的 EBITDA 或是 EBITA (因為兩者都是計算攤銷前盈餘)，把這兩個當成產生現金流能力的替代指標會是更好的觀察方式。

🔖 2. 負債項目 (Liabilities)
－應付帳款 (Account Payable)：需要付出去的款項。

－債務 (Debt)：這個項目是從銀行借來的資金或是透過公司發行公司債所獲得的資金。這個項目在計算淨負債時很重要。

－財務租賃 / 營運租賃 (Financial Leases / Operating Leases) ：這兩個項目是否該被歸類成負債是有爭議的。但 Gamma 通常只要這兩個項目出現在資產負債表，就會把這兩個項目當成負債。

－遞延營收 (Deferred Revenue)：這個項目對於 SaaS 公司而言通常是很重要的指標，可以當成在滿足客戶需求前，客戶所做出的訂單，並當成未來的債務。這是一個營收的領先指標，所以追蹤一家公司的遞延營收在預測未來的營收上是很重要的。

🔖 3. 權益項目 (Equity)
－少數股東權益 (Minority Interest)：這是由少數股東所持有的股東權益，這大部分是由母公司所持有。

－股東權益 (Shareholder equity)：這個項目只對一些很看重資產負債表的商業模式才重要（例如：金融機構就需要去注意的數字），因為他們被規定必須要維持一些資本項目上要求。除非你正計算一間公司在清算的情況下會如何 (商業價值是負的)，不然這個項目其實不是很重要。

🔖 你只需要搞懂這些損益表的項目
－營收：每間公司對營收的定義都不同。當你使用一些會用到營收的指標，比如說 EV / Sales 並拿來比較多間公司，你會想要確保這些公司對於營收的定義都是一樣的。打個比方，$ADYEN vs $SQ vs $PTPL 或 $TTD vs $APPS 這兩種比較組合中，它們對於營收的定義是不一樣的，所以在兩個例子中，直接拿 EV / Sales 不會是一個估值的好指標。

#更多內容於全文中

【最高法院110年度台上字第4250號刑事判決】

刑法第342條第1項之背信罪以為他人處理事務之受任人，意圖為自己或第三人不法之利益，或損害本人之利益，而為違背其任務之行為，致生損害於本人之財產或其他利益者為要件。受任人本應誠實信用處理事務，倘 #違背委任關係而未善盡照料本人財產之義務，或 #濫用受託事務之處分權限，#均係本條所定「#違背其任務」#之行為。

又本罪為結果犯，並以本人之財產或其他利益已否受有損害，為區別既、未遂之標準。如本人之財產或其他利益客觀上尚未因受任人違背其任務之行為而致生損害，而僅生損害之危險者，尚不得論以該罪之既遂犯。所謂「財產或其他利益之損害」範圍，包含本人現存財產之減少（即 #積極的損害），及新財產取得之妨害（即 #消極的損害）。本人是否受有損害，應從 #經濟上之觀點 就其財產狀況予以評價，積極損害固無庸論，惟消極損害，則係指依通常情形或依已定之計劃、設備或其他一切情事，原本預期可以取得之利益而未取得之損害（民法第216條第2項參照）。#但僅有取得利益之希望或可能，而欠缺客觀之確定性者，#則無消極損害可言。所生損害固不以能明確計算或有確定之數額為必要，但 #仍須事實上確已生有損害。#公司之商業信譽、#經濟評等或營業信用等無形財產之損害，#縱未能證明其具體金額，#仍屬對於公司之損害；但是否確實對於理性投資者、消費者或往來客戶因而產生對公司不信任、負面之影響，造成未來業務量之減損，而有可預期利益之損害，仍應由檢察官負客觀舉證責任。

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【補充說明】

關於背信罪「背信行為」的本質，究竟是「違背忠實」還是「濫用權限」？學說認為，濫用權限是違背忠實的特殊型態，刑法第342條係規定「違背其任務」，解釋上均可包含此二者。

而背信罪財產損害之認定，學說認為，只要行為人違背任務後，導致本人的整體財產少於原先其擁有之整體財產，即屬之。不過，所謂的損害（損失），亦包含「倘若履行任務可能帶給本人財產利益」的部分，也就是「應增加而未增加」之財產利益，亦屬之。

最高法院105年度台上字第434號刑事判決曾指出：「背信罪所謂財產或其他利益之損害，需從整體財產法益觀察，一般係指減少現存財產上價值之意，凡妨害財產上增加以及喪失日後可得期待之利益均包括在內。所謂其他利益，固亦指財產利益而言，但財產權益則涵義甚廣，有係財產上現存權利，亦有係權利以外之利益，其可能受害情形更不一致，如使現存財產減少（積極損害），妨害財產之增加，以及未來可期待利益之喪失等（消極損害），皆不失為財產或利益之損害。」關於消極損害的認定，似乎僅空泛陳稱「期待利益」，但學說認為，應是極有可能發生或在法律上獲得一定擔保的預期利益才算。最高法院110年度台上字第4250號刑事判決則是直接援引民法第216條第2項所失利益的概念，作為消極損害範圍的限制，供同學參考。

最後，「商譽損害」能否作為背信罪保護的對象？惲純良老師曾為文詳細分析，可另參考惲純良，商譽損失作為背信罪之財產損害？，收錄於：經濟刑法問題學思筆記（一），2020年5月初版，頁395-418。

* 以上內容主要整理自：許澤天，刑法分則（上），2020年7月二版，頁203-204、216-217。

【龔成問答信箱】（Q17961-Q17980）

Q17961：

你好，成哥！我係你之前基礎班既學生。首先感謝你係班上面既指導。

課堂裡面你曾經提及過中國生物製藥(1177)係一間有潛力既公司。之後我睇左佢既業績，發現2018年公司曾經進行拼購另一間公司。關於拼購，有幾個問題想請教一下：

1) 留意到公司業績-商譽 數值大增，咁樣會唔會對日後營利有好大影響（如減值）？

2) 公司收購完另一間公司，係咪應該要將被收購公司業績(如股東權益、負債、盈利等）一拼計算？

3) 就住問題2)，如果需要一齊計，我留意到中生製藥既ROE，因為拼購後低左好多。其實係咪需要忽略新收購公司所產生既影響，再做估值?

期待你既回覆。謝謝

龔成老師：

1）有可能，但我地好難這樣去推算。我地最重要是明白這是一個「會計價值」，在分析及估值上，一般都唔會太著重。所以，當佢日後真的出現減值時，同時唔需要太在意，因為只是會計上的增加，非現金流的增減。

2）對，除非只買好少股權，否則，會以合併賬目模式計算。

3）我地最重要是長期分析，中短期可能未反映新公司的賺錢能力，又或受入賬等因素影響，因此我地會以長期角度去分析。

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Q17962：

龔sirigg799值得買入嗎？

呢間公司值得投資嗎

龔成老師：

IGG（0799）業務上都有質素的，但卻是有風險的類別。

雖然佢財務數據不差，但業務本質的不確定性大，軟件及遊戲都是變他較大的行業，這種不確定性可以令企業好勁或好弱，因此你要明白這點。

佢股價上落大是正常的，如果你投資要明白這點，就算長遠企業價值向上，都要明白股價波動。這股不是無質素，但由於有風險，因此唔建議大注，持貨不算多就無問題。

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Q17963：

我現時33歲，其實最好持有幾多隻股票？每隻比例應該點分配？

每隻股票佔整體比例上係指股數定係指買入金額定係現時價值？

另外，如股票總值佔總資產一定比例，當股票升升跌跌時需要作出買賣調整以維持相同比例嗎？

龔成老師：

如果股票組合在$100萬以下，可以持有5-10隻股，如果在$100萬以上，就持有10-15隻。

個股佔比唔好多過股票組合的15%，同一行業唔好多過30%。

我地會按現時的股價計算（但一般唔睇中短期，而是長期的股價，你可以用平均價計）。

如果長期股價改變，就有可能要作出調整。

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Q17964：

老師 剛剛看了你有關物業的貼文 小弟現時在澳洲只是自住物業 一直在這疫情下看樓市有調整才去看看物業 投資。

但即使樓市有下跌，買了平貨， 但有以下出租率優慮。

1）現時留學生都很難回國繼續進修。

2）政府對本地上車提供2萬5澳元的資助，又令多一點家庭買下自己物業。

3）澳洲重開正常生活後如果因經濟情況又說交上租金，政府又再下令屋主不能吹收租金或趕租客走，又令租金生活不穩。

暫時只見不是入市時機。 老師對澳洲市場有何見解？ 謝謝

龔成老師：

如果疫情令樓市出現較大的下跌，利用這時買入，的確是機會，而我地所有分析點，都要以「長期」為基礎。

1）如果只是中短期影響，而你有足夠的資金去守，去「供款」，就不用擔心。

2）你要睇翻你當區的租務情況，租金回報率。其實，如果政策令人好想買樓，就會對樓價有支持作用，雖然租金回報有機會減，但唔需要太擔心。

3）各地都有不同的租務情況，因此如買樓收租，都要明白這是成本的一種。

你要衡量樓價是否跌得夠多，是否吸引。而記住，我地的分析點，一定是「長期」。

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Q17965：

老師，之前有請教過老師$6000月供股票，建議係$3000盈富、$1500恆基、$1500港交所，最近我其實仲想加1211同9988的。但睇完書後，覺得係咪其實唔洗心急

調整為$3000盈富+$3000恆基先會好d？等日後其他幾隻股票回落返d再作調整。

龔成老師：

我地會按翻你的年齡、企業質素、平貴，去決定點配置。

如果你年輕，想組合有多少少增長力（而你組合現時無潛力股），就加入比亞迪（1211），不過，由於現價唔平，因此可能只供$1000。因為你永遠唔知佢幾時回落。

所以，你要先考慮組合的方向，再考慮平貴去決定金額。

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Q17966：

龔成老師 你好, 我剛畢業24歲, 預計於九月開始上班, 扣除每年稅項、家用、基礎消費後，每月淨收入$23920。每年會跳point及薪金調整，十年後頂薪約50k。投資初哥, 現有70k現金, 1手[email protected].

想6年內存約100萬作首期、持續增值的投資組會(優質股+倍升股)及維持銀行有一筆備用現錢足以6個月開支(約$200k)。(備用現金可彈性用以應付朋友們的紅色炸彈 但絕不胡亂使用)

一、想向老師請教該如何前進
現打算每月約24k的淨收入
1/2用作定期手動買入2800/823
1/2存銀行作儲蓄及等待1177/1448回落至老師曾提及的合理價後買入
老師認為如何？

二、因為工作是輪班的，請問老師會否辦網上課程讓輪班的學生能自行安排在時限內網上上課？

三、想請教如何得知長線投資的收割位？是否以估價得出預期值？

四、另外，雖然現時工作十分穩固及薪金不錯，但工作壓力大/輪班及危險，曾有研究指出我所屬機構於三十歲年齡層的員工出現離職潮。

在儲下大約5-6年經驗及完成專科試後，我須考慮在本原有機構面試嘗試升一級（該職級現時月入頂薪～70k），還是到私人機構闖？

以我現時的職級在私人機構每月多約20k薪金（未連年花紅），但聽聞可以隨時被辭退及未知晉升前景如何。如考慮私人機構是否太短視？

除此之外，經濟環境會影響我到私人機構的可能性，以及將來另一半的職業是否有穩固收入也是我需顧慮的。我心理上該如何走？

謝謝老師的寶貴意見


龔成老師：

1）你的方向可以，以平穩增長股為核心，例如盈富（2800），而領展（0823）的比例可以比盈富少。同時以潛力股作配置。

所選的都是優質，可長線的股，潛力股等跌先入都正確。

不過，你可以同時考慮其他股，唔好只停留在幾隻股，你的「可選股名單」可增加，但都要耐心等跌，或適當時機先入。

2）我有可能在年底，開一個有關於資產配置的網上課程。

至於股票班，由於內容太重要，暫時唔會。

因為之前實體股票班試過比人偷拍，之後放左上網賣，最後要搞到報海關先處理到，好煩。所以，網上類的教學，都好擔心有偷拍問題，風險太高，因為好多課堂內容，都唔想太公開，只想自己學生知，所以暫時都唔會搞。

3）如果股價升得太多，去到超過合理價，都有可能賣。

不過，你要改變思維，你想「賣出」「收割」，這都是窮人思維的想法，有錢人用另一套思維。你以「現金」為中心，買入想賣出變翻現金，有錢人以「資產」為中心，唔希望持有太多現金（貶值）。

4）你最緊要問翻你自己，5年後、10年後，你想做甚麼，那一邊你最開心，最有發展，對你最好，用長期去分析。

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Q17967：

龔成老師，想問中國銀行 3988，還會股價向下嗎？

本人於2018年2月，買入價是4.72。2萬股。

雖然每年派息 3700元左右。可惜股價，每況愈下。
現在只有 2.61。

是否應繼續持有此股呢？

龔成老師：

由於中國經濟轉弱，加上壞賬增加，對內鋸一定有影響的，因此組合唔好太集中在銀行股。

中行（3988）本身不是全無質素，但你預中短期都會較弱，只是收息股，如果你想組合增值，應該轉其他。如果你唔想蝕太多，可以等過1、2年，中國經濟好翻D後，這股都會上翻D，到時先轉其他都得，相信暫時睇，唔會大跌的。

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Q17968：

HI``成哥,想問吓你意見~~
點睇817:)

龔成老師：

中國金茂（0817）主要係中國從事城市及物業開發、商務租賃、零售商業運營、酒店經營等。

佢都算有一定的規模，加上生意能保持增長，不過就有少少波動，其實各方面都唔差，唯一擔心的，就是佢的負債問題，負債不斷增加，到了有少少令人擔心的位。

近期股價上升了不少，投資值博率減少左，所以如果投資，就唔建議太大注。

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Q17969：

龔成老師你好，本人36歲公務員已婚，收入穩定月儲2萬，預計2020年尾有現金$40萬, 太太有現金約$20萬，沒有任何投資經驗。

剛買了老師的五年買樓四部曲，才發現自己錯失很多時間，浪費左好多吸收投資資訊同投資機會去用資產追資產，雖然有點後悔但此時目標明確，希望下年年尾或22年頭置業上車。

想問一問老師，會否建議我這刻投資在股票市場上？
如果可以，會建議我買入那類型的股票？謝謝。

龔成老師：

如果你在1、2年內置業，你應該持有較多現金，唔太建議投資。

因為投資股票，要長期才有回報，而中短期只會因市況波動而上落，無人知你買樓的一刻，到時的市況情況，因此，你應該持有較多現金。

除非股市出現大跌，你見到有一定的投資值博率，才會將部分（都不能多）的資金，投資股票。

如果投資，你應該選一些較穩健的股票，考慮盈富（2800）、銀娛（0027）、恆基（0012）、港鐵（0066）、平安（2318）、粵海（0270）、領展（0823）、希慎（0014）、太古地產（1972）等，你可以了解下這些股票，然後從中選股。

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Q17970：

老師，想問好耐 你多數分析公司業績果d資料，而好少分析d日線圖

龔成老師：

好簡單，因為分析圖表走勢，是無用的！

我20年前，都是一位技術分析投資者，好中意睇圖，因為技術分析的原理是統計學，而我數學會考欏A的，所以較強。可惜，當時我用左幾年，都是輸多贏少。

之後我做銀行同證券行，見好多客用技術分析，大部分輸錢，反而長線投資優質股的，就贏錢。

因此，我已無用技術分析十幾年，而這十幾年我都是贏多輸少。

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Q17971：

龔sir想問，身邊長輩及同事（我35歲）都持有好多手3988，包括我爸爸有超過30萬股，但我見你書入面都係推2388（今日去書局睇，最後買咗財務自由行）

如果我追求增值，唔淨係收息，係咪入2388會比3988好？
謝謝！

龔成老師：

銀行業的賺錢能力，比過往年代弱左，不過，不是全無質素的。

中銀香港（2388）與中行（3988）都不是無質素，不過，就唔好對增長有太大期望，同時，唔好太過集中在銀行業。

2388有少少增長力，至於3988，就只是收息股。

如果你想增長，可考慮2388。不過2388都不是高增長股，你應該同時在組合，投資其他股，以建立一個更平衡的組合。

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Q17972：

請問3323中國建材是否優質股？最近升上很多，是否入3323的時候

龔成老師：

中國建材（3323）本質都有質素，但不算強。

這企業最大的問題是盈利不穩，主要由於成本問題令佢出現這情況，結果就是令股價不穩，投資者亦會視為有風險，因此這類股的估值不會太高。

之前因內地水災而令這股上左，但長遠增長力其實不算強。這股現時在合理價水平，但賺錢能力不算好強，長線投資都可以，但就未必值得投入太多金額。

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Q17973：

龔成老師 謝謝！今日見阿里巴巴入左1手 打算之後以月供方式長線投資 這方法好嗎？

另外 708 恒大健康 公司推6款電動車 但就一架都未見影 呢間公司您覺得長線投資 值得嗎？ 跟比亞迪相比 應該投資邊間？

感覺電動車未來有market 但我又未見恒大有詳細推出時間表 感覺有d擔心

龔成老師：

如果你無貨，小注阿里巴巴（9988）入一手。之後再月供。可以的。

恒大（0708）要小心，未有產品，不斷賣廣告，可能賣比股東睇，而股價近期上落大，現時估值好難，無實質的銷售情況，根本好難分析。只可以話小心。

寧願投資有實質產品的比亞迪（1211）。

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Q17974：

Hi龔Sir,你好！我有現金大概180萬。收入大概每月$42,000.每月供樓＄16,000。

有月供股票一供每月三千元2800和2388。明年先從180萬取50萬給兒子在外國升讀大學。不想餘下現金貶值。想買一個大概120萬車位投資，要上會。

現在見823領展$60幾元，都想買3000到5000股等將來升.…可否給点意見?謝謝你

龔成老師：

買車位投資是可以的，車位都是資產項的一種，不過就要留意，租金回報率是否合理，因為近期的回報率較低，值博率只是中等。

至於領展（0823），現價合理區中下部，的確可投資，但你唔能夠只集中在單一股票，應該建立一個平衡的組合。

你的大方向，就是將部分現金，轉為資產，車位+優質股是可以，但如果你股票部分，只投資地產類，這就會令你連同車位，太集中在地產相關。因此你應該進行優化。

另外，投活股票唔好一次過入，最好分開幾次，以減少買入價風險。

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Q17975：

龔SIR, 我剛用家人名義買入了第二層樓, 一層自住另1租投資用, 眼見現時淘股估值不貴, 打算借稅貸(30萬左右)全部投入股票, 再分5年慢慢還, 希望搵到一隻穩中求勝既股票全部買入, 你有無推介?

我暫時心水係長實(1113) 或者潤地(1109), 我希望趁年輕盡量借錢買優質資產, 希望在8年後累積600期資產退休

另外，呢兩日研究左隻股票，雅生活同碧桂園服務，物管股營利極穩定，業務簡單易明，增長潛力高，因為將來仲會有大把樓盤落

上網見到龔sir 你好耐之前都有講過雅生活，但唯一問題係佢地呢排升得太勁，PE 已到4X-5x水平，可是佢地未來2-3年既盈利都可以預估到會升幾倍，因為計到母將落成既樓盤面積有幾多。

面對呢個情況，明知佢業績一定升幾倍，但現價唔便宜亦覺得回落機會好細，應唔應該買入？？

我想靠呢隻股將身家翻一至兩倍，我覺得有潛力，龔sir 請指教呢個隻幾時可以買得

龔成老師：

現時大市只處合理區，未必值得你借錢買股，你最好等到「便宜」才出手會較好。

長實（1113）潤地（1109）都是有質素的，前者合理區中下部，後者則在合理區中間。

你借錢買資產的方向，不是錯，但我地用這一招，一般只會在平的時候才動用，如果你這刻用，之後大市跌，你就沒有資金再買入平貨。

至於物管股，的確不少都有質素，雅生活（3319）我過往一直推介，雖然倍升，但未算好貴，可理解這刻在合理區頂部，你可以小注入左先，之後等跌先再加。

另外，你上述所講的，都同地產有關，這是一個不差的行業，但都不能將財富只集中在單一行業，你要建立一個平衡的組合。

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Q17976：

老師，想問最近中美關係緊張，中國會否不續賭牌金莎，因為之前都30元入左金莎所以睇完新聞都有點緊張。

另外想請教銀行股版塊最近息率都6%以上，係咪一個值得長線投資既板塊，如果是有無推薦既優質銀行股

龔成老師：

金沙（1928）成功續賭的機會，仍是相當高，當然，無人知中美玩成點，但我仍相信，金沙好大機會順利續牌。

我自己都持有金沙，之前都在$2X增持左。唔擔心。

至於銀行，你預大部分都是收息股，增長力就唔算強。因此睇翻你想組合有幾多比例想持有收息股。

恆生（0011）、中銀香港（2388）都有質素的。

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Q17977：

你好 老師 現在我情況供緊保險 供多一年就供完 我考慮想買多層樓 想攞曬保險D錢出來俾首期買樓

你建議繼續放係保險到退休 還是先攞出來 果份保險係儲蓄保 麻煩老師俾意見

其實都係用來將來退休 但唔知道磚頭好還是繼續放係保險好

龔成老師：

如果你本身已經有物業，再買多一層作收租，就唔需要太急，以現時的租金回報率計，物業未必算好吸引。雖然這刻有自住價值，但投資價值就唔算好高。

你將資金買一些投資產品，或收息股，回報會更好。

因此，你的策略可以暫時繼續留在保險，除非你見到樓市有一定的下跌（起碼都回翻D先考慮），又或你想找資其他投資工具，而這些工具又處吸引水平

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Q17978：

老師你好，我家庭係深水埗有一間唐樓物業實用五百多尺，因特殊原因丟空十多年，今年決定要重整旗鼓。

層樓因太舊，沒有業主立案法團，樓梯位置又暗又舊，屋內都有石屎剝落情況，大廈外牆維修中，完成後要付費大約幾萬蚊，另大廈消防設施及公用地方日後都要維修，未知需要幾多錢，可能十幾萬。

現有兩個想法：

1.改裝成3-4間套房出租，但要支付大約40-70萬裝修費，及日後大廈未知的維修費用

2.出售，但唔知有無人會買及可能因太舊太爛而壓低價錢，出售後再作其他投資

老師我諗唔到邊樣會回報同風險好d，希望你會比到意見我

補充：樓齡五十幾年，五十年前買斷左

龔成老師：

1）的回報會較高，但你就要較多野煩，區份是適合造這類的，但你到時的管理會較煩，租客的問題多，欠租等問題多，同時你單位可能日後仍要持續維修。

但如果搞得好，能產生持續的現金流，你回報都唔差。

因此，要睇你是否想承受風險及較煩。

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Q17979：

龔成老師你好：本人今年36歲，單身未婚，月入$25,000，因之前家中有財務狀況欠下銀行分期貸款(20萬)每月還1萬還有20個月不能提早償還，每月扣除所有開支淨儲$5000，資產只有現金15萬，請問我這樣情況和市況應該如何部署最好呢？

1. 按兵不動保留現金等大跌市才出手？

2. 每月開始月供股票減低風險？

3. 繼續儲錢直至20個月後償還所有貸款再考慮投資？
感激等待老師專業建議！

龔成老師：

1）首先，你要以選款為首要考慮因素，如果計算資金要還款，就不能投資。但如果你計算後，有資金利，其實可以買少少股都得，如果你本身完全無股票在手，其實可動用現時的少少，投資一些穩健，有質素的股票，如果不懂選股，就投資盈富（2800）。

2）對，因為能將買入價平均，對於未有把握投資時機，以及未有企業平貴概念的人來說，這是一個很好的做法。

3）你最重要是計好數，你可以用兩年作為一個單位，計翻自己預期有多少入入支出，減去還錢後有無現金剩，如果有現金剩的話，其實在這段時間，都可以少少去運用。

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Q17980：

你好
你點睇2018呢隻股？

龔成老師：

瑞聲科技（2018）不差的，本身有一定的規模與技術，長遠發展正面，不過，佢增長力不是好強，只能視為平穩增長類別。

現價合理，可以分注投資，長線持有。

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若你有問題想向本人發問，可在龔成的fb專頁中（www.facebook.com/80shing）inbox龔成，但要注意如無特別聲明，有可能將問答放上網，當然，會將發問者的身份，以及有關個人資料的部分刪去。

另外，我所給予的各種意見，只是供大家參考，當中無任何銷售及推介，不涉及任何利益，其實大家應該要有獨立分析的能力，我只是給予一些方向及純參考模式。

由於提問人數眾多，見諒無法即日回覆，如果是普通的提問，預起碼要7天以上才能回覆，若然是較複雜的提問，起碼要10天才能回覆，希望各位能諒解。

第1633成交(堅): 今日消息: 西營盤皇后大道西147號地舖，市建局剛剛收購了約4000萬(我估計無咁高，應約3600萬)。原業主好嘢，2012年2月以1800萬買入。舖市值約2300-2500萬。 建築850呎，門闊13呎，舖闊約15呎，深50呎，租客進興膠袋廠，租6萬，回報1.8%。業權份數2/7。

這是市建局面皇后大道西／賢居里發展計劃 (C&W-006)

地點 129至151號(單數) 皇后大道西、賢居里垃圾收集站及公廁，和李陞街遊樂場內的五人足球場面積 約2,046平方米受影響樓宇12個街號的樓宇受影響人口約90人受影響業權約67個受影響住戶數目約38伙。

項目發展資料 - 總樓面面積約11,290平方米。商業樓面面積約740平方米。住宅樓面面積約9,690平方米。其他用途約 860平方米 (垃圾站及公廁)。

市建局收購價點計? 

市區重建局收舖計算嘅價錢同收樓好唔同。收樓嘅話，一般會用同區七年樓齡作比較。市建局會聘用七間獨立嘅測量師估價，計算同區七年樓呎價時，會剔除最高同最低嘅數值，剩返嗰五間就拉個平均數作賠償。

但如果係鋪呢就好唔同啦。 市建局會採取兩家測量師做估價，以較高者作出定價基礎，連同特惠津貼向受影響舖嘅業主提出收購建議。

點樣定特惠津貼？如果你個物業係出租或者係吉舖，特惠津貼就係估價市值嘅百分之十，或相等於應貨差餉租值嘅金額，以較高者為準。咁即係基本上比多你百分之十啦。

 如果間鋪係自用嘅，即係你係入邊做緊生意，特惠津貼就係估值嘅百分之三十五，或相等於應貨差餉租值嘅四倍，亦都係以較高者為準。

另外，合資格嘅自用舖業主同埋租戶，可以同時得到"營商特惠津貼"。金額就係以佢哋喺嗰間舖經營年期為基礎，每年可以攞到應課差餉租值的10%，以30年為上限。即係最高特惠津貼就係差餉租值嘅三倍，既約36個月嘅租金啦，但最多金額都只係70萬。

如果你嫌呢個特惠津貼唔夠，因為搞到你要搬舖而對你嘅生意作出好大嘅傷害，你可以從營業額損失申請補償。

營業額損失申請嘅補償所申索事項可以包括永久或者暫時性嘅損失，例如：生意利潤損失、生財工具價值損失、商譽損失、僱員發放遣散費的損失、重新鋪設電話線開支、同埋印刷搬遷通告費用等。基本上係任你噏。

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2019年第4季《盛滙商舖增值基金》推介會:
日期: 2019年12月11日(星期三 - 加場)。
之前三場已滿 - 2019年12月4日(星期三)、6日(五)或10日(二)
時間: 下午1時至2時半
地點: 中環皇后大道中大16至18號新世界大廈1502-03室
登記:
每場限約十位，免費，包簡單午餐。
內容: 舖市走勢、基金表現及投資條款。今期目標集資港幣3000萬。
講者: 李根興博士及其投資商舖團隊

Note: 證監會要求 - 只適合持有港幣八百萬以上流動資產(非物業)人士或公司參與。投資三百萬起。

報名方法:
電話: (852) 2830 1111 (Suki/Monica)
電郵: cs@bwfund.com
Whatsapp: (852) 9218 5223

https://youtu.be/FL4vIYKfH1E

#西營盤舖，#市建局舖