【社宅租金該定多少？高雄的社宅幫到誰？】
文：李雨蓁 Lí Ú-chin
台北市長柯文哲昨日出席明倫社會住宅招租記者會，致詞自豪，符合居住正義，有城市美學，「外觀不輸豪宅」。但卻遭現場媒體發現44坪3房型月租竟達4萬500元！打破柯文哲過去自行設定社宅租金不准超過3萬元的規定，引發熱議。並被質疑產生「#定錨效應」，恐讓需要者更難租得起房子。
#台北社宅比高雄貴多少？
令人好奇的是，台北的社宅租金可突破4萬，那高雄的社會住宅租金又是多少呢？ 我們以在陳菊市長任內規劃，設計監造案完成發包的「前金大同社宅」為例。2房1廳14坪房型，租金含管理費為7500元。並且，這裡的坪數為「室內坪數」，因此比起台北社宅兩房甚至一房的房型帳面上都來得小。若對比台北明倫社宅同級產品，20坪套房就要價18400元，27坪兩房型則要21900~24800元（坪數含公設）。
也就是台北社宅的出租價格是高雄2.5倍以上。雖說台北房價約為高雄3倍，但以主計總處租屋指數來看，台北約為高雄2倍，則同樣機能的社宅，台北還是偏高。而台北社宅設定的「市價85折」也比高雄的「市價8折」來得高。
#每月4萬元的社宅是要租給誰呢？
根據台北市府解釋，家庭所得在50%以下，也就是年收入158萬元以下才能租社宅。而家庭所得位於40至50％分位點，也就是年收入140萬至158萬、平均月薪13萬民眾，才需負擔4萬500元房租，不到的會有補助。
然而，一來收入接近中產者應該非社宅優先瞄準對象，二來無論如何，四萬的租金至少仍會佔家庭收入3成以上，離星、港組屋或公宅負擔約月薪10%的比率仍高上不少，這樣的定位仍然較難讓人理解。
#社宅一定要都給弱勢族群住嗎？
按照住宅法規定，社會住宅應提供至少30%比率出租予經濟或社會弱勢者，另提供一定比率予未設籍於當地且在該地區就學、就業有居住需求者。也就是說這種住宅資源除了能夠幫助在市場上租不到房子的弱勢族群，例如身心障礙者、老人、低收入戶或特殊境遇家庭等等外，也同時可以照顧青年族群就學、就業階段的居住需求。
實際上，在主要都會區房價高昂的今天，不只是弱勢者，青年也被高房價壓得喘不過氣來，因此在弱勢之外，青年居住權是社宅鎖定的另一項目標。例如同樣在陳菊市長任內規劃，設計監造案完成發包的「苓雅凱旋青樹」和「三民中都社宅」，均有相當比率留給青年。而採取「混居」的方式，也可以避免社宅被另眼相看，也是社宅先進國家如荷蘭規劃時的主要原則。
#高雄社宅問題在哪裡？
高雄的社宅政策相對北部遲緩，原因之一在於高雄房價相對低，在2010年左右中央進行的幾項研究中，一來南部地區房價或租金相對可負擔，二來甚至連民調都指出南部民眾對社宅的期盼比率不到台北一半，因而社宅政策主要在北部優先推動。甚至2015年9月內政部於行政院簡報，就提到「我國住宅自有率為民主國家第二高」、「高房價是雙北或都市局部地區問題」，相對不重視南部住宅政策。而地方政府也援引類似觀點，認為高雄推動社宅相對不急迫。
然而，隨著資金寬鬆，高雄房價近年仍持續緩漲，且在地仍有相當之弱勢族群；再者，中央將社宅投資放在台北，無形之間乃肯定青年繼續往北流動之現象。那麼，何不推動國土戰略平衡政策，同時增加南部產業投資與合宜住宅，雙管齊下吸引青年回流？
在2018年開始，青年居住問題在選戰中成為候選人關心議題，例如韓國瑜前市長就曾宣示「增加社會住宅」、「推動青銀共居」，然而在其任內，新建社宅只有「中都青年社宅」的114戶，改建則只有前金大同社宅的48戶均是陳菊市長任內已選址並完成設計監造發包的案例。至於如勞工租賃住宅、鳳山共和宅等整建315戶、或是Mecanoo設計的指標社宅「凱旋青樹」245戶，也都是陳菊市長任內即動工或完成規劃。
然而，陳菊在卸任前規劃的約1500戶共合宅戶數仍太少。現任陳其邁上任後兩個月，#便宣布將推動8800戶社宅，其中6000戶和內政部住都中心合作，分別位在岡山、楠梓、仁武、左營、三民、前鎮、鳳山、小港等區。而2800戶直接由市府興建，2年內將動工，預計出租給企業員工及弱勢族群，只租不賣，租金低於市價8成。
#社宅除了社福以外更是吸引人口回流政策工具！
高雄由於過往薪資與產業多樣性偏低，不利吸引青年回流，但相對而言較便宜的土地、較大的生活空間、完整的基礎建設，則會是高雄的優勢。
在陳其邁上任之後，加速推動橋頭科學園區、仁武產業園區、亞洲新灣區5G+AIOT招商等計畫，這些新工作機會，若能搭配周邊社宅供應與軌道路網，建構從居住到就業的完整支援設施，對於北部青年返鄉更具優勢。
而陳其邁市長也提出，所有社宅都要結合長照與公托據點之政策，近一步能讓社宅扮演社區中心，在完善的機能前提下，改變市民對社宅的認知。
目前台北已完工的社會住宅約3287戶，約為高雄（315戶）十倍。而預計興辦戶數則為19802戶，約高雄（約9400戶）兩倍，顯示在高雄市府日益重視社宅政策下，過去為人詬病的數量逐漸有改善趨勢。在高雄從一般住宅到社宅都全面性比台北有價格優勢下，未來如何擴大宣傳，結合新工作機會、租金補貼等其餘政策，針對性地吸引大學青年在地就業、北部青年回流，應是市府解決人口問題的重要戰術之一！
央北社會住宅套房 在 Re: [問題] 央北社會住宅- 看板HsinTien 的推薦與評價
※ 引述《wrenphe (wrenphe)》之銘言：
: 板友好：
: 看板上還沒有討論過央北住宅所以想聊聊，順便請教有沒有實住心得
: 我當初是申請單人套房，候補序號蠻前面的，今天剛收到看屋通知書
: 爬了一下城鄉局的FB，比較多討論的是三個月前剛公布開放選屋的那篇貼文
: 有人分享看屋體驗不佳，似乎是城鄉局網站上的房間示意圖跟實際有落差，且每房格局不一
: ，卻只開放少數幾間供民眾參考，然後就得選擇
: 個人比較在意的點為沒冰箱、洗衣機、床墊etc
: 真要置辦這些物品的話免不了是一筆開銷，然而待租約到期要離開得如何帶走、出清又是個
: 問題
: 此外，先前有去央北附近看過環境，覺得交通跟生活機能都不是很理想（本身無交通工具）
: 喔對，看屋時間甚至卡到上班日……
: 當初申請時並沒有想到社會住宅的設施和周邊相較目前租屋處的種種，其實沒那麼佔優勢（
: 畢竟能用低於市價的租金入住新成屋還蠻有吸引力的，而且即使是單人房也感覺頗寬敞）
: 因而考慮要不要直接放棄看屋(¯─¯ )
: 請問有申請上或是已入住的板友願意分享一下嗎？
: 或許有什麼我沒注意到的優點，還是上文提到的顧慮有辦法可以改善呢？
: 先謝謝了m(_ _)m
套房實住來回覆
套房格局是央北中最方正的,原先格主規劃就是以套房為主, 二房及三房會放在邊間,
部分空間會卡到樑及柱.,我認為是套房是社宅規劃最好的,二房及三房的缺點不少
除了卡到樑柱外,浴廁也小,看格局還擠在房屋正中間,陽台因是邊間,超大....
區段優缺點 大家都提到了,就不說了
只提社區及房間內部
套房有大面的採光氣密落地窗,採光足,陽台放置洗衣機後空間也足夠,不會狹隘
但由於各戶緊密,部分樓層可利用走陽台雨遮侵入別人家,故城鄉局同意做隱形鐵窗
廚房為防火用電陶爐,2口分別是1400W及1200W,廚櫃空間滿大的,也符合人體工學,使用上不會卡卡的
浴廁採用乾濕分離設計,屋內空間為了無障礙規劃,浴廁與生活空間及乾濕分隔間沒設門檔,
所以使用上會有水濺出來,這點在社區群組有集體反應給城鄉局,城鄉局同意可以做微型修膳
但我個人習慣是使用後用拖把擦乾
屋內熱水是採用天然瓦斯,每期帳單公共電費分攤約200左右
屋內插座滿多的,但集中在一側,床頭側只有1組,另床頭會卡到樑,很多住戶都買便宜的床頭櫃檔
室內水泥漆粉刷,使用上請小心,個人是覺得刷的很薄(工很差),一不小心就會掉漆或留下痕跡
對家具購置有疑慮,可以買組合式家具,這邊很多住戶都是用組合式家具
電信網路因重劃區及溪園路側有軍方通信單位,訊號不太好,群組反應網路收訊差甚至收不到
來看屋時可以順便測訊號,我是中華電信問題不大,只是偶爾看高畫質影片會轉圈,但家人用台灣之星就完全沒訊號
家具,家電只附冷氣,雙人床板和衣櫃,衣櫃空間很足,家電目前在CD棟有家電商針對社宅有專案銷售
來時可順道看一下
垃圾收集場在地下1樓,有限定開放時間;出入電梯及大門有保全卡設定;若有汽車停車需求,可
登記租用,3000/月,機車停車格有大有小,目前約停4成滿,有住戶反應太小不好停,可向物管申請
換位
社區設施有健身房,閱覽室,戶外中庭有兒童休憩設施,城鄉局配合種子計畫,有種子住戶
開設課程,像是攝影、讀書會...等,腳踏車有室內停車場(但記得上鎖,因為沒管制,有住戶
腳踏車被偷騎或破壞)
1F大廳有物管收發及保全並設置沙發座椅供人休息,但社區治安有改進空間
物管也不夠專業,雖是委外處理,可能磨合期,社區很多問題反應,不夠積極或一問三不知
有很大機會會被物管氣死,雖有電子公告APP,但反應問題要在白天上班時間反應,不然就叫你
掃QRCORD反應,物管事務交接,只有.....凸 要一直反應
清潔人員是社區找兼職人員處理,不是外包給外面清潔公司,加物管在社區駐派只有3個人吧
所以在公共空間除了大廳外,各層公共走道不是很乾淨,中庭植栽也沒人顧
保全人力不足,僅在各棟1F大廳配置1名保全且因社區採用友善空間,沒有圍籬+住戶多且雜,也沒設置保全崗哨,目前已聽聞幾起竊案且個人常見就有人利用車道直接走進社區
群組有跟城鄉局反應增設保全或增設監視設備,但目前是把逃生梯設為單向通行及電梯保全設定
隔音並不好,隔著門仍可清楚聽到屋外走道行走及講話聲音,且很容易被隔壁鄰居關門聲音嚇到
但這是住戶多社區通病
城鄉局的住戶公約規定,什麼扣點規定也沒什麼管
總結：
目前社宅因住戶不多+剛啟用,很多都還沒到位,但住戶很熱心,有成立群組反應並向城鄉局要求
由住戶成立管委會,來監督物管,未來應會愈來愈好;目前社區管理有很大進步空間,但若你有幸入住,
請先顧好自己,別期待物管及城鄉局,加入社區FB及LINE群組,比較有用,有很多熱心且專業的住戶能協助反應
套房室內空間方整很好利用,採光佳,目前景色很開闊,住起來很舒服
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