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聽講呢幾日嘅大雨令港鐵🚆巴士🚌齊齊入水，化身 #水舞間，
有網友提醒我要推返4年前惡搞嘅呢條片上黎☔。
#點解自己以前剪得高質咁多
#我應該睇左三百次以上
https://youtu.be/g_snP4Iqf6U
【水上鉅製】
2014年3月30日當晚，香港多處雷雨交加，#又一城 美食廣場玻璃天幕更懷疑遭冰雹擊中而爆裂，商場迅即被雨水淹浸。🌊有見及此，當晚先收集網民拍攝片段及 #水舞間 相關新聞，再立即惡搞製成宣傳片放上YouTube，全部都在同一晚完成。☔
此乃迄今為止最滿意的惡搞片段之一。😊
https://www.youtube.com/watch?v=J0eZQswqyn0
可惜，一旦惡法 #網絡23條 通過後，唔會再有機會出惡搞片段，因為一定「瀨嘢」。
#平買貴用 #屯門 #12元店 #兆禧新店 #Aeon #aeon必買香港 #必買推介
#屯門碼頭 #Furikake
【屯門】|平買貴用 |12元店|必買推介兆禧新店|Aeon Living Plaza | 掃貨必去,
平時大家鍾意看我去日本百貨超市的十大必買產品,
現在去不到外國旅行 ，讓我推動一下本土經濟吧,
最近在屯門碼頭兆禧苑商場入面，開了一間新的Aeon Living Plaza,
其實Living PLAZA by AEON分店更是遍佈港九新界，
每次去Aeon都有新產品, 有種尋寶的感覺，實用抵買,可以平買貴用,
而且新店優惠多多，佔地約1,600平方尺，提供約7,000款貨品任君選擇，
早在8月還買五送一啊，這個場都是新的嘛，
同一個場還有一條新食街呀，不過今次讓我介紹十大必買先吧,
有些貨我在日本都沒見過，現去不到日本旅行 ,
我要慰藉對日本的思念啊，你們都好掛日本shopping嗎?
快點來看我今日介紹的十大必買啦，Are you ready？
第一必買， 二合一封口夾、量杯器
它的蓋是一個量杯，你看個嘴好細，適合些粉末狀
如果廁所可以用在洗衣粉吧、 做facial粉末開漿做面膜
廚房麵粉、黑糖，都可以儲存得好好
平日我已經好少食糖，因為我寧願選擇食物本身的甜味
但因最近都有喝花茶，焗薏米水
我都買了黑糖取代白糖，因為黑糖比較天然有益
我焗些薏米水都會加黑糖去飲，這個夾都可以幫到我
能夠好乾爽地倒袋到些黑糖落杯、亦不會搞到四周都是
而且我覺得，這樣儲存沒那麼容易惹蟻
我的廚櫃，自從擺放了一些香茅粉，好耐就沒見過蟻在廚房
如果你的廚櫃都有這個問題，可以買幾支新鮮香茅放在廚櫃
第二必買，迷你調味樽, 平時我出街食飯
有時會自己帶海鹽、或辣椒粉
海鹽不是每間餐廳都有供應，
辣椒亦未必間間合你口味，
我在這方面是有點要求的，
所以用這個樽就可以隨身攜帶，自己喜好的調味料
即使你不像我那麼厭尖,
你辨公室應該沒調味料供應吧，你可以放在公司
就算你放在家中餐枱上面, 我覺得都好別緻，
第三必買, 便攜洗淨具
出街洗厠所的，利用水樽射出來的水力清洗
又可以用來洗水用啦
你不用的時候，可以將支管收藏在樽裏面
或帶狗仔出街便便
主人可以用這個來清潔狗狗的大小便
第四必買，有蓋紙杯，一向朋友上我家，
或有時part time來我家執屋，
我都喜歡用紙杯serve他們的, 因為如果我用自己家中水杯serve他們
之後隻杯洗返我都不知用不用好，感覺都不太舒服
所以用紙杯就非常之方便衛生呀，我相信客人工人姐姐都不會介意
尤其是經過疫症，大家更加要注意個人衛生啦
第五必買, 刨粟米器, 這個非常適合自己在家整沙律用
有些人可能會買超市一盒盒的粟米，
但我覺得怎也不及自己新鮮刨下來的粟米那麼健康
因為始終出面包裝的粟米，為了可以存放得耐些
會放好多防腐劑，或太多鹽太多糖
如果你在街市買新鮮粟米，自己刨下來
糖鹽可以自己控製做沙律，減肥恩物
第六必買，伸縮衫架, 這個最適合一些領口細、質地太柔軟的衣物
只要將個伸縮器調最細角度，放入領口再掛起來
就不用專登掙闊衫領，亦沒那麼容易滑下來
第七必買, 煲湯吸油紙，一包有15張，20cm 闊
可以快速吸走多餘油份，令湯水變得健康清甜
吸油功能相當有效，去除湯裏面大部分的油份
大大話話這裏吸走成千個卡路里㗎，
第八必買，型格雪袋, 有不同size，
攞出街不像(阿珠媽）C9, 好像一個休閒購物袋, 多用途
尤其是現在很多人好鍾意去買氣炸鍋食品
如果你不是立刻回家，攞住這個袋就最適合了
第九必買， 這裏有超多零食和調味醬料
大部分價錢都是12hkd, 出面超市可能要買貴一倍價錢
最推介就係是這個Furikake, 根據日本最早料理書《廚事類記》記載，
早在鐮倉幕府時期就有紀錄日本人將鮭、鰹魚抹上鹽、曬成乾，
並削成薄片加在飯上（類似柴魚片的概念）。
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而加工食品型態的香鬆則是約在100年前的大正時代（1912～1926年）問世
因其皆用真正的食物加工而來，不僅營養價值相當高，
口味更是千變萬化。有雞蛋、海苔、鰹魚、鮭魚、梅子等等。
來到日本超市百貨一定要試試這個
第十必買, 精美厠板貼，自從我在日本Seria見過這類型產品
堅鍾意呀，有時夜晚半夜去廁所，不怕廁所板冷冰冰
而且好衛生，通常我每兩三個月就換一次，
即使大家日後去旅行住酒店，都可以用到這個厠板貼
你可以想像，執房姐姐，幫你抹廁所，
會否用一條好乾淨的布幫你抹廁所板先?
現在的人出街, 都隨身攜帶好多消毒藥酒
任何東西都左抹右抹, 所以如果你住酒店帶幾塊
都幾方便，我覺得以上介紹都好細心的設計
既然又去不到旅行, 不妨可以落去你家附近的Aeon
行一轉, 說不定你的驚喜比我多, 如果是屯門之友
就應該親臨這個兆禧新開的Aeon分店啦
下一集, 我會有更加好的介紹給大家,
希望你們看完影片, 留個表情符號以示支持
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下一條片再傾吧, ok, 拜拜 !
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https://www.youtube.com/channel/UCIuNPxqDGG08p3EqCwY0XIg/join
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#北海道自由行 #札幌狸小路1至7丁目 #TanukikojiShoppingStreet #sapporo #hokkaido #sapporo hokkaido #ほのか泡湯吧 #日本旅行
http://yt1.piee.pw/Q9AW4
Hello大家好, 我叫阿Tsar,
歡迎大家陪我去旅行, 睇咗當去咗
今日就為大家介紹北海道札幌狸小路
聽講札幌狸小路就相等於大阪的心齋橋
但是當我真真正正的去到這裏, 我覺得更似大阪的道頓崛多一些
因為這裏最多就是妝藥店、手信和餐廳
但是當晚我去到的時候, 今年的年初三
人群比較疏落, 但是如果疫症過後, 這裏一樣是水洩不通
如果大家plan定去北海道自由行, 就一定不會錯過這個狸小路的地方, Are you ready?
狸小路有1至7丁目, 我會重點推介每一個丁目值得行的士地方
首先講下 1丁目先啦, 在1丁目的是ココカラファイン（Cocokara Fine），
粉紅色招牌十分顯眼，店內也相當寬敞好行。呢間藥妝店有免稅優惠，大家可以多加利用。
記住我曾經介紹過的二條市場, 就是一丁目對面呀
如果你們要去二條市場, 記得朝頭早去呀!
來到狸小路2丁目，氣氛又更加熱鬧了。有一間快活Club internet cafe, 如果窮遊過夜可以考慮下
如果女士在這條街shopping, 你的男朋友或老公可以上internet cafe抖一抖,
由30分鐘至到24小時都有各項收費, 我就上了這一間, 拍了一些片段給大家
另外我曾經拍過一條更加詳細的internet cafe, 大家可以重溫返我的youtube頻道
2丁目這裏有一間好出名的海老秀蝦味湯底拉麵, 拉麵有糖沁蛋、筍乾、叉燒、洋蔥
湯頭蝦味十足，價錢由700幾yen至到1000 Yen 左右, 絕對抵食
2丁目仲又一間平價妝藥店「サンドラッグ（Sun Drug）」
店內有多達數千種商品，包括豐富的自家品牌產品
還有會說普通話的店員可以給予協助，因此非常受遊客歡迎。
睇過我影片的朋友, 應該知道業務超市幾乎是全日本最平的連鎖超市
他們的價錢, 幾乎平便利店一半, 如果大家有時間, 一定要入嚟掃一掃貨,
業務超市對面有間專為女仔而設嘅「ほのか」泡湯吧！
館內總共有4樓層， B2有岩盤浴，設有幾個不同溫度的熱療汗蒸室；
B1是浴場設施，有絹湯、鹽湯等不同療效的浴場。
泡完之後可以在2樓的休息室或漫畫書區休息，
館內還有餐廳提供健康養生餐點， 女士想來鬆一鬆, 這個地方你可以來試試
24小時營業, 年中無休 , 另一間是北海道當地連鎖品牌「サツドラ（Satudora）」，
店內有非常多款北海道特產妝藥可以挑選，對面有間餐廳叫麦羊亭
主要是食成吉思汗烤羊肉, 還有好多其他燒烤嘅組合, 在門口看完餐牌先入去都未遲啦
嚟到狸小路3丁目, 首先見到日本好高人氣的「ABC Mart」鞋店，
好似CONVERSE、NEW BALANCE、VANS等人氣運動鞋品牌，
在日本的ABC Mart經常都可以找到限量版，價格也非常親民。
這裏有間餐廳叫雞笑茶屋日式火鍋,相撲火鍋(相撲選手吃的傳統火鍋),內臟火鍋
午餐 650 日圓 晚餐 2,800 日圓, 相當抵食,
路邊還有新潮的屋台, 有另一番風味啦,
免稅藥妝店「KoKuMiN」秉持「為國民的健康和美麗服務」的理念，
提供各式藥妝、食品、日常用品等。
4丁目就越嚟越熱鬧啦, 因為兩邊都是驚安之殿堂
驚安之殿堂隔離就是我上次去窮遊過夜200蚊有找Dice entertainment網吧
大家可以回看我的影片, 4丁目開始是非常之旺, 條街的燈飾亦都特別靚
我本身是機場是有酒店住的, 不過諗住在這裏住一晚網吧,
第二朝起身一早check out, 就可以先先去24小時的驚安買啲嘢
好似我上次就買了個鞋墊, 因為當日要行的路好多
然後就去了二條市場, 還有去札幌嘅中央場外魚市場, 然後就返回札幌站搭JR去小樽一日遊
全部都有影片回看, 大家如果去北海道自由行, 不需要自駕遊, 交通十分之方便
看看這一間連鎖牛扒餐廳, 超值午餐1000yen牛排套餐,Beef Impact
包埋沙律和味噌湯，還可以選3分熟或5分熟、要不要加炒大蒜, 蒜味十足
有澳洲牛、日本和牛、美國牛給你揀, 當中當然是日本和牛就最貴啦
LAOX是一間商品種類非常齊全的免稅店，
可以一站式買齊所有種類的商品，超方便！ 全日本共有42間分店
這裏亦有一間拉麵店叫山罔家, 除了舖頭食拉麵之外,他們還有禮盒給你買回家鄉呢
這間就係海鮮丼嘅專門店澤崎水産海鮮食堂, 好唔好食就不知道, 或者如果網友你們去過話給我聽
價錢望落去好似有啲貴喎, 好等我繼續行先!見到六花亭的手信禮品, 北海道必買
這裏又有另外一間大國妝藥店, 狸小路5丁目, 就有王將餃子, 平平哋可以食這個
我曾經在大阪吃過這一間, 三百幾yen就食一餐, 好好味
隔離有間卡樂b專門店, 好多產品只有日本才會有得賣
裏面還有個即炸薯條的小食店, 又有另一間sapporo drug Store
這一間Japanese Capsule Toy Shop, 扭蛋專門店
九成都是大人來的喎, 300yen扭個手機喎, 我有冇眼花呀
但是呢, 這裏的扭蛋公仔真係好靚喎! 童年回憶返曬嚟呀!
道產食彩HUG Mart主要銷售北海道海產、農產品等等。
他們是標榜售賣當造的蔬菜、農家自製的無添加醬料和醬菜等，So organic!
裏面亦都有一個HUG EAT是一個Food court，好受local人歡迎。
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請用片右下角調4K睇片。
錄影日期: 2019年7月8日(星期一)6pm
【足本PRO版】《博收購系列 (4 of 4) - 收購舖/樓重建，條數點計?》 Scenario 3: 四個號碼收購重建 (馬頭圍道101號，99號，97號，95號) 及強拍
個案地址: 土瓜灣馬頭圍道101號，大家姐海天堂龜苓膏舖，建築800呎，叫價3500萬，收實2650萬，租28000
買舖買樓博收購如何計算價值? 相信這系列是全港有史以來最詳盡關於博收購的影片。
全文內容:
買舖 要買得 PRO，上兩集同你講咗單一number 或者兩個 number 地盤發展，由於 EUV (Existing Use Value 現用值) 都係高過 RDV (Redevelopment Value 重建值)，因此該地盤單一或者兩個合併都係無重建價值。咁再買多兩個又點呢?
馬頭圍道101，99，97，95號，4個number 地盤面積合共3584呎。我哋又計過，重建最好就係起幢24層高嘅大廈，合共68米高，總樓面29,673呎。一梯4伙，個單位實用面積saleable area 217呎，sorry, 啱啱好係納米樓。下面4間舖，每間實用面積551呎。
計法同以上 Senario 1 and 2 一樣，唔再計多次啦，你自己睇。
總之，計完一大輪嘢，Redevelopment Value 重建價值就係$317,600,000，亦都係個 Land Value。 每呎樓面地價 AV (Accomodation Value) 就係$10,703。
之前講過，101及99號兩個number 加起來的EUV (現用價值)就係1億2268萬，97及95號兩幢同101及99號兩幢，其實都係差不多一模一樣，就當價值一樣，咁四個number 嘅EUV 就係2.45億。RDV (重建價值) 3.18億，高過EUV (現用價值)2.45億，高出30%，因為重建有錢賺，代表有機會引來發展商一次過收購呢四幢大廈啦。
咁呢間馬頭圍道101號大家姐舖又值幾錢呢?
之前講過，一係就發展商逐間逐間同你傾，可以係天價，可以係市價，可以係賤價。 但通常收購，佢都係「收收埋埋」收咗樓上住宅單位先，因為資金成本較低及可以較低調處理， 收到七七八八，先m同下面間舖傾。 如果收足八成啦，佢就搵把刀仔勒住你條頸，一係你就賣，唔係就向土地審裁處申請強制拍賣。 好似呢度咁，每層嘅業權份數係七分之一， 幾百萬嘅樓同幾千萬嘅舖都係一樣， 我做發展商都梗係收樓先啦。只要每幢收咗樓上6個單位，就可以強拍樓下間舖。 因此，你要作最壞打算。萬一強拍，你可以袋到幾錢呢?
你想詳細了解強拍， 可以睇我2018年5月錄過嘅呢條片， 我相信係全香港有史以來最詳盡嘅收購三部曲。我同我公司分析過好多強拍嘅cases 判詞， 逐個逐個睇，好悶。 法官嘅判詞，估值方式同以上計算方式都係差唔多。
以2018年灣仔皇后大道東153號強拍case 為例， 嗰時係一幢六層高嘅大廈， 地盤面積865呎，合和已經收咗業權份數87.5%， 唯一喺三樓最後一伙業主過咗身，發展商買唔到。合和就係2017年向土地審裁處申請強拍，業主代表依然無任何feedback。
根據發展商搵咗 Savills 做嘅估值報告，嗰幢大廈嘅 EUV (Existing Use Value) ，根據 Direct Comparison Method 直接比較法就係樓上每層值約500萬多啲，地舖值4,251萬，全幢合共$68,860,000。法官都接受咗呢個 EUV 估值。
而 RDV (Redevelopment Value) 方面，用咗 我上面解釋過嘅 Residual Method (剩餘估值法)之後，即係從GDV (Gross Development Value) 總發展價值，減除 development cost 發展成本 (包括建築成本，專業費用(例如建築師/測量師/工程師/律師/會計師/設計師等)，利息成本及發展商利潤等)。
雖然係人都知道合和會拼埋佢自己側邊合和二期嘅地盤一齊發展， 但佢聲稱只可以用單一number去估值幢樓嘅RDV價值， 因為呢幢樓還呢幢樓，側邊地盤還側邊地盤。咁先至可以質低個價收購到更平， 吹佢唔脹，法官又接受咗合和嘅講法， 大石砸死蟹。
合和代表話單一number 地盤去睇， 最好就起一幢五層高嘅商住混合樓。 總樓面面積就係349.6平方米，地積比率4.35倍。地舖就每平方米賣$905,000，閣樓$226,000，住宅就賣$228,000。一平方米等如10.76平方呎，減去發展成本每平方米$30,309，就得到RDV 地價8120萬，即樓面地價 8120萬除總建築面積349.6平方米，等如每平方米 $232,265。
法官接受咗合和一方以的EUV, RDV, 及GDV 估值，因此，係2017年12月6日判咗可以強制拍賣，Reserve Price 底價 8120萬。 當然如果小業主反對的話， 可自行聘請測量師估值， 提出有關理據向法庭反駁。
十單強拍，九單半都係底價成交， 因為你諗下， 如果我入嚟搶， 合和之前收開嘅成本已經係低好多， 我就依家起碼要畀8120萬以上先買到， 先畀合和賺一筆之餘， 我仲未必有能力合併到側邊個地盤發展，因此，除非有心玩嘢，道理上唔會有人入嚟爭。
土地審裁處判出嚟嘅拍賣底價，其實真係可以話係小業主賣樓賣舖嘅最後一關。 呢關守唔到，就一定畀人吃硬。呢單都係咁，2018年1月25日強拍，合和成功以8120萬底價強拍統一業權。 超平!
扣除拍賣開支同埋轉讓契律師費開支後，嗰8120萬就係按 EUV (現用值)的比例分配比業主。即係話，樓上未賣嘅三樓單位業主就分到大約608萬。因此，如果有個傻佬諗住搏收購，用一千萬買入三樓單位落釘的話， 合和咁樣申請強拍，釘子戶就分分鐘倒蝕近400萬啦。
皇后大道東153號樓下間舖，如果係其他人嘅，強拍後就分到約 5000萬。因此，如果你識計數，當年如果你想買入間舖博合和二期收購的話，就唔應該比多過5000萬啦。
去返去馬頭圍道101大家姐間舖，單一number 或者兩個number 發展都係唔值錢，無發展商會來收購。起碼有4個 number 才會引到發展商來收購。之前講過，4個number 的話，馬頭圍道101，99，97，95號，地盤面積合共3,584呎。RDV (重建價值) 就係 3.18億，高過EUV (現用價值)2.45億，高出30%。
因此，如果發展商收超過八成業權，就可以申請強拍。 土地審裁處判出嚟嘅底價， 按照佢過往判詞，應該會係3.18億。 如果又係底價成交的話，以EUV 現用價值比例派錢，地舖業主每間應該可以分到約3230萬。
以上係假設發展商忠忠直直，用四個number同一時間向土地審裁處申請強拍喎，如果大吉利是，好似皇后大道東153號咁，前後腳，分開申請強拍，咁個拍賣底價你所分到的錢就可能遠遠低過3230萬啦。
可能你覺得咁再合併埋側邊啲地盤呢? 會唔會RDV(重建價值)更高? 答案係會。但同樣地，EUV (現用價值)都非常高。因為你睇睇，左右兩邊都係一幢12層高的大廈， 地積比率已經用盡， 發展商要收購重建呢兩幢大廈根本無水位。 因此最大機會，都只係四個number一齊發展。
最後，大家姐呢間舖如果真係以2650萬買入，連厘印費及手續費成本要成2915萬，博收購，我就覺得太博啦。即使博到4個number 一齊重建，可能都只係收到3230萬，賺11%，仲要唔知等幾耐。 期間現有租金回報只係得1.3%，太低啦。三四厘都可以等下。因此我去到盡都只係俾最多2400萬，但整整下呢個video, 我覺得畀多咗添啦，因為真係幾博下，唔知要等幾耐。
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