新聞說興富X成為獵地王,寶咖咖則是有著猛猛的違法炒股新聞。實在覺得一言難盡。
台中地產市場非常吃建商品牌,有一個說法是一親二發三總。特別切心寶咖咖。(這四個都不是正向排名喔)
至於號稱中部人最愛的惠X最近推案真的推太猛了,所以網路上對於品質的爭議越來越多。惠X下面好像有四個營建,有人說要看是哪個營建在蓋這個建案,有差。這是網路消息,真假不知。
可是惠X真的很猛,好幾個建案都一日完售。車位沒得選,用配的。還是遭到投資客技術性掃光,轉手都直接告訴你就是要賺一成,賺兩百萬。真的要買房的人還不見得買得到。
中部所謂的頂級建商大概是龍寶,聯聚,寶輝(正面評價好像就不用打碼了)
聯聚號稱不出七期,所有案子都在七期。最近居然推了子品牌 理仁
第一個案子理仁柏舍似乎是一日完銷。地點就在台灣大道百貨公司的正對面。
龍寶最近有好幾個建案說是普通地點S級售價。但是有親友住在龍寶新建案附近,龍寶居然幫附近舊大樓拉皮......(把周邊地段的門面包了)
寶輝有好多在歌劇院附近。也是把歌劇院附近的街道種樹給包了。廣告上還說是種櫸木,有中舉的意涵(有沒有感覺到很風水)
精X,陸X的東西都有看過。陸X是別墅起家,蓋大樓一開始就是衝高價路線。網路上的說法是建材不到頂級但是綠化很美。陸X的X森目前一棟蓋好,另外一棟還在蓋。總覺得第一棟綠化不如想像(默)
廣告方面只能說期待太高失望也太大。
精X應該是有心要衝建商排名,但是在遊園路上居然要開一坪三十萬。真的是不知道該怎麼反應。遊園路耶~~~~
不過精X的 精X博花園超級漂亮。上千坪,設計超美。真的有水森幽靜的感覺。(卡比:可是嬰兒車不好推。)(可惡!不要說出來!)缺點
就是單元二最南邊(?)應該是吧,印象模糊(?)實在好荒涼。好荒涼好貴。台中房產價格瘋了。
雙橡園也是要衝一級建商,有人說已經算一級建商了。不過他們是走軟體服務取勝路線。入住雙橡園是要當廢人的。廢人生涯滿點。有接送服務,接送小孩還是接送機場都有。駐點師傅,一日N餐可以送到門口。等等等等。
但是我對雙橡園到底有什麼服務不清楚。因為目前只有房仲丟出來的,沒有辦法從建商那邊買,沒有辦法聽建商介紹。全部都完銷喔!潛銷期全部完銷。有沒有很嚇人?
新竹炒竹科
台中炒中科
台南炒南科
建商各種科科科
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190602台視 東區倒店潮止血?本土服飾店打8折進駐
影片網址→https://youtu.be/a2eHQFIWZeI
熱鬧的台北東區商圈精華地段,只見整排騎樓都沒有店家進駐,因為抵擋不了高租金店家紛紛出走,空置的店面還被網友稱為東區倒店潮,但現在有業者願意進駐,店門口也掛上新招牌。
記者 周瑜茹、黃明聖 採訪報導……↓
看看東區地標百貨旁的這條街,在英國潮牌服飾退租後將由台灣本土服飾品牌接手,店面大約42坪,據傳房東每月租金開價80萬元,最後打了8折以月租金65萬出租。
而旁邊一帶原本的永福樓、美妝品牌等店家雖然紛紛出走,但房仲業者還是看好東區商圈正在慢慢回溫,房仲透露台北東區店租金近期稍微調降,來看看忠孝復興敦化一帶的店租金,2年前每坪最高3萬塊,今年則調整到每坪1.5萬~2萬左右,外界推測,難道東區的倒店潮有止血的跡象嗎?
再來看看先前連鎖速食品牌,雖然退出了忠孝敦化旁的精華地段,如今又覓尋新址在忠孝復興旁拓點,日系藥妝品牌來台展店,首家店也選在東區。
房仲業者 陳泰源 表示:「白天它仍然是一個商辦大樓林立的狀態,而且畢竟它有兩個捷運站,不論是忠孝敦化還是忠孝復興,所以它最基本的人流跟車流它還是有的,所以它不致於沒落。」
其實目前台北市黃金店面是西門町稱霸,每坪開價5萬塊上下,其次是信義區、台大公館每坪4萬塊,永康街跟南港也擠進前3名,東區則排名第四,台北東區店租金調整,各界期盼商圈再活絡,帶動商機讓人潮帶來錢潮。
部落格網址→https://taiyuanchen1223.blogspot.com/2019/06/190602-8.html
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171116跌勢才剛開始而已!?買店面你該停看聽?◎文/陳泰源
【前言】
不論是金管會主委顧立雄,還是央行總裁彭淮南,甚至是部分房仲業者,皆表示房市已軟著陸、進入打底階段。
的確,部分豪宅漲跌互見,而中古屋因建商之新成屋讓利受到擠壓間接下修但幅度縮小,公寓、國宅等低總價高CP值產品已觸底回升,現階段雖然投資客已退場,但少了競爭,剛性自用需求的買家反而可以趁機好好談價。
不過,以上指的都是住宅產品,而商用不動產呢?
隨著科技的進步、產業結構的改變、民眾消費方式的進化,買店面,你該停、看、聽?
【房仲業經營生態改變】
從業者店頭來看,過去都以人潮最多的一線店面為主,後來陸續收掉改退居二線店面,不然就是改租「形象展示用」的小店面,另外再租同棟樓上或附近的辦公室,提供營業員作業。
店面迷思逐漸被打破,有的業者甚至完全放棄店面型態,改走樓面式經營,例如我現在待的公司─《美商ERA不動產》。然而,放棄傳統店面營運模式,規模並沒有因此萎縮,反而不斷壯大,像我們公司因為加入的夥伴越來越多,最近又租下了一間破百坪的辦公室,持續擴張營運。
而店面效益越來越弱,店面租金成本依舊佔整個營運開銷很大的占比,導致許多業者因此收攤轉換經營型態,想想,實在沒必要將利潤給房東吃掉。
然而作為一名「現代業務」,多半已靠人脈資源與網路行銷了,就連預售屋購買習慣也改變,像某代銷業者善用網路科技,使用「互動3D傢配」,消費者在家就可透過720度全景攝影,而網路客成交比例,光是今年跟去年相較,同期就增近3成!
【民眾消費習慣進化】
談到買衣服、鞋子,我身邊有越來越多朋友,都是去實體店面試穿,然後回到家裡網購,畢竟店面有租金成本,商品通常可能會比較貴一些,加上網購有些免運費,而且還宅配到府,不用提著重物逛街,方便又輕鬆,這樣的現象,讓很多店家感到非常無奈。
而網路理財、行動支付與借貸、虛擬貨幣,也都正在改變傳統的消費模式。
【蛋黃區店面拉警報】
以東區的一線店面來說,目前仍有十間左右閒置招租中,當蛋黃都不蛋黃了,買店面你該更小心謹慎。
現象一:東區店面持續蕭條,最近位於忠孝東路四段的街邊店「班尼頓」也收攤,全面轉進百貨專櫃。
現象二:大坪數店面首當其衝,因租金總價過高,導致不少房東開始將一個門牌拆成2~4個小店面出租,分割不了的,目前也只能繼續閒置著。
現象三:特賣會、品牌快閃概念館充斥,相較於長期租約,短期的租金可以便宜約一成左右,對房東而言,至少有短期租金可以收,有總比沒有好,而最主要的原因是避免店面冷掉,空太久實在不好。
現象四:僅剩需要打知名度的品牌才會願意入駐。像近期日系雜貨品牌「Niko and...」以月租金320萬元承租,排名東區實價揭露月租金資訊第三高紀錄,另一側是空租超過3年,近期「王道銀行」以每月130萬元承租,而這兩個店面,剛好都是三角窗,招牌效應若不夠醒目,人家還不願意租呢!
以「Niko and...」來說,因為是進駐台灣的第一家店,需要曝光度;而王道銀行,主要業務都在網路處理,實體店面主要是採取形象概念的展示方式,主要是攬客功能和形象推廣,現場並不提供現金交易,因為是新型態的銀行,正需要廣告效益強的店面提升知名度。
【福禍相倚,店面弱,帶動商辦行情上漲?】
說到商辦租金行情,以台北101大樓為例,近五年租賃交易紀錄,大樓平均每坪月租金在2014年以3871元站上新高,之後隨著房市緩跌,隔年租金下跌14.1%,平均每坪月租金3324元,去年行情回升至3483元,今年持續攀升至3792元、年增8.9%。
而台中市商辦市場也開始強強滾,2016~2018年間台中七期商辦供給量預計可達近10萬坪,除「豐邑市政都心」因量體高達3萬坪,空置率超過3成外,其餘「順天經貿廣場」、「全球運籌中心」、「親家T3」、「鼎盛BHW」的空置率僅有1成上下。
不只租金行情,連商辦的交易量也明顯增溫,以加工絲廠「宜進」為例,近期董事會決議斥資5億元買下台北忠孝東路四段商辦樓層,估計創造每年租金收入約1300萬多元。目前宜進一年租金收入約1.5億元,包括台南廠部分場地出租給嘉里大榮物流,以及台北內湖辦公大樓部分樓層。
還有印尼「紡織大王」宋良浩,其孫子宋大江,去年5月砸下近10億元搶進大直金泰段約340.3坪土地,預計規劃為「虹光大直」案,興建地上7層、地下3層,樓地板面積約2千坪的餐飲商業大樓,該案主要承租給餐飲與零售業者,以長期收租及提供服務為主。
而長虹建設於台北市內湖區「長虹新世紀企業總部」整棟廠辦大樓,也以64.2億元賣給中華郵政。
總而言之,隨著業者的經營型態的轉變、民眾消費方式的進化、網路科技所帶來的便利性,導致店面空置率逐年攀高,而租金行情目前也正在龜速緩跌中,跌勢恐怕「才剛開始而已」,但需求動力仍在,只是轉移至商辦,因而帶動商辦產品的租售行情雙漲。
【結論】
店面目前仍有待時間補跌,因此:
若要買店面,不如買商辦;
若要買店面,買大不如買小,買大最好選可以分割成多間小的;
若要買店面,不如買透天型店面,至少土地坪數不是「持分」,未來都更、合建較容易;
若要買店面,招牌廣告效益擺第一,人潮多寡放第二(因為人潮漸漸未必等於錢潮)。
另外,餐飲業允許進駐的店面也是不錯的參考項目之一,因為餐飲業通常比較難「往上」開店,用餐人潮一樓與二樓以上相比明顯有差,而且科技再進步,餐飲業也無法在「雲端」開現做料理網路餐館。
因此,若店面可開餐廳,其實算是一種「加值」,畢竟現在的店面規定限制多,最常見的就是拒絕餐飲業,而可出租的對象較多元,也能間接縮短閒置招租期。
筆者為 美商ERA不動產大安營業處副理
【參考新聞】
拉警報 北市店面爆招租潮→https://money.udn.com/money/story/5621/2810155
商辦選址不再只看地點 數位科技更重要→http://estate.ltn.com.tw/article/4214
買預售屋改走這條「路」 網路來人增3成→http://www.chinatimes.com/realtimenews/20171113002444-260410
台中商辦強強滾,台商回流七期多→http://home.appledaily.com.tw/article/realtimenews/20171115/1241437/rtn/
東區店面冷 短租特賣會撐場→http://home.appledaily.com.tw/article/index/20171112/37843497/news/
台北東區店面蕭條,最後1間「班尼頓」街邊店也收攤→http://home.appledaily.com.tw/article/realtimenews/20171111/1231739/rtn/
王道數位化銀行,東區再展店→http://home.appledaily.com.tw/article/index/20171106/37836908/indexnews/
北市忠孝東路三角窗店面 日商每月320萬租走→http://news.ltn.com.tw/news/business/breakingnews/2164314
商辦租賃 內湖擠下信義 101穩居樓王→https://udn.com/news/story/7241/2800220
長虹內湖廠辦,賣給中華郵政→https://money.udn.com/money/story/5612/2788075
印僑返台 宋大江擴大房產布局→http://news.ltn.com.tw/news/business/paper/1149827
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