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【一舖兩蝕，極品!】第2057成交(堅-註冊)，剛曝光-【罕有市建局收購舖蝕讓，第二次?】收購唔識俾分，市建局剛以1341.7萬收購此地舖。
地址是大角咀埃華街1號A舖，建築面積380呎，現在是恆生銀行ATM 舖，實用是323呎。 簽約日期是2020年10月30日。
此舖是埃華街及橡樹街大單邊， 舖闊14呎，深18呎。 原業主於2016年8月用1700萬買入 (當時我都有報導過)。當時恒生ATM 租金是5萬元，當時回報3.5%。
再上一手業主，也是大幅蝕讓。再上一手業主是2012年9月用2228萬買入。
旁邊的珠龍麻雀館(舖30闊，50呎深，實用約1500呎)，剛以6120.5萬被市建局收購。我感覺市值是約5000萬。
按市建局收購旁邊的麻雀館呎價計算，每呎實用收購呎價是40800。這間恆生銀行ATM舖是值1317.8萬，即大約是今次的成交價1341.7萬。
老實說，這間舖的市建局成交價，比我想像中低。 如果恒生租金是五萬元的話，回報有成4.5%，以銀行ATM 舖來說，好高! 可惜市建局或強拍一般都是按呎價計算收購價，不是睇租值回報，因此「細面積的旺舖」， 遠遠比起「大面積的靜舖」被收購無咁著數。
想了解多些收購鋪如何計算，我已經錄過好多好多條片詳細解釋。不能三言兩語就解釋清楚，請看我之前錄過的片。 相信是香港有史以來最詳盡關於 收購舖的影片。? 8條影片，合共約82分鐘 (唱獨腳戲，口水都乾)。
我本書【買舖要買得 PRO】也有講，全港書局有售。
https://www.youtube.com/playlist?list=PLZwHll-Yhn927YbpdO7vT703dAogpFTDI
簡單來說，市建局來收購， 是按間舖市值的110%(如出租)或135%(如自用)來給錢業主收購。 何是市值， 不是睇同區七年樓齡， 因為樓越舊越唔值錢，但係舖越舊反而越值錢。 市建局是搵兩個測量師做估值，以價高者為準。 當然業主可以搵個「醒目」測量師，估值更加高，同佢拗過。 市建局通常會參考附近呎價同業主商議，按呎價出價給業主。 市建局日亦會為業主/租客送出特惠津貼或營業額損失補償。(Note: 私人發展商收購是不會賠錢給租客的，只有市建局會。)
以我所知，這間舖應該是市建局收購的第二間業主蝕讓舖。
對上一間是土瓜灣啟明街，4至24號，啟明大廈地下18號舖，成交1131.3萬。2019年11月22日市建局買入，實用面積450呎，樓齡56年，原業主持貨七年，蝕7%。
啟明街原業主是於2012年12月高峰期，盲目摸頂買入才導致損失。 該舖於2012年10月19以1180萬成交，再之前於2012年7月10日以837.8萬成交。 五個月時間升值了45%，你說是否盲目摸頂? 我也報導過，See video:
https://youtu.be/mCFbh4_kmFw
總結， 算這個業主唔好彩， 兼唔玩嘢。
(1) 唔好彩 - 因為市建局咁多年來，大約我估計他收購了約二千間街舖。 私人發展商則更多，收購了約萬幾間。一般市建局收購舖，單單業主都賺錢，這間是極度罕有的例外。 仲要是一舖兩蝕， 真的是經典!
(2) 唔玩嘢 - 可能業主唔係太熟舖。 我查過這間有限公司，手上持有只有另一間北角堡壘街33號(G7舖)的細碼舖 (2016年以530萬買入)， 可能對市建局的收購唔太清楚。 如果是我，我一定同市建局「玩嘢」， 搵多幾個 「醒目」測量師估價較高， 去土地審裁處同市建局打官司。 大家都係打份工， 市建局大把錢，但我自己的錢一定緊張過佢?。
今次唔恭喜業主了。
P.S. 大家買舖要小心。唔好以為經紀吹水講兩講，搏收購，就盲目追價，一定要計數。要用呎價計數! 我好多單因為計唔掂數，明知會收購我都無追價買! 市建局收購都好啲，私人強拍的話，分分鐘仲慘。你問阿梁朝偉就知?
https://ps.hket.com/article/2646901
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我無心造謠言，只是每日我聽到的「八八卦卦」商舖資訊。?
李根興 Edwin
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