Search
台南市近五年來違反毒品防制罰鍰收繳率持續降低，筱薇於議會質詢表達嚴正譴責外， 同時要求相關單位正視毒品氾濫的嚴重性。
「毒品防制問題刻不容緩」近五年台南市違反毒品防治罰緩收繳率有越來越低的情況，從105年43.30%逐步降到109年21.69%，代表警察局的行政效率出了問題。
另外，警察局花了近1200萬建置刑案大數據平台，卻被審計部檢討毒品案件登載件數偏低，影響系統資料關聯分析等科技犯罪偵防功效。
至於消防局去年8月建置無人機模擬訓練中心，但相關的使用辦法直到110年7月才設置完成，這段空窗期間的運作形同虛設；另外器材的資安問題也需要消防局來重視。
同時蔡筱薇也關心警、消的公務電動車的使用情況，目前單位的電動車均採單一限定里程租賃資費方案，但是部分車輛里程數偏低，甚至有平均每月里程數未達預設里程數，筱薇建議相關單位研議調整租賃契約，納入浮動資費方案。
【有長線投資價值的領展】
領展房地產投資信託基金
LINK REAL ESTATE INVESTMENT TRUST
股票代號：0823
股息率：3.9%
每股股息：$2.90
市值：$1500億
業務類別：地產業
集團主席：聶雅倫
主要股東：貝萊德（8.98%）
5年業績
年度：2017／2018／2019／2020／2021
收益（億）：92.5／100／100／107／107
盈利（億）：177／478／203／-171／11.9
每股盈利：7.93／21.7／9.56／-8.17／0.57
每股派息：2.28／2.50／2.71／2.87／2.90
（截至31/3為一個財政年度）
--企業簡介--
領展房地產投資信託基金，擁有一個包括位於香港、北京、上海及廣州之零售商舖、停車場及辦公室物業的多元化物業組合。
物業組合的零售設施主要為日常所需的需求，而停車場設施則主要為使用零售設施的租戶、顧客及鄰近居民提供服務。
以市值計，領展是亞洲地區最大型房地產投資信託基金，亦是全球以零售為主的最大房地產投資信託基金之一。
--房地產投資信託基金（REIT）--
【圖1】--領展物業組合
領展為一隻房地產投資信託基金，而根據信託契約，領展需確保每個財政年度、向基金單位持有人派付之分派總額不少於可分派收入總額之90%，另亦可加管理人酌情決定為可供分派之任何其他額外款項。
在上述財務數據中，見到盈利數字反而比收入數字大，由於收入主要為租金收入，盈利則包括投資物業公平值變動，即物業賬面上的升值都會反映，由於物業估值近年上升了不少，故反映在盈利數字中。盈利每年有較大升幅，就是由於香港近年的物業價值上升。
資產淨值只是評估領展價值的參考因素，估值上升雖令盈利數字上升，但不會為領展帶來實質收入，沒有真正的現金流，而在可分派給股東的部分亦不計算。
雖然估價有參考作用，但對實質盈利並非有直接幫助，故盈利數字未必能反映領展的賺錢能力。股本回報率亦是相同原理，故同樣難以反映真實面。
--去政府化。釋放價值--
【圖2】--物業分派資料
【圖3】--物業收入資料
領展在過往10年，租金保持上升，每年均有不錯的增幅，雖然不是暴升，但這種平穩上升的情況，證明是價值的逐漸釋放。
這反映領展在不斷市場化的前提下，賺錢能力不斷提升，能以市場價格去調整租金，而估值亦能與市場看齊，因為領展在上市前的賺錢能力很低，但上市後能提升賺錢能力，這正是價值的逐漸釋放，亦令領展成為優質股的特點之一。
不過要注意，領展已上市逾10 年，雖然釋放價值的過程仍未完結，但釋放較多價值的時期已經過去，即是高增長年代已過去，往後雖然仍有增長力，但將進入較為中度增長的年代。
--翻身商場提升價值--
自2005 年上市以來，領展已為數十個項目進行翻新，而接下來的5年，領展亦計劃花30億為約30個項目進行翻新，令資產價值及租金得以保持上升。
領展除了將原有的物業進行翻身，近年亦更進取地發展，近年完成的旺角彌敦道700號，就是其中一個例子。
領展以收購的模式取得物業，由於位置十分優質，於是領展將物業然後進行翻身，低層的部分，改建為商場「T.O.P」，善用了位置的優勢，大幅提升租金，從而令物業的價值上升。
【圖4】--「T.O.P」商場
在領展上市初期，可能因加租而令出租率受影響，但近年已轉成市場主導，加上領展管理亦已有一定經驗，故出租率不斷提升，由2009 年的87% 升至近年的96%。可見領展無論在資產價值、租金收入，又或是賺錢能力，多年來都不斷進步。
【圖5】--5年租金及租用率
由於領展擁有不少優質地點的商場，而這些商場只需翻新就能將價值大幅提升，雖然不少已完成，但餘下的商場仍有這個優勢。
同時由於領展有一定規模，成本較易控制，在融資或其他方面都有一定優勢；領展的債務組合實際利息成本由2010 年3 月31 日的4.30% 降至近年的2%、3%，成本絕對不高。
--發展前景--
發展方面，領展仍有空間。於2012 年，領展擴大其投資範圍至涵蓋香港所有可持續提供收入之非住宅用途物業類別，包括但不限於單幢式資產及綜合用途（以零售為主）之發展項目，但不包括酒店及服務式住宅。
2013 年，領展與中國內地其中最大的房地產發展商萬科簽訂戰略合作意向書，共同發掘中國零售物業的投資機會。現時中國的物業部分，按估值計約佔領展超過1成，而領展本身已有資產本身已很龐大，發展其他項目相比整個領展來說，影響暫時未算明顯。
另外，由於領展對自由行等的依賴比其他商場少，始終較為貼近民生，因此租金收入相對其他市場物業會較平穩，就算整體物業市場租金下跌，對領展的影響亦只會有限，故往後的租金收入及派息都能平穩發展。
領展過往年代的管理策略，是持有物業，翻身物業，到了近年，開始變得較為進取，會進行物業買賣，亦會買入物業翻身，雖然領展在翻身物業有一定的經驗，但近年的策略，難勉令風險度略有提升。雖然可提高長遠的增長力，但又同時增加了風險，投資者要明白這點。
--疫情因素--
領展的核心業務是收租，疫情對業務都會有少少影響，但從領展的財務數據分析，影響並不算大。
加上疫情只是中短期情況，並不是長期性，因此，只是疫情慢慢過去，領展就會回到更理想的業務水平，投資者只是忽視中短期情況，集中分析長期價值，就可以。
--投資策略--
綜合而言，領展是理想的優質股，有一定規模，坐擁不少優質商場，而餘下仍有一些有條件提升的商場，故仍有一些潛力。加上此股派息穩定，因此無論是收息又或是增值方面，領展都擁有條件，長線甚至永遠持有都可。
由於此股優質，因此市場估值往往不平，而息率有時會處3.5% 以下，雖然預期股息會逐漸上升，但較有耐性的投資者，宜等息率達4% 才投資，而最起碼的要求也要有3.5% 以上息率。
現時的股息率水平，可理解為合理區約中間位置，對於追求平穩增長及收息的投資者，已可以分注投資，長線持有。如果本身有貨的投資者，只要長線持有就得。
（本人為證券業持牌人士，未持有上述股票）
【法律救生員新聞小學堂第8集開講囉😁—可以因為疫情要求房東調降房租？】
許多店面因為疫情影響紛紛倒閉或暫停營業，承租人得否因為疫情而要求房東降租？該怎麼提起調整租金的訴訟？讓我們一起用星聚點KTV的新聞一起討論吧~
📌若想了解以上議題，請參考以下連結文章喔~
https://www.yuanxilaw.com.tw/news_detail/185
📌影片連結:
https://youtu.be/eYVSB9I4Ds0
📌新聞來源：
https://tw.appledaily.com/local/20210902/M6WFPY7AXNGCLAV6C5OYOFYJIM/
#疫情
#調整租金
#情事變更原則
#星聚點
軒仔跨YAMAHA NIKEN全程人聲介紹
輪胎城西屯店完整租車流程
GOPRO 9 MAX LENS MOD
#軒仔跨看看 #NIKEN #輪胎城西屯店
--
如果喜歡影片歡迎訂閱及熱血贊助
https://reurl.cc/pDrvWZ
重車日常單元完整播放清單
https://reurl.cc/K6dKWj
大夜騎士FB粉專歡迎追蹤
https://www.facebook.com/TheDarkSideKnight
---
蝦皮購買手機架傳送門https://reurl.cc/jd3ykp
手機架介紹及安裝方式
極致工藝航太鋁合金手機架 | 不想跟車友用大眾手機架選這款就對了!
https://youtu.be/42usDAUm_zo
進入以下連結購買新世代全景運動相機
INSTA360 ONE X就送超長隱形自拍桿
https://www.insta360.com/sal/one_x?in...
INSTA360 ONE X豪華套裝開箱影片
https://youtu.be/NBisx_iblFA
PAKELO派克龍10W40機油道路版超級香!!! | 100%義大利原裝進口
https://youtu.be/0A_xaWxOG0E
---
建議剛訂閱的朋友必看以下幾集
軒仔聊車經 | 為何我的10沒快排 | 這集一次大解惑完未來不再回答相關問題
https://youtu.be/BxV_mWnkR3A
重機購車大小事 | 跟和潤車貸專員約7-11對保 | 闇夜惡獸降臨倒數中
https://youtu.be/mTY3G6jwP6U
重機購車大小事 | 買重機跟賣重機能同天交換!? | 中古重機同日車換車流程
https://youtu.be/qy-HcjqnmEg
扭力大王YAMAHA MT-10開箱! | 總算圓了三年前的終極重車夢
https://youtu.be/YGMjyLfZCHQ
購買中古重車有哪些注意事項 | 建議一定要跟前車主約時間賞車
https://youtu.be/DptMbjqXau0
名店Z騎衝x大大輪車業 | 更換MT-10四缸火星塞及來令片
https://youtu.be/4NYG1tTcjP0
早鳥聊車經 | 騎了幾個月的MT-10心得及優缺點
https://youtu.be/EYSAMtIcqq0
香港今日社論2020年07月29日(100蚊花旦頭)
https://youtu.be/1A6of1S5LO8
請各網友支持, 課金巴打台
(過數後請標明所支持的節目或主持, 把入數收據WhatApps 至 : 94515353 )
- 恒生 348 351289 882
- 中銀 012 885 1 086914 9
( 戶口名: Leung Wai in Tammy)
- 轉數快FPS 3204757
- PayMe 94515353
- Paypal : tammyleung96@yahoo.com.hk
巴打台購物網址
https://badatoy.com/shop/
巴打台Facebook
https://www.facebook.com/badatoyhk/
巴打台Youtube Channel:
https://www.youtube.com/channel/UCmc27Xd9EBFnc2QsayzA12g
----------------------
明報社評
政府面對第三波疫情手忙腳亂左支右絀，除了反映後勤配套預備不足，同時亦突顯當局沒有一套周全的中長期抗疫策略，臨陣磨槍唯有頭痛醫頭腳痛醫腳。新冠肺炎病毒不會消失，就算疫苗面世，效果長短亦未知，未來一段時間，大家無可避免要與病毒共存，疫情會反覆出現，抗疫策略必須做到兩個「相對有效」，一是相對有效遏制疫情，一是相對有效讓經濟得以運行，單靠社交距離限制措施「張弛有道」，無法達至這「兩個相對」，當局必須制訂一個承受力高的系統，從防範、追蹤、圍堵、隔離、治療等方面，建立一個可以執行落實的堅韌抗疫體制，才有望做到「兩個相對」。
蘋果頭條
中國在香港強推港版國安法，歐盟27成員國周二同意限制向香港出口用於鎮壓及監視的設備。歐洲理事會發表聲明，對港版國安法表示嚴重關切，指出香港的權利與自由應受保障到至少2047年，惟港版國安法嚴重侵蝕對那些權利與自由，令歐盟尤其關注。除了出口限制，歐盟會引入支持港人的措施、提供簽證、奬學金、學術交流等，令港人更易到歐洲。德國外長馬斯（Heiko Maas）表示，港版國安法生效後，不再區別用於鎮壓的設備是輸往香港還是中國，順理成章。中國駐歐盟使團發言人周二回應歐盟針對香港維護國家安全立法出台系列措施，強調堅決反對歐方有關錯誤做法，已提出嚴正交涉。
東方正論
官字兩個口，惟有數字不會騙人。本港第三波疫情不斷擴大，連續七日錄得單日破百確診個案，不少專家都指這波疫情與豁免檢疫人士有關，政府雖然拒絕承認肇因，但被各界追問下，道出二月至今逾二十九萬人士入境獲豁免檢疫，當中不乏證實確診，單是逾萬名海員便有接近五十人染疫。各方面證據都直指豁免檢疫造成播毒漏洞，政府專家小組顧問之一，港大公共衞生學院院長福田敬二也不諱言，與另外三位專家組成員同樣認為第三波疫情是由政府豁免海員、機組人員檢疫引發，並指今波疫情比起過去兩波更難對付。
星島社論
本港疫情嚴峻，幾乎肯定無法在短期內扭轉，據悉，特首林鄭月娥昨天召開特別行政會議，詳細考慮公共衞生安全及選舉公平公正性等因素，決定引用《緊急法》，押後立法會選舉一年。至於因此而造成的立法會真空期處理問題，消息人士表示，港府建議由現任立法會議員多做一年，「變相」延長現屆立法會一年任期，認為這是最簡單解決立法會真空期的方法；但由於涉及憲制安排，須要提請全國人大常委會作決定，以鞏固法理基礎。
經濟社評
本港疫情持續惡化，防疫措施再加辣，多個行業叫苦連天，零售業要求業主減租。疫下營商環境艱難，業主應體諒租戶苦況，適當調整租金，共度時艱，而港府可考慮透過稅務優惠，為業主提供減租誘因。香港零售管理協會昨天向商舖業主發公開信，指零售業經歷去年反修例風暴和今年疫情夾擊，生意大跌5成至8成，整個行業處於苟延殘喘狀態，到了隨時崩潰的關鍵時刻，故要求業主取消底租，並停止向暫時無法交租的商戶採取法律行動收回店舖，否則全港逾6萬間店舖將陷入結業危機，逾26萬人會失業。
200514東森財經 降租潮來囉！中信金融園區最高降8成 北車微風降3成
影片網址→https://youtu.be/C2VGL6ru8fQ
商圈的降租潮要來了嗎？除了北車微風宣布降租外，中信金融園區也要降租8%到36%，大型營業場所最多還能降到8成以上！現在專家也親自教戰小店家，和房東談降租的秘訣！經過紅麴醬醃漬，松阪豬下鍋油炸，餐廳推便當餐盒吸買氣，還不夠彌補疫情虧損，所以百貨特別降租8%-36%。
記者/許雅筑、劉子騰 採訪報導……↓
東森財經記者許雅筑：「中午用餐的人還不少，但其實這裡的人潮已經減少15%到20%，所以園區特別降租金要跟店家共度難關。」
只要營業額衰退15%以上，中信園區就會依比例調降租金，時間為期三個月，特別是中大型營業場所配合政府政策，最多能降到86%，總計能減到一千萬元租金，有28間商家受惠。
餐廳副理張家得：「下滑幾成，大概3 、4成都有，降租部分我們當然樂觀其成，希望多少有幫助在營業上跟壓力上。」
同樣祭出減租的還有北車微風降幅5%~30%，101也有望從每月租金將從近六百萬元降不到三百萬元，但如果是小店面，想談降租也有小撇步。
房仲陳泰源：「比如說起跳是3年、5年，甚至是10年的租約，因為你簽長期的租約，對房東來講它就是一個長期穩定的保障，或者是里長幫你去跟房東做協調，可能是短期幾個月的去減免租金。」
如果最後喬不攏，租客或許能試試向法院聲請，介入調整租金的強硬手段。
房仲陳泰源：「現在所發生的情況是不可預料的，而且已經明顯造成不動產或者是租金行情明顯的漲跌，所以我們的租金也要因此來做調整。」
但鬧上法院訴訟時間拖更久，只希望房東在這個非常時刻都能共體時艱。
新聞網址→https://fnc.ebc.net.tw/FncNews/Content/119458
部落格網址→https://taiyuanchen1223.blogspot.com/2020/05/200514-8-3.html
Apartment tour這支影片終於在我們搬家兩個月後生出來啦！因為礙於影片長度我只能速速初略的介紹家裡大部分的東西但公寓格局我算是介紹得挺詳細了吧 ... ... <看更多>
整租 在 大台北整層出租網(兩房.三房.四房) | Facebook 的推薦與評價
✔️租金不含水電,天然瓦斯,電話網路,管理費等費用. 費用帳單自付 ✔️白天有管理員 ✔️5個房間都有窗，4間有 ... ... <看更多>