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環狀線南段動工，文山區房價也悄悄漲起來～
#開學 #政大商圈 #環狀線 #大學 #文山區
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明天6/18（四）蘋果日報刊登我第52篇每月專欄文章《房地產「好區位」知多少？》。此專欄文章蘋果即時論壇已經於今晚先在網路版刊登，提前分享，其內容如下連結。由於蘋果目前閲讀全文需註冊登記，為方便大家閲讀，我也將全文轉貼如下。
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張金鶚專欄：房地產「好區位」知多少？
（張金鶚，清華大學科技管理學院榮譽講座教授）
傳統房地產的教科書都強調「區位（Location ）」是投資首要考量因素，然而房地產區位的內涵為何？那裡是房地產的「好區位」？購買房地產的區位要付出的代價有多高？是否值得？自住者和投資者的好區位是否有差異？換言之，你的好區位是否也是我的好區位？更別提現代高科技網路購物或上班逐漸普及，再加上這次新冠疫情的居家生活與工作的經驗，特別臉書公司預計5～10年後將有半數員工永久在家工作，我們對房地產的區位條件是否該重新認知？值得再釐清。
首先，房地產的區位包含二個層面，一是一般人所認知距離市中心遠近的「都市區位」（或稱大區位），包括第一圈市中心（蛋黃區）、第二圈市區（蛋白區）及第三圈市郊（蛋殼區）；另一是鄰里生活機能是否完善的「鄰里區位」（或稱小區位），包括捷運站、公車、便利商店、公園、學校、餐廳等日常生活設施的便利程度。
很明顯地 「都市區位」最為昂貴，佔房地產價格的最大比例。以台北都會區為例，第一圈蛋黃大安區房價平均約每坪80萬，第二圈蛋白文山區房價只要一半，平均每坪約40萬，第三圈蛋殻新北深坑或淡水房價再一半，平均每坪約20萬；而「鄰里區位」的好壞差距有限，平均每坪只有1～3萬差異，頂多差個3～5萬。換言之，都市好區位的代價要遠比鄰里好區位的代價要高出許多！自住者為了居住生活，應首重鄰里好區位；而投資者為了增值，較看重的是都市好區位。
就消費自住者而言，每個家庭因為成員工作與就學的地點不同，每個家庭對「好區位」的認知與需求應該也有所不同，例如我在政大教書，文山區應該比大安區的區位要好；然而就投資者而言，一般市場上都會認為蛋黃區要比蛋白區的區位要好。換言之，消費者和投資者所認知的好區位也不盡相同，消費者應重視「心中之尺」的自己個人需求，而投資者則是看重「市場之尺」的大眾看法。
另外，區位條件也經常被房地產業者廣告宣傳此個案附近未來將會有捷運、公園、大賣場、都市計畫道路開通、甚至大型公共建設等開發願景，未來區位發展有無窮潛力。典型的是重劃區或新市鎮的區位優勢，這些「未來區位」應是偏向投資者「期待未來」的需求。而這和「現在區位」，如成熟社區鄰里或都市更新的區位環境，偏向自住者「活在當下」的生活需求，有所差異。換言之，未來的好區位未必是現在的好區位。
區位好壞條件的另一重要因素是交通設施的可及性，其中都會地區重視大眾運輸系統的便利性，尤其是捷運站的遠近距離，這對房價產生相當影響。根據實價登錄資料，鄰近市區的永春捷運站聯開宅每坪單價要超過130萬，而後二站的昆陽站步行5分鐘公寓每坪單價只要50萬，如此房價差距是否值得？購屋者對「好區位」所要付出的代價應審慎評估。
由於區位對房價的影響很大，因此所謂「好區位」必須考慮到CP值（性價比）的高低，而我認為高CP值好區位的基本原則是「不要太近也不要太遠」的中庸之道。從都市大區位來看，即是第二圈的蛋白區，這可避免第一圈蛋黃區的過度昂貴，也可降低第三圈蛋殻區的過度偏遠；若從鄰里小區位來看，即是大馬路後面的「第一巷」，捷運、公園、學校、便利商店等走路5～10分鐘的距離，如此可以避免相鄰太近造成相關鄰里設施的吵雜混亂，干擾居住的寧適性，同時也不會因為走路太遠造成鄰里設施使用的不方便。尤其若是購屋是以「居住為主，投資為輔」為目的，「中庸之道」的區位原則，應該可以作為房地產「好區位」的判斷依據。
這次受到新冠疫情的影響，許多人被迫居家視訊上班上課，乃至網路購物訂餐食，開啓了遠距工作生活的新體驗。隨著高科技網路的快速發展，未來工作機會與購物生活未必需要聚集在市中心，傳統房地產的區位重要性將受到挑戰。若再加上未來更重視居住生活品質，都市大區位的重要性可能逐漸降低，鄰里小區位的重要性將逐漸提高，區位好壞的轉變乃至區位對房價影響的變化，值得未來進一步觀察。
當然每個人不必要追隨市場的好區位，尤其要審慎選擇都市大區位，避免造成個人的過度負擔。若能「逆向選擇」，找到個人心中的好區位而非市場的好區位，重視鄰里小區位，才能成為房地產居住的真正贏家。
https://tw.appledaily.com/forum/20200617/7GFB7OVMBGEJZNWEHHPDF4IF4E/
蝦米?!文山區一坪40萬，真得很心動，但是有條件唷!是要廣告戶才可以，這樣大家會想買嗎?!…...(#李奧納多皮卡丘)
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#文山區 #房價 #廣告戶
120411中天軍功路改和平東路四段好處多多
影片網址→http://youtu.be/bOAhVe01pKg
感謝記者陳乃瑜的報導，乃瑜啊~~~我很配合吧！您一通電話，我就從大直飆到捷運麟光站與您會合啦！因為我知道，待在中天當記者，真的很辛苦......。
說到軍公路改名，是否對於房價會有加分效果，其實只能夠說感覺、精神層面有加分啦！最主要的原因是那一帶幾乎都是老舊公寓，連個電梯華廈的產品都快絕種了！而且平均屋齡30歲以上！加上過個隧道就從「大安區」變成「文山區」，房價一坪差了10萬元，當然可以理解。
不過拿過去「吳興街部分巷弄」改名為「松仁路」後，加上歷經幾年的建商大興土地，現在的松仁路一帶房價早已經不可同日而語，所以，改名一方面是為了讓人好找路，另一方面，也希望吃到「和平東路」這個門牌，吸引建商提升來此都更的意願唷！
以下是新聞報導......↓
隧道外就是捷運商圈，不過隔了一個隧道，只剩依山而見的老舊社區，從和平東路底經過莊敬隧道到木柵路，短短3公里的路程，卻要獨立為「軍功路」，甚至很多人找不到路，讓住戶相當困擾。
路人甲：我要到軍功路去，結果計程車司機也不曉得軍功路在哪裡？
軍功社區主委 陳廣昌表示：一兩年前，廖風德(前內定內政部長)猝逝，也是因為當時救護車找軍功路找了很久，就耽誤了幾分鐘的時間，一條命就沒有了。如果有一個更好的名字，有什麼不好？
明明隧道外，部分臥龍街已經透過門牌整編已經更名為和平東路四段，不過軍功路如果要改名，可沒那麼簡單，必須經過市府議會同意。
軍功社區主委 陳廣昌攔路向郝市長陳情：成全一下，把軍功路更名。
居民不惜跟台北市長郝龍斌攔路陳情，畢竟文山區軍功路上多半都是十幾二十年以上的舊房子，房價沒有吸引力，當然沒有建商願意進駐發展都更。
記者陳乃瑜：位在文山區的軍功路以20年的老房子來說，平均房價再40~42萬之間。不過過了一個莊敬隧道就來到大安區的和平東路四段，一樣是20年的老房子，平均房價至少多了10萬。
房仲業者陳泰源表示：建商其實對於那邊的都更也乏人問津(我說錯了，應該講"興趣缺缺")，可是一旦改了變成和平東路四段的時候，會大幅提升建商的興趣。
過去也有發生過吳興街改名為松仁路後，每坪房價至少增值1成，改名字好處多多，附近居民當然希望可以跟過去軍眷社區歷史傳承下來的名字，說「掰掰」。
網址→ http://blog.yam.com/taiyuanchen/article/48836989
最近想買文山區的房子，木柵路一帶，原因是想距離媽媽家近一點，小孩活動空間大一點。無奈591看了一輪，總覺得屋主開價跟實價登錄有好大一段距離， ... ... <看更多>
文山區房價 在 [新聞] 文山房價已經追不上新店了！網曝3大決勝- 看板home-sale 的推薦與評價
連結：
https://www.setn.com/News.aspx?NewsID=762339
內文：
文山房價已經追不上新店了！網曝3大決勝關鍵
記者蔡佩蓉／台北報導
為什麼新店新房子價格已經超越文山？連建商推案都拼命往新店，更同意新店房價比文山
高。去年因新北環狀線通車，新店迎來第二條捷運線，央北重劃區也因建商搶地推案，成
為推案熱區，目前更有上市建商華固、國揚將在新店推出都更案，相形之下，文山區建設
題材就薄弱多了。
▲新店好山好水，近年建設題材也多，新成屋房價超越文山。（圖／取自新北市青年社會
住宅網站）
新店房價真的已經比文山高了嗎？根據屋比房屋統計實價登錄近2年北市文山與新北新店
屋齡5年內新屋房價變化，統計數據發現，文山每坪53.5萬元、新店每坪52.7萬元，兩者
相差不遠，但到了今年1至5月新店已經來到每坪60.8萬元，較去年平均增幅率為15.4%，
雖然文山增幅率也達12.3%，但每坪60.1萬元，已經低於新店。
屋比房屋總監陳傑鳴分析，若以整體房價說，也就是公寓、中古華廈加總平均，文山還是
比新店貴，但若單純看預售屋與新成屋，新店房價的確已經超越文山。他表示，主因包括
新店近年有諸多建設題材，如環狀線通車、安坑輕軌興建中，另外，商業化程度也比文山
強，例如IKEA進駐過往較為偏僻的小碧潭站，帶動區域發展，此外商場、賣場新店都比文
山多。
▲以新房子來說，若剔除安坑地區，新店房價超越文山。（圖／屋比房屋提供）
不過，陳傑鳴指出，文山屬於台北親民房價區，若是想擁有北市門牌，反倒可以來挑選中
古物件。近年在網路討論新店與文山的網友，則認為「文山到哪了都好像原地打轉」、「
沒有商業機能」，但也有護衛文山的網友直指，「你認為汐止會超南港嗎」、「新店工業
區無解」、「新店公立學區差，文山學區名聲都不錯」。
心得：
工作機會差太多
文山區一堆在山上，然後又潮濕
去很多地方新店搭捷運還比文山搭捷運快
文山區很多地方連買東西、吃東西都不是很方便
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