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《蘋果》整理出雙北開價和成交價差很大的建案，專家也表示通常議價率高達30%以上就已超出正常範圍😲
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明天7/16（四）蘋果日報刊登我第53篇每月專欄《如何面對人生的換屋困境》。此專欄文章蘋果即時論壇已經於今晚先在網路版刊登，提前分享，其內容如下連結（副標為編輯所下）。由於蘋果目前閲讀全文需註冊登記，為方便大家閲讀，我也將全文轉貼如下。
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張金鶚專欄：如何面對人生的換屋困境
（張金鶚/清華大學科技管理學院榮譽講座教授）
面對當前的高房價，許多人感嘆根本買不起房子，年輕首購族只能望屋興嘆，抱怨自己身不逢時，世代居住的不公平。然而有些人很慶幸早期在房價尚未飈漲之前，就已購屋擁有人生第一棟房屋。這十多年來，雖然這棟自住的房價也不斷上漲，但房子屋齡卻逐漸老舊，品質越來越差；在此同時，家庭小孩也不斷增加長大，房屋空間越顯不足，必須思考是否要換屋才能改善生活品質。
我自己去年退休，最近很順利的將原有的二戶房屋賣出，同時將父親現住的第三屋抵押貸款，才能擁有現在退休居住的新屋，算是很幸運的完成人生最後一次的換屋經驗，開始享受我退休後山居歲月的第三人生。
危老重建或重新再裝潢
過去早期我曾指導楊宗憲教授的博士論文「第二屋購屋行為的實證研究」，共同發表於2001年《住宅學報》。我們透過台北和新北的建物與戶籍登記及其相關資訊共222萬6400多筆存量資料，比對因買賣取得僅有二屋住宅的有效樣本14898筆進行分析。我們進一步透過戶籍地址與房屋座落地址比對，判斷第二屋是自住或非自住標準，其中第二屋換屋自住占44%，非自住占56%。
我們再進一步建立二項選擇邏吉特模型，實證研究結果發現，第二屋換屋自住較非換屋自住者相比，自住買比第一屋面積大、屋齡較新的機率較高，換言之，第二屋較第一屋品質較佳。而且換屋者傾向買與第一屋同一類型或同一鄉鎮市區的房屋，顯示換屋者在第二屋購買行為存有情感習慣性及地域性偏好。另外，換屋自住較非自住購屋時間間隔明顯較短，也說明自住相對於投資住宅的支出，會優先將預算花在自住上，改善生活品質，行有餘力，才會進行投資行為。
當然，此早期實證研究結果因房屋多以消費為主、投資為輔現象，或許與近年房價大幅飈漲，面臨許多換屋困境，過去與現在情況未必相同，值得後續進一步實證研究。
雖然換屋族比首購族要來的幸運，但當換屋族到市場去搜尋較第一屋面積更大、品質更好、區位更佳的理想第二屋時，突然發現較為理想房子的價格，遠遠超過自己第一屋已經上漲的房價。換言之，老舊房屋價格上漲的幅度顯然不及新屋，若還想要提升換屋品質，除非這十多年來的薪資所得能夠大幅增加，否則只能繼續被困住在老舊的第一屋。
當然也有這十多年來，自己和另一半共同努力打拚，賺取足夠的換屋資金，或是是上輩子修來福份，繼承祖先遺產或長輩資助、子女長大離巢賺錢，不論如何，換屋的財務壓力可以獲得解決。面對當前新冠疫情趨緩，又開始擔心房價是否會再度飈升？目前是否是換屋的好時機？有改善環境或換屋需求的族群應該如何因應？
首先，面對第一屋出售資金不足換屋困境，你有兩種選擇：一是積極整合鄰居，進行都更或危老重建。只要原本第一屋區位條件還不錯，且鄰居的整合規模不算太大或複雜，可以積極找専業者協助處理。
另一是都更或危老重建複雜，遙遙無期，就積極找建築專業者，將自己家裡重新整修裝潢。雖然可能無法像「日本住宅改造王」般，大肆改造，但透過建築専業者的協助，絕對可以大幅改善居住空間品質。
時間換空間朝外圈換屋
其次，若換屋資金不夠雄厚，可以考慮以「時間換取空間」。若原本第一屋的區位條件不錯，原本住在第一圈，可以朝第二圈方向換屋，若原本住第二圈，可以朝第三圈換屋。因為房價中都市大區位占的比例最多，若透過便捷的交通，稍遠離原本較好區位，這樣可以換得較大面積、較新屋齢、且較好管理的新社區好產品，如此還是可以透過換屋改善生活品質。
第三，如果因為個人過去長期努力或上輩子修得福份，換屋的資金較沒有壓力，則應考慮換屋區位，除非工作或就學的考量，否則仍應在原本居住地點附近，如此較不會因換屋必須要重新適應生活環境，重建鄰里人際關係。其中最重要還是產品一定要比原先舊屋要新、面積要更寛敞、通光採光與景觀要更佳、公設及管理也要更好，並重視室內設計、相關傢具、燈光、色彩及裝潢佈置都要更重視居住品質與品味。至於價格只要透過相關市場資訊或是「好時價」大數據估計相對合理即可，議價能力就看個人的手段高低了。最後有關時機的考量，因為涉及有買有賣的換屋行為，好壞時機可以相互抵消，換屋不必太過在意時機了。
最後，期待在不同的生命週期階段，包括剛出社會年輕人的租屋族、新婚夫婦的首購族、中年有小孩的換屋族及小孩離巢的退休族，不論租屋或買屋，都能擁有住房自由的快樂人生！
https://tw.appledaily.com/forum/20200715/Q7GQXXPWVLGFCXBYXQD3P7PNI4/
170115TVBS房市比SARS期間慘 大直、大安區降價2成
影片網址→https://youtu.be/AUj0OT3g_WI
房市到底有多冷清，去年六都買賣移轉只有18萬棟，等於比SARS期間房市還要慘！為了刺激買氣，台北大直、大安區無論是新屋還是公寓，房價都往下修正1到2成，但如果碰上口袋深的屋主，房價已經下跌，民眾還想再議價的話，房仲認為幅度有限。
記者畢倩涵、李延智採訪報導……↓
記者畢倩涵：「房市冷清，以去年六都買賣移轉數來說，僅僅只有18萬棟，這個數字創下SARS以來的最低點，而這個時間點，就連大直原本是看屋熱門地段，現在看屋人潮也出現銳減。」
原本的看屋熱點，現在假日有一組預約，房仲說就算很好了！沒人賞屋，也讓不少急著脫手的屋主不再堅持，房價出現鬆動。
房仲業者陳泰源：「我們也不要特定講豪宅，平均來講至少都有1成5、甚至破2成價格的修正。」
以大直來說，河岸第一排2015年新屋，每坪售價開出百萬，現在降到90萬上下，甚至最低可以見到8字頭，跌幅將近2成，相較於大直區內湖路瑞光路一帶，房價相對抗跌；往市中心走，大安區一年多前，公寓每坪價格還高居95萬，現在直接少10萬，降價1成左右，不過議價空間仍然有限。
房仲業者陳泰源：「多半的屋主口袋是夠深的，他未必願意讓價讓這麼多，所以說買賣雙方是不斷在拉鋸的情況下，房價慢慢往下修正。」
蛋黃區議價空間不大，房仲建議真正要入手買房，可以選擇台北蛋白區文山、萬華、北投，甚至鎖定屋齡超過10以上的房子，屋主買房成本低，只是少賺多賺的問題，房價彈性比較樂觀。
新聞網址→http://news.tvbs.com.tw/life/700503
部落格網址→http://blog.yam.com/taiyuanchen/article/194523638
除非在你觀察的銷售狀況很差才容易有議價的空間。 很多人喜歡套用別人買房的經驗，但不適用每一間房子。站在建商的立場好的價格賣得掉他不需要屈就低 ... ... <看更多>
相信很多人都希望在買房的時候能多拿到點優惠今天我們就來探討一下想要撿優惠需要做足什麼功課吧!!!!!#買房# 議價 技巧#不二價----------↓↓ 35線上賞 ... ... <看更多>
新屋議價空間 在 Re: [請益] 預售屋議價與出價請教- 看板home-sale - 批踢踢實業坊 的推薦與評價
首先我是覺得你可以直接說出建案名
板規好像也沒不允許這樣做
也不會真的有人那麼無聊跟你搶
不然到底要怎麼評估..
大坪數小坪數談法不一樣
兩房三房也不一樣
建商不一樣..有的不二價、有的可殺很大
是不是邊間..視野..等等都差很多
若你真的不想提供這些資料
我就講個比較籠統的流程供你參考：
1.查該建案附近的新建案實價登錄
若你能找到跟你的建案房型構成類似、且建商品質差不多的建案
那直接拿該建案做出價參考即可
2.拿到開價數字
開價有兩種
"牌價(A)"是你外面廣告、雜誌、591新屋看到的那種
"優惠價(B)"是你到銷售中心坐下來之後，你還沒殺，代銷就給你的
3.第一次出價：試探
若你拿的到優惠價B，依照過去經驗，
不管甚麼坪數格局直接88折談
//例如B=35，直接出跟代銷說30.8的對應總價我馬上簽
//當然前提是你要已經喜歡並同意這個價格
代銷若說得出B，這個價已經把該房的缺點算進去了
若你拿不到B，代銷在那邊拉勒：
那就說明兩件事
一、代銷很賊，想利用資訊不對稱多賺一些
二、A離底價並沒有那麼遠
像有些A開80賣60的，他一定不會只給你牌價，保證會跟你說現在談的話優惠價多少
也就是說通常，若牌價離底價很遠的時候，代銷通常都會給你優惠價
不然消費者又不是都白癡，誰要買。
這時候你可以出 (A的78折) 和 (步驟一得到的價92折) 比較大的那一個。
我們把它叫做C好了。
為什麼要比較大的那個，因為有些建案並沒有開天價，
你78折殺下去，誠意就不見了。
因為我們做個假設，A=60，明明旁邊0年品質差不多新成屋賣55，
你出C=60*0.78=46.8，你覺得人家還會想談嗎，而且最重要的是，
你若真的喜歡，後續怎麼加價？
談價有一個法則是，後一次加價不超過上次加價
若你出48 49 49.5....看代銷不白眼死你...
所以C要出55*0.92=50.6。
接著，你就會被代銷消遣，說這個價他自己買10間。
這很正常，你要的也不是真的這個價。
4.修正價格
等代銷消遣完你之後，你說：
"我覺得這價很合理，因為xxxxx"（你要先想好理由，這個要多看屋累積經驗）
然後代銷就會有幾種反駁方式
一、反駁法：xxxxx不成立，因為yyyyy
二、懶的理你法：這個價公司不會賣啦，你可以去其他建案比較一下
三、撇開話題法：我們是在賣坪效。
然後"測底價"時刻到了
你："不然這樣，你說個底價啦，可以買我就買。
我是真的覺得這建案不錯，這樣來來回回也不是辦法。"
這是代銷通常就會說一個價(D)出來，
你這時要裝考慮破頭的樣子，然後上個廁所，回來說：
"不然這樣，我們折衷一下，我出 E = C+(D-C)/3 ！"
E的物理意義就是，把C和D中間分三等份，取比較靠近C的第一份。
談到這裡，雖然通常也不會成，但一個訊息透露給代銷了
那就是你會加價，你就算不是A級也是B級客戶。
但同時你就會發現，你已經有能力鎖定代銷的底價了。
為什麼？
看一下這個圖(新增E和D中間點F)
C------E------F------D------------B-------------A
不管代銷怎麼回價，你都很好回。
- 若代銷回你的價在E和F中間，最簡單，你直接回我就是要E，或是最多加個零頭
這代表你已經精準抓到他底價，他只是想辦法多敲你一點而已。
- 若代銷回你的價在F和D之間，代表代銷沒甚麼空間可以降了，
這時候要看你的時間緊迫性。
若你很急著要買，那你就砍他尾數成交。
若你不急，你可以說
"這樣吧，我出F，你看有沒有機會，沒機會我就留個資料，能成交的話你通知我。"
然後你會發現過幾天代銷可能會降個尾數給你
你當然可以再議個幾萬十萬，看你自己決定，但成不成交看天。
5.事後
不管有沒有成交，記得加代銷的Line。
要接著談或售後服務都方便。
而且建議大家，禮貌很重要，不要擺出消費者是大爺，
越有本錢越要謙虛，代銷也有奇檬子，奇檬子好，透露接近底價數字的機率高很多。
另外也不用過度去嫌房子，那是上一代的做法了，開價已經包含房子的缺點。
最後要說明的是，
每個縣市的談價方式多多少少有差異
購買熱度、建商開價策略也不會一樣
其實整體來說就是你要找出參考基準點
這個基準點可以是附近實價登錄
也可以是從代銷的口中得知
另外，
就算可以買到該建案的低點
也不代表未來穩賺
假設幾年前新莊AMAX小坪數買在53好了
你可能會覺得超爽
實價登錄一出來，破盤耶
這下穩賺了吧
不好意思，成屋當天就是面對現實的開始。
因此選擇大環境與購買時機，遠比議價更重要。
說的很零碎
打字中途也沒仔細檢查...XD
但整個概念希望有幫助到你
※ 引述《rdonabc (阿東)》之銘言：
: 大家好
: 小弟新手菜鳥買房
: 最近看了7-8間預售屋
: 終於有看到一間還蠻喜歡的房型及格局
: 通常代銷都會有開價
: 請問如果我想要進一步談的話
: 通常一開始出價都會怎樣子出?
: 以一坪的價錢的8折出價算是OK的嗎?
: 或是有其他比較妥當的方式及折數
: 還請大家多多指教
: 深怕開太低被白眼 不想當奧客
: 謝謝大家!
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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 36.231.100.15 (臺灣)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1574606510.A.E81.html
※ 編輯: Nubybee (36.231.100.15 臺灣), 11/24/2019 22:44:10
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