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昨天分享了河口湖紅葉迴廊的照片✨這裡接著分享在紅葉迴廊對面所拍攝的「楓葉富士山」🥰
在河口湖附近，似乎有不少地方拍得到楓葉框住富士山的美景，但我去年只到訪這個地點，不知道今年能否拍下更多這樣的照片呢？
有人拍過類似的照片嗎？或有推薦的拍攝地點嗎？若能與我分享我會很開心！(這句子也太日語🤣)
🌼 IG 存資訊更方便！照片影片也更多
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✧ 紅葉迴廊對面
✧ 河口湖周遊巴士(紅線)第17站「久保田一竹美術館」下車走路30秒
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[AppWorks 創業者真心話] Johnny 蔡豐任, VoiceTube 共同創辦人
「Johhny 是 AppWorks 加速器 #7 屆的校友，共同創辦線上英語學習平台 VoiceTube 看影片學英語，目前擁有超過 400 萬用戶，跨足台灣、日本，並於去年底完成 A 輪募資。認識 Johhny 多年，我知道他是很可靠的創業者，總是熱心、真誠地和初創業者分享他的觀察與發現。於是我決定，這次的創業者真心話系列一定要邀請他，和大家分享平常較少對外聊的創業點滴與個人經歷。」by 本月編輯 Alyssa
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『1. 曾經挑戰不同的創業題目，有失敗、有成功。現在回顧自己的經歷，你想給初創業者者什麼建議？』
#專心聆聽用戶需要什麼。
初創業者常會從「自己會什麼」出發，但自己過往的經驗與技能常常框住了想像力，我也不例外。我在創業前是在金融業服務，一開始創業也是從金融服務開始，但是我提供的服務並不是用戶迫切需要的，最後以失敗收場。
在一次機緣下，我遇到一群積極找我練習英文會話的人，也開始想怎麼樣可以幫助他們提升英文能力，意外開啟了我做英語教學的事業。我們把 YouTube 影片變成學習教材的方案，擄獲了一群死忠的用戶，用戶甚至成為我們的朋友，也自願幫我們做了很多工作、給我們很多回饋，讓我們優化產品，許多當時開發的功能，到今天都還是我們的核心服務。
這也印證了 Paul Graham 所說，「寧可做讓一小群用戶愛上的服務，也不要做一大群用戶都覺得一般的服務。」因為產品的競爭力會反應在用戶滿意度上，而用戶滿意度是很難優化到極致的，相較之下，爭取用戶則是相對容易的事。所以在創業初期一定要專注在用戶上，打造讓用戶愛上的產品。
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『2 .在創業過程中，讓你最痛、也印象最深的一門教訓是什麼？』
#在用人上妥協，是我最深的教訓。
在公司成長快速的階段，事情越來越多，因為急著擴張解決事情，就用了最偷懶的方法 — 加人。因為許多是雜事或是日常營運，選人就也沒有太要求，能完成工作就好。但是後來才發現，團隊合作是乘法不是加法，因為太多事情是協作的且環環相扣，在一個環節上表現只有 60 分勉強及格，其實就會讓整個團隊的績效大打折扣。
另外，不對的態度也會影響到整個團隊。當有一個人只做 60 分又很悠哉的上班，卻沒有不好的後果，在旁邊拼盡全力的人就會萌生「自己為何而戰？」的想法，讓公司難以產生敬業的態度與文化。
後來我才理解，為何許多外商公司的員額抓這麼緊，而且寧可用更高的薪資請人，因為多增加一個人，其實是多增加一次的溝通成本，團隊越大溝通成本越高，效益其實是不會直線上升的。一樣的薪資總額，寧可是人力較精簡的菁英部隊、大家多負責一些事情；也不要請太多人、每人只負責少數的事。
在台灣因為薪資成本較國外低，所以台灣的企業主更容易犯這個錯誤，習慣增加勞力解決事情，不但讓組織臃腫沒有效率，也不會強迫自己把事情更自動化系統化，建立起可以規模化的企業組織架構。
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『3. 有哪些難忘的特殊經歷，而塑造了現在的你？』
我一直很嚮往在國際化的環境工作，大學的時候去國外實習讓我更加確定方向，也打定主意要進外商公司工作，但是畢業後我在求職路上卻一路碰壁，超過半年找不到工作。
後來有一次透過別人介紹到了一家知名外商面試，面試我的長輩後來委婉的跟我說，我表現不錯，可是跟我一起爭取這個位子的人都是台大政大的同學，而我只有私立大學學歷，他若不選台大生選我，需要很強力能說服其他人的理由。我這才深刻體會職場的競爭以及自己的不足，也毅然決然決定出國進修，認真準備留學考試，很幸運進了哥倫比亞大學的研究所。
在哥大，我的同學有麥肯錫的分析師，有在華爾街工作的研究員，而我能跟他們一起討論個案，成績也不輸他們，也用課餘時間在紐約的瑞士銀行實習，這讓我有了信心，#我是有能力與各國的菁英競爭的。這也是為什麼我現在創業，也持續努力要把產品做到海外，我相信只要我們努力，我們一定能在國際舞台上擁有一席之地。
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[本文作者]
Johhny 蔡豐任，英文學習平台 VoiceTube 的共同創辦人暨營運長，負責全球的產品運營，將科技與娛樂的元素結合，開發出創新的影音學習服務。
Johhny 是美國哥倫比亞大學作業研究碩士，畢業後曾於金融業擔任證券分析師及交易員。在觀察到行動網路興起的趨勢後，投入創業，並在教育科技領域找到自己的興趣與自己貢獻所長的機會。
VoiceTube 的使命是「讓所有人都能快樂的學習語言，進而與世界連結。運用獨家打造的演算法分析超過 10 萬部的影音內容，將真實的生活影音內容轉變為教材，每位用戶都能用最適合自己的內容學習，將外語融入生活與興趣中，有效提升語言能力。
https://www.voicetube.com/
#AppWorks #Startup #Founder #VoiceTube #創業者真心話
回憶很珍貴
因為它們在某個時間點被框住之後
只有我們繼續向前
它們沒有
它們就這樣以最可愛的模樣被留起來了
人會變
我的髮型會變
我的皺紋會變
我的好會變
說的話會變
打的勾勾會變
而它們不會
它們還比我們來的可靠
因為沒人能確定真的能和誰
一起到老
#macarontoestory #macarontoe #馬卡龍腳趾 #comics #相片
《十大重建消失的舖》
今次走勻全港十區同你介紹「十大重建而消失的商舖」。不是按規模大小，而是十大特別有意義的項目。 因為重建，有幾多間舖消失了? 香港人均零售樓面又有幾多呢? 對未來有什麼啟示?
Answer in video:
全文:
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東涌，青衣，將軍澳，馬鞍山，西九，啟德除咗都係新發展嘅地區同埋有個共通點，無舖賣。 舖同樓唔同。 樓會越來越多，但舖(我講緊街舖， 尤其是市區嗰啲 )則只會越嚟越少。 可以買賣的更加少。 點解? Now I tell you why!
第10: 我後面原本係著名嘅灣仔喜帖街，即係利東街。 由於市建局2003啟動重建，利東街/麥加力歌街一帶佔地八萬九千平方呎， 2010年2月起利東街永遠封閉。 150間街舖從此消失， 變成咗我後面呢個囍滙商住混合項目嘅項目。 而家信置同埋合和揸住曬，咁仲有冇鋪賣，zero!
第9: 經皇后大道東走向金鐘方向幾步，近PP3嘅保華大廈、安頓街、蘭杜街一帶嘅舊樓， 佔地一萬二千八百平方呎，太古於2017年底就以20.55億強拍買入，其中一間400呎嘅舖之前仲升咗2393倍，先以1.41億被收購。可惜呢度30間街舖亦將會消失。可能變成另一個PP4, 一個發展商揸住曬，無舖賣!
第8: 最近好hit嘅topic， 梗係新世界喺北角英皇道嘅皇都戲院項目啦。 皇都戲院係1952年落成， 佔地三萬五千平方呎，當年為戲院、商場同埋住宅嘅大型綜合建築項目。 戲院係1997年結業， 而家部分改為桌球會。 新世界收下收下收下， 收到八九成業權啦，就係2018年10月正式向土地審裁處申請強拍。 之前我都逐一逐一報道過， 唔少舖都高於市值5至8成賣咗， 擺到明就係被收購。 強拍重建落實後，80間舖從此消失。 又係一個發展商揸住曬，唔賣!
第7: 又係太古， 不過今次拍埋恒基。 喺太古王國旁邊，鰂魚涌呢道嘅濱海街16至94號連同英皇道983至987A號， 連埋瑞士樓呢一列嘅十多幢舊樓， 成條街長300米，佔地四萬四千呎， 2018年11月啱啱申請強拍， 估值26.6億。 重建後，太古梗係唔會賣啲鋪啦，40間舖從此又唔見晒。
第6: 返番中環半山卑利街/嘉咸街一帶， 由中環中心行上嚟些小， 佔地約五萬六千呎，而家工程進行得如火如荼。 市建局把地盤分成ABC三個，先後分別同信置(A)，長實(B)，永泰同資本策略(C)合作發展， 2007年啟動，預期2022年全部落成， 到時呢道有冇舖賣? 唔知，但係可能都係零。近100間舖可能又從此消失。
第5: 今次梗係要過下海啦， 因為大部分重建都喺九龍區。 淨係睇市建局啟動過嘅75個重建項目， 57個都係九龍。 新界(除咗荃灣嗰兩個楊屋道及萬景峯嘅項目以外)基本上係無重建嘅。
先嚟旺角買返對波鞋先， 波鞋就越嚟越多 , 不過可以賣買嘅舖又少咗38間。 點解? 因為市建局2007年開始，就收咗波鞋街呢度一楂嘅舖， 佔地三萬六千平方呎，同新世界起成咗呢K28嘅商住項目， 同K11一樣，啲舖梗係唔賣啦， 大家又要行商場啦。
第4: 男士們，以前多唔多嚟尖沙咀金巴利道嘅香檳大廈呢? 我都係聽人講㗎咋， 呢度曾經係一樓一鳳，色情事業嘅聚集地。 佔地二萬六千呎，香檳大廈於1957年落成， 雖然只得八層高，曾經係半島酒店之後，當時九龍最高嘅建築物。 亦曾經係香港著名相機同攝影器材嘅集中地， 80年起開始沒落， 90年代多個單位被劏成為一樓一鳳， 曾經盛極一時叫做香港「性」地。
由於樓齡過咗50年，近年不斷傳出財團收購嘅消息。 好似2018年1月時， 恆基就向霍英東家族買咗地下同LG層合共十個舖位，作價1.15億。 之後上個月(2018年10月)恒基再用多1.25億買入多十間舖，我之前都有報導過(第998-999成交)。 雖然依家應該仲未收齊八成業權門檻申請強拍， 相信收下收下距離收齊唔遠。 重建之後， 啲舖肯定好似對恒基自己對面美麗華廣場咁唔會再賣散，到時尖沙咀又無咗90間可以買賣嘅舖啦。
第3: 嫌香檳同波鞋個項目細? 整個大啲畀你睇睇。 我而家企咗喺土瓜灣， 庇利街/榮光街/啟明街/鴻福街/銀漢街一帶， 可能你呢世仔都未來過， 但再唔嚟, 呢度嘅大約二百間舖就好快冇晒啦。 呢度每間舖市建局收緊大約千二至千八萬。
土瓜灣真係好多重建，淨係呢幾條街，市區重建局就落實咗七個重建項目， 睇住我地圖框住呢七個， 合共佔地二十三萬九千平方呎。 預計呢七個項目喺未來十年相繼落成，到時有冇舖賣? 我唔知。我只知道肯定唔少變成商場， 大發展商自己揸住曬。 即使有商場內嘅細舖劏出來，大家記住千祈唔好貪平買。 地舖頂多輸一兩成，劏舖分分輸剩你一兩成。
第2: 未來嘅消費，我相信唔止係南向北移，而且係東向西走。 因為港珠澳大橋，高鐵通車同埋西隧減價都係西邊，東邊反而只係本土消費多啲。 講重建消失嘅舖，梗係要講下九龍西啦。
呢度係大角咀，好吖。 重建一流呀， 如果唔係市建局都唔會喺度落實咗十個重建項目。 未計已經落成嘅洋松街新鴻基形品▪星寓，必發街華人置業嘅 i-Home, 櫻桃街南豐嘅海桃灣， 埃華街信置嘅 Park Ivy， 其他仲起緊嘅六個地盤就係呢度，六個地盤合共佔地六萬四千平方呎，重建後又有約70間地舖將會唔見啦。
呢楂舖唔夠多? 最勁嘅應該係恒基係大角咀道以西，近奧海城嗰邊嘅利得街、福澤街、 嘉善街、角祥街一帶嘅利奧坊重建項目，分為五期發展，合共約佔地超過11萬平方呎。
未起前有大約80間地舖係利奧坊呢道，起好後? 又變成好似係我後面呢個商場咁啦，一個發展商揸住曬，無舖賣。 連同之前市建局起緊嗰六個地盤嘅七十間舖， 大角咀又將會對一百五十間舖講拜拜啦。
第1: 梗係要講我由細浦到大嘅觀塘裕民坊啦。 呢個係市建局同埋香港有史以來最大型嘅市區重建項目。 主地盤及月華街地盤合共佔地57萬平方呎， 係我上面講嗰九個地盤嘅總和， 牽涉超過1600個業權，三千個居民，同520間舖。
呢個項目早於1998年已經由前土地發展公司公佈 ， 2007年市建局起正式啟動， 分五期落成， 當中會有住宅，office, shopping mall, 酒店, 政府辦公室，社區中心，公園， 交通交匯處等綜合設施 。預期2026年完工。 前後預期要搞近30年。頭三期係由信置同埋華人置業發展緊。 咁大個項目，起好之後肯定好似APM咁，又係冇舖賣。 嗰五百幾間舖從此又消失。
根據政府統計處及差餉物業估價署數字，香港依家大約有280萬個住宅單位。 零售方面，總面積有1.2億平方呎， 除以740萬個香港人，即每個香港人有16呎嘅零售空間。每年新落成就大約有120萬平方呎嘅新零售樓面。 但記住喎，呢啲絕大部分都係商場、樓上舖及銀座式商廈。 喺條街嘅地舖係無新供應之餘，仲不斷地減少緊。 我重複，係無新供應之餘，不斷地減少。
粗略估計香港大約有十萬間街舖， 由於收購重建，可以買賣嘅街舖不斷地減少緊，淨係上面嗰十大個案就已經冇咗千四間舖。 市建局只佔市區重建少數，我估計佢哋咁多年嚟就收咗大約二千間舖。私人發展商仲多，大約萬幾間啦。
買鋪無非等收租，等加租，等升值，博重建。經濟理論101教我， 如果一樣商品只會減少，沒有新供應，而永遠有基本需求的話，唔怕買，長遠必升。 除非啲人開始識飛天，我就怕。因此我咁多年嚟都鐘情於街舖， 去證監會攞正牌成立埋香港首間商舖基金，2009年至今買賣接近一百間單舖， 算有些少成績。你.... 又會唔會想買呢?
第10: 灣仔喜帖街(利東街) - 150舖
第9: 皇后大道東保華大廈、安頓街、蘭杜街 - 30舖
第8: 北角英皇道皇都戲院項目 - 80舖
第7: 鰂魚涌濱海街/英皇道瑞士樓 - 40舖
第6: 中環卑利街/嘉咸街 - 100舖
第5: 旺角波鞋街 - 38舖
第4: 尖沙咀金巴利道嘅香檳大廈 - 90舖
第3: 土瓜灣庇利/榮光/啟明/鴻福/銀漢街 - 200舖
第2: 大角咀市建局及恒基利奧坊 - 150舖
第1: 觀塘裕民坊及月華街 - 520舖
合共消失1398舖
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