關於 欠債還錢街招 ，我們在網路上蒐集到這些相關的討論、資訊與評價

中環作為金融從業員出沒主要地段，多年來都吸引唔少人於當區貼街招，講到成效，實在係唔錯嘅，因為我一年都收到N次朋友forward出嚟嘅中環街招相，同時附上兩個emoji——花生花生。今日中環，又有新「花生花生」，最新貼到成個中環都係嘅街招主題，竟然唔係「欠債還錢大老千」嘅追數街招，而係劍指金管局賣港！除咗附上兩位金管局高層嘅玉照外，亦大字標題寫上「信貸資料拱手送中」。

如果講「信貸資料」、「送中」，咁就要回一回帶。話說香港嘅信貸資料，以往都係環聯資訊獨市生意，當然，前年環聯就出過事，爆私穩漏洞，結果點呢？就係令金管局就有「理由」以「打破環聯壟斷」之名，話要引入更多競爭者。不過，你知我知全世界都知，競爭者一定有來自中資！

之前新聞都報道，金管局未來會開一個全新個人信貸資料庫（CRA）中央化平台，11月招標，出年3月公佈結果，中標CRA機構，2022年起，就可以有權限去呢個平台拎數據，睇晒香港人嘅底牌。

即係咁，呢類咁有用嘅資料，中資又點會唔吼住呢？家陣被指有興趣入標嘅，除咗係環聯外，仲有兩間，分別係諾華誠信、以及平保（2318）旗下金融壹賬通。

先講諾華誠信，一向都被定義為「中資背景」，創辦人係中銀信用卡前總經理蘇誠信，大股東意大利信貸數據公司CRIF及中原集團旗下中原數據揸六成；另外四成呢？就係一班港資及中資中小行、以及……內地信用評級公司持有。諾華誠信定位好清晰㗎，講明係拓展大灣區市場，早幾個月仲話，希望今年內可以將大灣區居民的個人數據跨境應用！

至於平保，就更加唔使講，近年成為中資進軍香港市場嘅主將之一，不單入股新地（016）西九龍高鐵站項目、亦成功於香港虛銀界插旗，成立平安壹賬通銀行；另外，旗下手機財富管理平台陸金所，亦已來港開業。

係嘅係嘅，「打破壟斷」的確係可以站在道德高地，不過，你試吓今時今日，企上呢個高地，行出街拎大聲公，大義凜然同市民講：「為了令市場更健康，我哋決定畀多兩間公司access到全香港市民嘅信貸資料，兩間公司！都係中資！」如果可以安然咁行返落嚟，我就真係表演食file！講堅！唔會好似假博士咁走數！

當然，到呢兩間中資真係中標，一定會有一大堆承諾：「資料一定唔會送中」、「我哋係幾咁重視私隱盛盛……」

不過同中資講承諾？中國都曾經承諾「香港實施一國兩制、高度自治、香港50年不變」；然後你又同中資講「私隱」？請睇蘋果記者起底網啲資料係邊度嚟，答案係——回鄉證。

自上年社運後，中國更急於全面「收回」香港，今日就吹風搞全民測試、搞「健康碼」；聽日就話要知埋信貸紀錄……一步一步走，每步知多一點點，傳說中的「港版社會信用系統」，恐怕不是夢。

By千頌C@堆填區
http://fb.com/wingigwok

《蘋果日報》【暗黑旅行團】勇闖市中心廢墟佐敦廣場 70呎舖賤價10萬全港最平

香港寸金尺土，普通打工仔窮一生薪水，才能買到一個劏房型單位，黃金商舖易手價億億聲。雖然商舖身價不菲，但細心留意會發現，總有一個死場（死寂商場）在附近，明明位處市中心交通方便，但空置率高人流又偏低。記者便請了人稱「劏場醫生」、曾一手拯救荃灣地皇廣場的盛滙商舖基金創辦人李根興（Edwin），和我們來一轉經典死場遊。

壽終正寢：佐敦廣場

「有些死場是瀕臨死亡邊緣，而這個（佐敦廣場）是已經死亡。」Edwin說道。位於佐敦道28號敦成大廈的佐敦廣場，商場名字仍於大廈外清晰可見，但若然在Google Maps輸入「佐敦廣場」，卻查不到正確位置。

座落在人來人往的佐敦道，很難想像這樓高四層的商場，已烏燈黑火二十多年，是佐敦中心地帶裏的一個廢墟。「我們站在佐敦道，街上人流很多，很旺場，但今時今日全香港最便宜的物業成交呎價，最便宜的便是這座佐敦廣場。」

土地註冊處資料顯示，三樓九號舖位建築面積約70平方呎，原業主1993年以$69.7萬購入，持貨23年，2016年僅以$10萬易手，呎價僅$1,429，賬面勁蝕86%、約$60萬，堪稱全港最平的舖位。Edwin表示，香港有很多大業主將商場劏成很多小單位出售，然後不宣傳、不用任何方法吸引人流，夾硬做死一個場，令舖位貶值，然後再安排相關人士以低價收回舖位，「做這些事很沒道德，可說是乞兒兜裏拿飯吃，所以我不買不賣也不投資。有人經常說送幾間商舖給我，希望我可以把商場活化，我也會說我不要。」

佐敦廣場前身為伯爵酒樓，實用面積共約一萬平方呎。1992年，分拆成超過160個舖位出售，當年呎價逾萬，但仍吸引到不少投資者。但業主們在1993年收樓後，發現舖位皆為「縮水舖」，實用率只得三至五成，生意做不了淪為死場。1998年更因管理公司撤離而荒廢，聚集了不少癮君子和露宿者。現時該商場除地面層可供遊人進入，其他樓層已經被封閉。

「你簡直是商舖華佗！」當記者和Edwin在商場門外傾談之際，一把聲音突然從我們身旁傳過來，原來是佐敦廣場門外報紙檔的店主，由他父親開始已在這個位置經營報紙檔50多年。他繼續說：「開業的時候很多人入伙，但空置了這麼多年，聽說你令很多倒楣的商舖起死回生，我今天便特意把鎖開了等你進去玩玩。」原來店主還幫手看管廣場的閘匙，我們就趁這個難得的機會，入去探秘。

2010年，有財團以劃一收購價$13.8萬收購佐敦廣場舖位。商場的一至三樓，就曾在2012至13年，短暫經營過火鍋店。2014年就只有四樓的桑拿館，2016年在一樓開了雀會，二樓開了私房菜，但全都在很短的時間內結束營業。

鄰近高鐵　於事無補
一樓和二樓遺下了完整的食肆裝潢，還有餐具調味料，統統都沒有清走。Edwin說：「真的不知道發生甚麼事，該商戶好像走得很急。市中心這麼繁華的地段鄰近高鐵，佐敦道地舖價值以億元計算，這裏卻變成了一個廢墟。」

再上三樓，大窗戶透入自然光，雜物清空了，感覺比一二樓良好。雖然劏舖的間格已經全拆了，但地上有多條從前舖位留有的深刻直線。「驟眼看這裏每一層都是幾千呎，以這裏的黃金地段來計，一定能夠租出去，每一層我估計能以$15萬放租。」

但上到四樓，又佈滿各式各樣的廢棄品。有很多像是露宿者在這裏留宿用的床墊、2014年的舊報紙、2012年的水費單、撕爛了的明星合照、封了塵的招牌、摔破了的招財貓等等，幸好是白天進來，入黑一定充滿着靈異感覺。既然位於市區，人流地理位置俱佳，很難不令人聯想是因為靈異問題而變成市中心的廢墟。Edwin說他不太了解和相信靈異方面的東西，「甚麼靈異也好，樓下這麼旺場甚麼靈異也不怕吧！加上買賣商舖與住屋不同，開舖頭做生意不需要過夜，所以就算是餐廳酒樓也好，就算有人死了也不會變成凶舖，凶宅很多，但沒有凶舖。」

由門口的告示板到散滿一地的文件，相信背後可能有很多訴訟問題業權問題，Edwin說：「我們進來也看到有些欠債還錢的傳單，想租這裏也會擔心背後有甚麼問題。更何況之前樓上是開桑拿館的，你我都知道桑拿館不是一般平凡人能經營的。」相信這就是商場荒廢的主因。

氣若游絲：先達廣場

「死場分幾種，其中一種是死亡中，好像身後的先達廣場。」先達都稱得上死場嗎？看租值升跌便知一二。Edwin說：「上帝要你滅亡，必先令你瘋狂！租值有最高峯的時候，地下一間舖出租$5萬至$10萬，跌到現在的$1萬至$2萬，跌了五至八成。先達幾年前的舖價炒得非常厲害，但最近急速下跌，最主要是智能手提電話炒風已過。」我們走到一樓的租務部詢問，職員都說最近有很多蝕讓，租務部職員說：「三百幾萬元買回來百多萬元出售。」

吉舖處處　舖位變貨倉

先達廣場位於旺角亞皆老街83號，一共三層約3.9萬平方呎，前身是先施百貨，在1995年劏成350個舖位出售，面積由72至488平方呎，堪稱本港第一代經典劏場。職員說：「業主都很資深，沒有按揭、沒有壓力，在這個艱難時刻，就算降低租金也能接受。」最平的舖位在訪問前一天租出，租金只是3,000元，已包差餉管理費。「業主下調租金只是希望舖位不要丟空，能夠渡過這個艱難的時期，現在有一成舖位是未能出租的。」這麼低廉的租金，甚至有人租來當貨倉。

商場內外吉舖處處，目測空置舖不止一成。不論是地下、一樓還是二樓，吉舖集中於遠離電梯的角落位置。記者和Edwin上到二樓，人流更為稀少，約半數店舖沒有開門。Edwin說：「越做越靜的情況下，就會出現三個情況：一，租來當貨倉；二，開成人用品店，成人用品店當然是開在較靜的地方。三，不需要太多人流的服務行業，例如修甲、睇風水、占卜那些做預約服務的。」但由於先達廣場沒有自來水，所以食肆、美容修甲那類需要有自來水的店舖，都不能經營。Edwin補充：「沒有食肆、小食店，不能以此聚集人流。能經營的店舖種類亦收窄，只能做零售、賣買電子零件或手機產品。」

經營靠好業主　等炒風救場

我們來到維修電話老師傅黃維邦（Wilson）的店，他的店已屹立先達20多年，可說是見證着先達的興衰。Wilson說：「現在絕對是低潮，沒有試過如此低潮。」他表示現在經濟差了，人們不像以往一有新型號手機便換機，「我有另一間舖回收二手機，我們收到的手機都是壞的，現在的手機不是壞了也不會放售。」

他表示能一直支撐着店舖全因遇到一位好業主，「當時樓下的店舖租金加幅一倍，甚至一倍半，但我這個業主都只是加了我一成租金，現在逆境下業主都願意減租，有商量的空間非常好。先達有些業主日日過來巡舖，看到你生意好便加租。」所以現在租金下調的情況下，Wilson也沒有考慮要換舖慳租金，「沒有想過呢，平租的通常在角落的位置，沒有這個位置好。加上業主對我這樣好，做人不能忘恩負義。」他亦指商場的人流多少，對手機維修不算很大影響，「手機壞了一定會過來維修，人流多有時只是逛逛，不一定會買東西，手機維修穩穩定定，發達一定冇我份，夠交租餬口便沒有問題。」

Edwin認為，救活先達廣場的方法，只好等待炒風再來。「純靠商場自己的營運很難去翻身，互聯網格價太容易，引入新行業亦需要一段時間適應。要看有那一個大牌子，有一些突破性的產品出現，整個炒風來臨，炒賣的人們當然要回來先達這個地方。」

死過翻生：地皇廣場

位於荃灣登發街登發大廈的地皇廣場，是死場中的經典，其中二樓238號舖位，2012年底以約$400萬買入，2017年以$30萬轉售，勁蝕$370萬。Edwin說：「所有商舖來說，最蝕入肉的可說是這個，簡直是創了香港歷史。如果持貨幾年要蝕92.5%，眼光要很『準』，因為很難有香港物業買賣蝕到咁。」

2012年投資者尹柏權以$4.1億向鄧成波購入登發大廈商場，2013年拆成200多個舖位出售，舖位面積由50至174平方呎，套現約$9億。但小業主收樓後便發現貨不對辦，發現商場設計與售樓書不同，實用面積縮水等的問題。有小業主稱當年有地產經紀訛稱，將會有行人天橋接駁至地皇廣場，但不單止沒有天橋，商場電梯更經常因故障停用。

Edwin說：「死場的特性是，易入難出，有一些是自動電梯進入商場，但要行樓梯離開的。有一類不能救活的死場，便是要行樓梯進入商場的。如果一個商場四通八達，人流便會旺。」地皇商場中了一切死場特性，進出不便和業權分散。

聯合業主翻身　出租率達100%

業主之一的王榮梅（Olive）當年以$400萬買入了一劏舖，「收舖時，簡直是晴天霹靂！當時是買樓花沒有實物可看，實物與我們想像中有很大出入。面積很小，還是天價，一樓一間實用面積40呎的舖位要成四百幾萬。」

她曾嘗試放售或出租，都不能得到好價錢，更別說回本了。於是她便花近3年時間與各業主磋商，在2016年成立地皇之光管理有限公司，團結場內近百名業主聯合招租。她說：「回想起也覺得淒涼，曾經試過有一位業主，說只可以給我由灣仔到北角這段車程的5分鐘時間，於是我便在地鐵車廂內走來走去，進行游說工作。」她表示頭幾年她沒有受薪做聯絡人的工作，「講難聽一點，衰到不能再衰了，不如博一鋪。」頭炮租了給一間賣小型電器的百貨公司，但店主進駐後幾個月便退租。她說：「零售根本冇得做，因為趨向網購，我們就想不如做不能網購的飲食，於是我便把一樓在很短時間內改成一個美食廣場。」當時Edwin亦有參與這個死場翻生的計劃，更幫手大力宣傳，成功把當時的出租率推上到100%。

雖然走入地皇商場，仍不能以人流旺盛去形容，但不見有貨倉舖和空置舖，Edwin說：「這裏不算死，縱使有舖拉了閘，但是都有租客的。」美食廣場已因完約在２月結業，要繼續經營美食廣場便要再集資翻身。幸好同期有夾公仔機店主有意入租，現在一樓已成了夾公仔機舖，雖然疫情下不能正常營業，但總算是正確方向。Edwin說：「一個好的商場，最好是會吸引到人進來買、進來玩。一樓是美食廣場，人們很自然便會在上二樓三樓逛街，商場馬上變旺了起來。而這些夾公仔機也不錯，能吸引外來人。租金很便宜，2,000到3,000元已包冷氣費管理費等，租來創業其實都不錯。」

記者：鄭汝翹
攝影：張志孟、許先煜

https://youtu.be/_wNBX0C6-Zc

如果我係佐助型毒撚
雪人應該毒撚型佐助

這三年來做過的事，能令我無悔驕傲嗎？
　

不！傲驕或者都有少少，無悔就絕對講唔上，最後悔嘅，就係識咗一班黐線佬。

呢個社會係歧視毒撚嘅，所以當一個黐線佬單機黐線，我哋叫精神病發作，但當一大班黐線佬集體黐線，我哋就叫維持社會秩序，唔信你望下香港警隊。問題嚟喇，如果係介乎一個黐線佬同一大班黐線佬之間、幾丁毒友喺度互相揈丁丁呢？我哋有組醫學專有名詞去解釋呢個症狀：圍爐取暖。諾貝爾獎得主邱吉爾話過，沒有最黐線，只有更黐線，幾丁毒友搬埋個爐去沙漠圍，啪多幾箱過期靜心口服液都唔撚掂啦。係我唔好，我早就應該聽老母話要帶眼識人，家陣近墨者黑，玩鬆咗個屎忽，真係後悔都無用。

有見及此，我要另外撰文逐個鞭屍。為免 too long didn’t read，有興趣嘅朋友自己碌落啲啦。
　

一直有人問小弟（到底呢個句式我用咗幾多次？好心唔好成日扮晒有好多人走過嚟問我嘢啦死毒撚！）點解咁耐以嚟都無同曼波雪條合作。首先你哋要搞清楚，唔係咁耐以嚟都無合作，係咁耐以嚟你哋都未有得聽啫。由開 Channel 一週年構思到兩週年，再製作到三週年，時光這個壞人終於批准我喺遲咗13日嘅情況下放呢隻歌出嚟同大家見面，真係謝天謝地。舊年玩30日歌單嘅時候提過，小弟最初係想喺有生之年將「雪人」放入詞，後來食撚錯咗藥先用咗嚟做高登名同筆名，如今終於撥亂反正，足見主耶穌對我嘅恩典，阿門。

講開又講，Manball 同 Mercury 收到詞後都問我係咪食錯藥。嚴格嚟講，前者只係喺心裡問，後者問埋出口，Meanne 就直接去咗問曹宏威。我唔明喇，點解唔可以係之前三年嚟做嗰21隻歌嘅時候我都 keep 住食錯藥，今日終於唔記得咗食呢？我無食錯藥！我不知幾正常呀！
　

僅以此作送畀所有未黐夠線嘅黐線佬，特別係 Tommy Wiseau。

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（以下內容冗長沉悶，並涉及大量粗鄙劣拙的小圈子語言，敬請家長及浸大校方留意。）
　

最近咁啱睇咗《荷里活爛片王》（The Disaster Artist），順手睇埋14年前嘅爛片經典《瘟室》（The Room）。

電影本身無咩發人深省的大道理，只係輕輕帶出咗一個問題：你為誰而創作？Tommy 仔憑住災難級嘅藝術思維，拍出一部柒到觀眾要恥笑嘅電影，為咩呢？老實講，拍嘢可以柒得過笑波子嘅人，根本就係神指派下凡嘅勇者。最難能可貴嘅係，Tommy 仔唔似王晶、Logan Paul 嗰類專門挑戰創作水平同觀眾容忍程度下限嘅垃圾創作人，佢係真心有抱負、有熱誠去拍部電影出嚟，只不過天分同熱誠唔相稱，結果將悲情故事拍成瘋狂喜劇啫。如果 Tommy 仔唔係個天真到有幾分低能、仲要隨時都拎到600萬美金出嚟燒嘅人，你唔會相信「夢想」兩個字原來可以擲地有聲。但又係同一個老問題：為咗夢想，你可以去到幾盡？

電影尾段講到 The Room 首映禮後，觀眾劣評如潮，但掌聲當動。Tommy 仔行上台，講咗一句：“This movie never happen without my best friend Greg.” 大師又好，爛片王又好，無人陪佢哋發癲，世界又點知佢哋真係癲？
　

呢三年嚟，要多謝（鞭屍）嘅人實在有好多，好多亦都已經多謝過好多次，但一直都無機會正正式式做一次呢件事，噉不如由頭嚟一次丫。
　

歌詞之所以有別於新詩，關鍵就係旋律同音樂。我知道我就噉 post 啲改編歌詞出嚟，下場會同貼喺燈柱上面寫住「死臭雞蔡X蓮欠債唔還錢落地獄」嗰類街招無咩分別，所以先硬住柒頭皮想令啲歌詞有聲。多謝所有喺呢條 channel 出過聲嘅主唱人，其實小弟真係無嘢可以回報你哋，出現喺呢度既無人氣亦無迴響，你哋依然無揸過流灘（就算有都唔好話我知，thanks），又唔同小弟計較。可能喺觀眾眼中，錄一首四分幾鐘嘅歌同行入K房拎起碌嘢鳩歌一曲無咩分別，但我好清楚錄歌要花幾多心機喺入面。燒咗你哋咁多時間同心血去完成小弟一堆又一堆自私兼小家嘅心願，講起都覺得慚愧。
　

Himz，你係呢條 channel 嘅開荒牛，通常破處嗰下都特別刻骨銘心。其實我哋理應早就相識，但緣分呢家嘢就係咁仆街㗎啦，就算我哋早啲熟絡，我都未必有資格同你合作，依家都總算係不遲亦不早啩？

Looper 兄、柒叔，我次次都搵你哋唱啲騎呢怪雞主題，搞到你哋有份參與嘅作品變晒砲灰，真心好對唔住。請你哋畀多少少時間小弟，我相信始終有一次我哋嘅合作會中。

Binary 兄，我哋由喺膠登錄下歌仔，去到終於一齊做歌，其實都唔算經歷咗好多，但每次同你傾計都好似搵返個老朋友一樣。放心，唔係笑你老，純粹想兜個圈讚我自己心境年輕啫。

花生兄，小弟到依家都唔敢相信我有同你合作過。作為最後一個有機會同你合作嘅改詞撚（《心聲的引子》唔算數吧？），我想話，攪屎棍真係好正，你哋千祈唔好放棄。

KingBeck，小弟寫廣東話改詞，從來都無諗過會有香港以外嘅人類留意到，多謝你帶小弟衝出香港。衷心祝福你嘅新旅程順利愉快，但記得千祈唔好放低音樂啊！No music no life！

傷爺、無丁，文字係無辦法講出小弟對你兩位嘅愛，要知道盲嘅都睇得出，呢條 channel 有一半人走入嚟都係為咗聽你兩個。多謝兩位喺無數夜深為小弟做心理輔導，又從來唔干涉小弟寫啲咩狗屎垃圾。
　

當然唔少得要多謝所有幫過小弟寫字幕嘅朋友仔，特別係齊下巴打。小弟兩度請你一齊玩，唔單只係因為你係我朋友，仲係因為你對你自己手字好執著。做自己喜歡嘅事情就應該執著到底，呢點係你啟發我嘅。我甚至懷疑，你可能係呢三年嚟影響得我最深嘅朋友，縱使我哋唔算有太多一齊玩嘅機會。（事實證明小孩子唔打機係會損害朋友之間嘅友誼，煩請所有家長立即注視呢個嚴峻嘅社會議題。）只可以話，你出現喺我嘅生命，遠比你手字出現喺我啲創作嚟得珍貴。我知丫，你實係當我鳩噏緊。
　

睇到呢度都仲未撳下面條 link 嘅你，我想話你知，你嘅人生真係好枯燥。
　

多謝所有無出現過喺我 channel 入面但同我呢三年內發生過關係嘅變態佬。首先多謝咁多位戇鳩詞撚，我無諗過寫改詞真係可以呃飯食，呃到你哋出嚟一齊食飯、飲酒、講詞經。水兄、梁夕、凱笑兄、流觴師傳、DC 兄，搵你哋出嚟吹水總係吹到唔捨得停，希望你哋個老婆都係噉。OK 爺、Lomin 大佬，你兩個話我知今日嘅年輕人仍然好有想法，仍然好值得敬重。多謝山卡啦幫我改名做程嘉洋。多謝其他只係喺網上神交過嘅高手同詞撚，單機無雙、一聲冷笑、纏玉兄、小淇兄、QBear、困獸鬥、沙爹嘔、手指有愛液，以及所有一直為改詞默默努力嘅詞撚、歌手、剪片手、混音師等等。多謝 Mustc 喺我仲未知想點玩落去嘅時候已經唱小弟嘅詞。就係因為有你哋一齊玩，先可以玩得咁開心咁過癮。#metoo

之後多謝膠登音樂台。好多人唔知道小弟當初喺嗰邊玩過，係呀，「出詞發燒友」呀，個名勁尷尬嗰件蛋散呀。小汀、Tommy，你哋係全地球頭兩個願意將小弟嘅拙作製作出嚟嘅人，嗰一刻我就好似一出世擘開眼就見到老母微笑嘅塞竇窿一樣，終於知道世界上係有人在乎我。請原諒我無同你哋一齊捱落去，我認我係不孝子，毛都未生到條就想飛，但你哋都繼續支持我鼓勵我，令我真心相信小汀會係一個好老竇。父親節快樂啊。
　

多謝豬鼻，雖然同你嘅合作啱啱先開始，但我哋好似已經識咗好耐噉。其實你做到嘅嘢絕對比你想像中多，唔好再睇死自己喇。BTW，個海軍仲有無搵你？
　

多謝心事台五條友（呢度無人知道你哋係乜水㗎喇，自己對號入座啦）。呢四年我成日彈出彈入，又好似好嫌棄你哋噉，但你哋點都會搵返我返嚟。我都知有時我係個好難被理解嘅人，因為我自己都唔係好理解，多得你哋仲有耐性收留我呢條撚樣。特別要多謝 Harry，如果唔係你煽風點火，又幫我做晒所有前期功夫，成條 channel 根本唔會出現。你成日好擔心你隻雪人公仔（icon 嗰隻）幫唔到我走得更遠，但我想同你講，我已經走得更遠。
　

唔好話我知你仲睇緊呢篇垃圾呀。珍惜光陰啦，年青人。
　

仲有兩個人。

一個係插畫巴打 Mercury。總有人會以為小弟係有心走「藝術路線」，但都係嗰句，小弟從來唔覺得自己係做緊藝術，呢啲錯覺完全係出自你一個人嘅努力。兄弟嘅嘢唔使下下講出口，亦都唔太需要旁人理解，我哋兩個明白就夠喇。Next。

另一個唔開名喇。我知你好憎我多謝你，但我鍾意呀，吹咩？包括你在內，基本上無人可以理解你一直以嚟嘅鼓勵對我有幾大意義。或者喺其他人眼中，我哋係兩個完全唔同世界嘅人，但我同你都知道，就算我哋行緊兩條睇落唔交疊嘅路線，事實上都係同一條路線，只不過係喺各自嘅舞台上做自己最擅長嘅事。出面嗰啲負皮、指控、壞印象，同我眼中嘅你從來都係兩回事，我更加相信你唔會屈服於呢啲 bullshit 之下。可以同你一齊努力一齊玩，係我呢世仔到目前為止最光榮嘅事。
　

仲睇緊？成個網媒生態畀你搞彎晒喇！
　

當然仲要多謝終於可以正式合作嘅 Manball。由我屎忽痕打上你個台度鳩噏一整個深宵，到後來無所不談，都係我做咗改詞之後最意外嘅收穫。曾經有朋友送過小弟一句：「帶刺的你，其實最善良。」我總覺得你比我更有資格收養呢句說話，希望自此之後你可以同真嗣BB互拮。（嗱，唔好 #metoo 我呀！已經寂寂無名㗎喇！Tag埋就身敗名裂㗎喇！）得喇，請食飯丫嘛，知㗎喇。

最後最後最後，再一次感謝所有一路上支持小弟嘅聽眾們，你哋當中有啲仲成為我好朋友，有個仲幫我寫埋字幕，實在無言感激。
　

點解我好似講緊遺言噉？我曾經同 Mercury 草擬過一個 channel 未來發展藍圖，提議呢條 channel 做到第25隻歌就關門大吉，而當時嘅諗法係，你哋依家聽到嘅呢隻就係第25隻歌。藍圖歸藍圖，發展大計早就同鄭若驊一樣，僭建到不知廉恥。但我仍然想將呢隻歌當係最後的歌，送返畀我呢班可愛嘅戰友們。沒有你們，我甚麼都不撚是。多謝你哋。

（論文字數：3603）

【暗黑旅行團】勇闖市中心廢墟佐敦廣場 70呎舖賤價10萬全港最平

香港寸金尺土，普通打工仔窮一生薪水，才能買到一個劏房型單位，黃金商舖易手價億億聲。雖然商舖身價不菲，但細心留意會發現，總有一個死場（死寂商場）在附近，明明位處市中心交通方便，但空置率高人流又偏低。記者便請了人稱「劏場醫生」、曾一手拯救荃灣地皇廣場的盛滙商舖基金創辦人李根興（Edwin），和我們來一轉經典死場遊。

壽終正寢：佐敦廣場

「有些死場是瀕臨死亡邊緣，而這個（佐敦廣場）是已經死亡。」Edwin說道。位於佐敦道28號敦成大廈的佐敦廣場，商場名字仍於大廈外清晰可見，但若然在Google Maps輸入「佐敦廣場」，卻查不到正確位置。

座落在人來人往的佐敦道，很難想像這樓高四層的商場，已烏燈黑火二十多年，是佐敦中心地帶裏的一個廢墟。「我們站在佐敦道，街上人流很多，很旺場，但今時今日全香港最便宜的物業成交呎價，最便宜的便是這座佐敦廣場。」

土地註冊處資料顯示，三樓九號舖位建築面積約70平方呎，原業主1993年以$69.7萬購入，持貨23年，2016年僅以$10萬易手，呎價僅$1,429，賬面勁蝕86%、約$60萬，堪稱全港最平的舖位。Edwin表示，香港有很多大業主將商場劏成很多小單位出售，然後不宣傳、不用任何方法吸引人流，夾硬做死一個場，令舖位貶值，然後再安排相關人士以低價收回舖位，「做這些事很沒道德，可說是乞兒兜裏拿飯吃，所以我不買不賣也不投資。有人經常說送幾間商舖給我，希望我可以把商場活化，我也會說我不要。」

佐敦廣場前身為伯爵酒樓，實用面積共約一萬平方呎。1992年，分拆成超過160個舖位出售，當年呎價逾萬，但仍吸引到不少投資者。但業主們在1993年收樓後，發現舖位皆為「縮水舖」，實用率只得三至五成，生意做不了淪為死場。1998年更因管理公司撤離而荒廢，聚集了不少癮君子和露宿者。現時該商場除地面層可供遊人進入，其他樓層已經被封閉。

「你簡直是商舖華佗！」當記者和Edwin在商場門外傾談之際，一把聲音突然從我們身旁傳過來，原來是佐敦廣場門外報紙檔的店主，由他父親開始已在這個位置經營報紙檔50多年。他繼續說：「開業的時候很多人入伙，但空置了這麼多年，聽說你令很多倒楣的商舖起死回生，我今天便特意把鎖開了等你進去玩玩。」原來店主還幫手看管廣場的閘匙，我們就趁這個難得的機會，入去探秘。

2010年，有財團以劃一收購價$13.8萬收購佐敦廣場舖位。商場的一至三樓，就曾在2012至13年，短暫經營過火鍋店。2014年就只有四樓的桑拿館，2016年在一樓開了雀會，二樓開了私房菜，但全都在很短的時間內結束營業。

鄰近高鐵　於事無補
一樓和二樓遺下了完整的食肆裝潢，還有餐具調味料，統統都沒有清走。Edwin說：「真的不知道發生甚麼事，該商戶好像走得很急。市中心這麼繁華的地段鄰近高鐵，佐敦道地舖價值以億元計算，這裏卻變成了一個廢墟。」

再上三樓，大窗戶透入自然光，雜物清空了，感覺比一二樓良好。雖然劏舖的間格已經全拆了，但地上有多條從前舖位留有的深刻直線。「驟眼看這裏每一層都是幾千呎，以這裏的黃金地段來計，一定能夠租出去，每一層我估計能以$15萬放租。」

但上到四樓，又佈滿各式各樣的廢棄品。有很多像是露宿者在這裏留宿用的床墊、2014年的舊報紙、2012年的水費單、撕爛了的明星合照、封了塵的招牌、摔破了的招財貓等等，幸好是白天進來，入黑一定充滿着靈異感覺。既然位於市區，人流地理位置俱佳，很難不令人聯想是因為靈異問題而變成市中心的廢墟。Edwin說他不太了解和相信靈異方面的東西，「甚麼靈異也好，樓下這麼旺場甚麼靈異也不怕吧！加上買賣商舖與住屋不同，開舖頭做生意不需要過夜，所以就算是餐廳酒樓也好，就算有人死了也不會變成凶舖，凶宅很多，但沒有凶舖。」

由門口的告示板到散滿一地的文件，相信背後可能有很多訴訟問題業權問題，Edwin說：「我們進來也看到有些欠債還錢的傳單，想租這裏也會擔心背後有甚麼問題。更何況之前樓上是開桑拿館的，你我都知道桑拿館不是一般平凡人能經營的。」相信這就是商場荒廢的主因。

氣若游絲：先達廣場

「死場分幾種，其中一種是死亡中，好像身後的先達廣場。」先達都稱得上死場嗎？看租值升跌便知一二。Edwin說：「上帝要你滅亡，必先令你瘋狂！租值有最高峯的時候，地下一間舖出租$5萬至$10萬，跌到現在的$1萬至$2萬，跌了五至八成。先達幾年前的舖價炒得非常厲害，但最近急速下跌，最主要是智能手提電話炒風已過。」我們走到一樓的租務部詢問，職員都說最近有很多蝕讓，租務部職員說：「三百幾萬元買回來百多萬元出售。」

吉舖處處　舖位變貨倉

先達廣場位於旺角亞皆老街83號，一共三層約3.9萬平方呎，前身是先施百貨，在1995年劏成350個舖位出售，面積由72至488平方呎，堪稱本港第一代經典劏場。職員說：「業主都很資深，沒有按揭、沒有壓力，在這個艱難時刻，就算降低租金也能接受。」最平的舖位在訪問前一天租出，租金只是3,000元，已包差餉管理費。「業主下調租金只是希望舖位不要丟空，能夠渡過這個艱難的時期，現在有一成舖位是未能出租的。」這麼低廉的租金，甚至有人租來當貨倉。

商場內外吉舖處處，目測空置舖不止一成。不論是地下、一樓還是二樓，吉舖集中於遠離電梯的角落位置。記者和Edwin上到二樓，人流更為稀少，約半數店舖沒有開門。Edwin說：「越做越靜的情況下，就會出現三個情況：一，租來當貨倉；二，開成人用品店，成人用品店當然是開在較靜的地方。三，不需要太多人流的服務行業，例如修甲、睇風水、占卜那些做預約服務的。」但由於先達廣場沒有自來水，所以食肆、美容修甲那類需要有自來水的店舖，都不能經營。Edwin補充：「沒有食肆、小食店，不能以此聚集人流。能經營的店舖種類亦收窄，只能做零售、賣買電子零件或手機產品。」

經營靠好業主　等炒風救場

我們來到維修電話老師傅黃維邦（Wilson）的店，他的店已屹立先達20多年，可說是見證着先達的興衰。Wilson說：「現在絕對是低潮，沒有試過如此低潮。」他表示現在經濟差了，人們不像以往一有新型號手機便換機，「我有另一間舖回收二手機，我們收到的手機都是壞的，現在的手機不是壞了也不會放售。」

他表示能一直支撐着店舖全因遇到一位好業主，「當時樓下的店舖租金加幅一倍，甚至一倍半，但我這個業主都只是加了我一成租金，現在逆境下業主都願意減租，有商量的空間非常好。先達有些業主日日過來巡舖，看到你生意好便加租。」所以現在租金下調的情況下，Wilson也沒有考慮要換舖慳租金，「沒有想過呢，平租的通常在角落的位置，沒有這個位置好。加上業主對我這樣好，做人不能忘恩負義。」他亦指商場的人流多少，對手機維修不算很大影響，「手機壞了一定會過來維修，人流多有時只是逛逛，不一定會買東西，手機維修穩穩定定，發達一定冇我份，夠交租餬口便沒有問題。」

Edwin認為，救活先達廣場的方法，只好等待炒風再來。「純靠商場自己的營運很難去翻身，互聯網格價太容易，引入新行業亦需要一段時間適應。要看有那一個大牌子，有一些突破性的產品出現，整個炒風來臨，炒賣的人們當然要回來先達這個地方。」

死過翻生：地皇廣場

位於荃灣登發街登發大廈的地皇廣場，是死場中的經典，其中二樓238號舖位，2012年底以約$400萬買入，2017年以$30萬轉售，勁蝕$370萬。Edwin說：「所有商舖來說，最蝕入肉的可說是這個，簡直是創了香港歷史。如果持貨幾年要蝕92.5%，眼光要很『準』，因為很難有香港物業買賣蝕到咁。」

2012年投資者尹柏權以$4.1億向鄧成波購入登發大廈商場，2013年拆成200多個舖位出售，舖位面積由50至174平方呎，套現約$9億。但小業主收樓後便發現貨不對辦，發現商場設計與售樓書不同，實用面積縮水等的問題。有小業主稱當年有地產經紀訛稱，將會有行人天橋接駁至地皇廣場，但不單止沒有天橋，商場電梯更經常因故障停用。

Edwin說：「死場的特性是，易入難出，有一些是自動電梯進入商場，但要行樓梯離開的。有一類不能救活的死場，便是要行樓梯進入商場的。如果一個商場四通八達，人流便會旺。」地皇商場中了一切死場特性，進出不便和業權分散。

聯合業主翻身　出租率達100%

業主之一的王榮梅（Olive）當年以$400萬買入了一劏舖，「收舖時，簡直是晴天霹靂！當時是買樓花沒有實物可看，實物與我們想像中有很大出入。面積很小，還是天價，一樓一間實用面積40呎的舖位要成四百幾萬。」

她曾嘗試放售或出租，都不能得到好價錢，更別說回本了。於是她便花近3年時間與各業主磋商，在2016年成立地皇之光管理有限公司，團結場內近百名業主聯合招租。她說：「回想起也覺得淒涼，曾經試過有一位業主，說只可以給我由灣仔到北角這段車程的5分鐘時間，於是我便在地鐵車廂內走來走去，進行游說工作。」她表示頭幾年她沒有受薪做聯絡人的工作，「講難聽一點，衰到不能再衰了，不如博一鋪。」頭炮租了給一間賣小型電器的百貨公司，但店主進駐後幾個月便退租。她說：「零售根本冇得做，因為趨向網購，我們就想不如做不能網購的飲食，於是我便把一樓在很短時間內改成一個美食廣場。」當時Edwin亦有參與這個死場翻生的計劃，更幫手大力宣傳，成功把當時的出租率推上到100%。

雖然走入地皇商場，仍不能以人流旺盛去形容，但不見有貨倉舖和空置舖，Edwin說：「這裏不算死，縱使有舖拉了閘，但是都有租客的。」美食廣場已因完約在２月結業，要繼續經營美食廣場便要再集資翻身。幸好同期有夾公仔機店主有意入租，現在一樓已成了夾公仔機舖，雖然疫情下不能正常營業，但總算是正確方向。Edwin說：「一個好的商場，最好是會吸引到人進來買、進來玩。一樓是美食廣場，人們很自然便會在上二樓三樓逛街，商場馬上變旺了起來。而這些夾公仔機也不錯，能吸引外來人。租金很便宜，2,000到3,000元已包冷氣費管理費等，租來創業其實都不錯。」

記者：鄭汝翹
攝影：張志孟、許先煜