210622工商 如何讓銀行看得起你？買房新手必看6大重點
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買房除了自身的喜好及挑房哲學，買房之前如何培養財力證明以爭取優惠房貸更是重要！尤其我買的是限制更嚴格、權狀未達15坪的套房，讓我來分享與銀行交手的過程中，究竟有哪些眉角是要特別注意呢？
堅守預算上限
雖說買房是一個妥協的過程，但有些底線不能退讓。以條件設定來說，過去我（房仲）都以「符合客戶需求」找房，預算其次，畢竟出錢的不是我，何況買家通常對房仲也會有所保留，所以剛開始我總會介紹價格超出一點或接近上限的房子。
如今換成我是買家，反而以「預算」為最優先前提。一朝被蛇咬，十年怕草繩，投資是該有壓力，但不該壓得讓人喘不過氣，我曾經高估自己的賺錢能力，買了高額儲蓄險，帶來長達6年的自虐式生活，但我不願再為了置產而影響生活品質。因此我堅持預算不調升，改放寬其他條件後繼續找房，畢竟銀行最後給我「搞什麼花招」我不會預先知道，唯有保守評估才能守住安穩的心。
談到房貸，主要分4大項目：還款年限／年期、貸款成數、房貸利率、只繳利息不繳本金的寬限期／寬緩期。以我從業10年的心得，影響這4個項目的因素，屋況其次，購買人本身才是重中之重！
如何讓銀行看得起你？
還記得2013年「頂新魏家買帝寶貸款99％」的新聞嗎？那時因為還沒有「豪宅限貸令」（台北市總價超過7000萬元以上房貸上限6成），所以再天價的豪宅也能跟普通住宅一樣最高貸款至85成，而頂新魏家的財力已經大到銀行不怕它倒，又渴望賺取客戶的利息，兩情相悅最終取得超優惠貸款成數。
我想表達的是，房子條件再爛或是總價超高，導致銀行不願意放款太多時，如果購買人的財力證明夠雄厚，通常貸款仍不是問題。然而，每個人的工作性質不同，培養財力證明的方法自然也不一樣。
以我為例：我待的公司規模並不大，又是零底薪的業務型態，像我們這種人在買房時，銀行給的條件通常不太好，所以我努力在其他財力上培養證明。除了買房自備款的活存加定存共上百萬元，長達1年以上的時間維持有增無減的趨勢；還有2張在2018年已繳清的6年期高額美元儲蓄險保單，且不解約亦不申請保單質借；以及每月的信用卡帳單都繳清不拖欠，也沒使用過最低應繳金額，維持零負債及良好的信用評比。
我發現，現代銀行普遍已與時俱進，知道許多行業看的是「年收入」而非「固定月薪」，所以在申請貸款時，有的專員甚至不要求看存摺，而是請我簽名授權，讓銀行直接向國稅局調閱我近2年的年度綜合所得稅申報紀錄。
像我接觸的其中一位房貸專員甚至挑明講，縱然我能提供每月穩定且高額的薪資證明，他們也會因為我的職業是業務員而不採信。講更直白點，對於收入不穩定的職業，如果希望爭取好的貸款優惠，財力證明必須在「年度綜合所得稅申報紀錄」且「2年前」就開始培養！
還款年限
目前市面上主要有20年期及30年期兩種，有的銀行為了搶客甚至推出40年期專案，而還款年期的長短，攸關屋齡與購買人的年紀。
以人來說（通則非一定）：銀行會以法定退休年齡為依據（也就是65歲），假設購買人年紀低於25歲，那麼65−25＝40，也就可以爭取到40年房貸。假設購買人年紀已達40歲，那麼買房還款年限最長就是20年了。
以房來說（通則非一定）：銀行會以行政院頒布的「固定資產耐用年數表」為依據判斷房子的壽命。加強磚造為約35～40年，RC（鋼筋混凝土）、SRC（鋼骨鋼筋混凝土）、SC（鋼骨）的耐用年限為約50～65年。算法跟人的退休年齡一樣，簡言之，屋齡越新，貸款年限越長。
以我為例：我買的是SC結構，屋齡約10年的房子（代表建物壽命還有至少40年），雖然我已37歲（距離法定退休年紀尚餘28年），但由於我具備「首購」身分，所以銀行經綜合考量之下仍願意給我30年期。
要注意的是，雖然年限拉長讓每月繳款的負擔變輕，但銀行賺的利息也就越多。所以我的策略是，30年期方案的目的是為了減輕每月的繳款壓力，但不代表真的要繳滿30年，只要有賺到較多的獎金或意外之財就早點繳清。因為時間可以換取金錢，但是再多的金錢也買不回已經消逝的時間。
貸款成數
一開始，我找的是中國信託，才知道原來它們不承作套房，縱然我是VIP客戶，最高也只能貸6成，後來換國泰世華，沒想到它們最高能貸85成，這樣一來一回就差了25％，也就是將近250萬元的自備款！
不過每家銀行的政策都不同，且每年都在變動，今年國泰世華銀行承辦小套房最優惠，並不代表明年也是喔！
房貸利率
每家銀行略不同，甚至同一家銀行會出現2種方案。像我選擇兆豐列為我申貸的銀行之一，核貸下來後竟端出2種方案讓我選擇。
方案1：貸款7成，利率1.48％，無寬限期。
方案2：貸款8成，利率1.31％，3年寬限期，但要加收1筆48600元的房貸型壽險。
起初，兆豐為了引誘我找它們申貸，只講方案2卻絕口不提「房貸型壽險」，直到核貸下來後才說因為我買的是套房，加上我本身是零底薪的業務等因素，因此必須加保才可以啟動方案2。原本我被唬住了，後來問朋友才知道，這筆費用其實在一開始申貸時就該讓客戶知道，當然也有可能是我誤會兆豐了，所以我要苦口婆心勸讀者，不管如何，買房一定至少要找2家銀行，貨比三家不吃虧。
寬限期
還沒有買房經驗的人，或許只知道寬限期的意思是只繳利息不繳本金，但這樣代表你並沒有完全搞懂。
以20年期搭配2年寬限期來說，我發現有人竟誤以為是頭2年只繳利息，等2年過後再啟動20年的本利攤還，也就是2＋20＝總共22年。正解是，頭2年只繳利息，剩餘的18年本利攤還；換句話說，原本可用20年攤還的本金，卻因為寬限期導致剩下的18年都要多繳一點錢，先樂後苦的概念。
我要強調，這並無所謂對或錯，只是偏好使用寬限期的人與我觀念不同罷了。以我朋友為例：他的房子價值1000萬元，月租金行情約2萬元，如果啟動寬限期，每月只需負擔約1萬元利息，只要寬限期一到，就轉貸（換銀行）並持續使用寬限期，就這樣無限循環，他可以永遠不繳本金，每月只付1萬元的利息，就能住在月租行情2萬元的房子裡，如果有閒錢，還可以去享樂或投資。從這個角度看，買房似乎比租房划算，差別只在能否湊出自備款而已。
最後我選哪種方案？
兆豐的方案2：貸款8成，利率1.31％，3年寬限期，房貸型壽險48600元。
國泰世華：貸款85成，利率1.31％，無寬限期。
以上是銀行核貸下來的2個方案，最後我選擇了國泰世華，而我的想法是這樣的。
如果選兆豐，代表未來3年期間我可以光靠月租金2萬元去繳1萬元的利息，每月還有1萬元零用錢可花用，同事也附和說：「3年很長，3年內會發生什麼事不知道，只繳利息，及時享樂，等3年後說不定房價漲了，到時再賣掉，獲利了結，豈不爽快！」聽起來似乎很有道理。
只是，寬限期並不符合我的價值觀。一來我的個性偏好「先苦後樂」；二來這是我人生的第1間房子，算是「起家厝」，我本來就打算長期持有；三是我把買房當存錢，所以沒有不繳本金的打算；四是小套房可以貸款85成，且不需購買房貸型壽險，某個角度也算證明自己的財力被銀行認可的里程碑。
還有1個觀念也很重要：只做自己擅長的投資。我的強項就是不動產，如果我把閒錢拿去轉投資不擅長的股票或其他，反而可能虧錢。寬限期會讓人留下更多的現金在身上，而閒錢越多則越想作怪，這是人性。既然這樣，不如一有閒錢就乖乖提前繳清房貸吧！
省出一棟房：24招易上手的存錢絕技(本文摘自陳泰源著《省出一棟房：24招易上手的存錢絕技》，台灣遊讀會股份有限公司提供)
部落格→https://taiyuanchen1223.blogspot.com/2021/07/210622-6.html
活存利率意思 在 [心得] 活存vs 定存vs 儲蓄險- 看板Bank_Service - 批踢踢實業坊 的推薦與評價
因為剛出社會時什麼都不懂，連定存是什麼都不知道。
在這個板上做了些功課，也在網路上查了些資料，並且實際去做。
特別寫了下面的文章做為心得，也讓不懂的人能作參考。
最重要的是希望板友能指出我的錯誤，精進大家的知識。
https://shifucun.blogspot.tw/2012/08/vs-vs.html
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學生或是剛出社會的新鮮人，能做的理財行為不多，最基本的就是「存錢」了。
聽起來簡單，可是還是有一點小學問哩！
在銀行存錢，最簡單的就是「活存」及「定存」，雖然還滿常聽到，可是像我還沒出社會
的時候，可是傻傻分不清耶！就連當兵的時候，跟一位上尉軍官閒聊的時候，他也說活存
就是定存啊！一樣的啦！
可見，其實這兩種東西，並不是每個人都知道其中的差別！學校基本上不會教，父母也不
一定會教我們！
「活期存款」基本上就是在銀行開戶後把錢存進去，就是活存了，利率很低，目前大概是
0.3%左右，好處是隨時能領出來。
對了，「利率」的部分，是以一年為單位，也就是說，若利率是0.3%，將一萬元存入，放
一年，可以得到30元的利息。
想知道各家銀行現在的利率，可至「銀行利率查詢利率比較表TaiwanRate.com」這個網站
（https://www.taiwanrate.com）查詢。
活存的部分是看「活期儲蓄利率」的部分，而旁邊的「活期利率」則是相對於我們一般人
（正式的稱呼是「自然人」），所謂「法人」所用的，「法人」就是像公司啦，投資機構
等，並不是真正的「人」，所以我們在血汗錢的利率就會比賺很多錢的「法人」還高囉！
「定期存款」則是跟銀行約定好要存多久，按照時間長短，會有不一樣的利率，分成
「1月」、「3月」、「6月」、「9月」、「一年」、「兩年」、「三年」，存1個月跟存
2個月的利率是一樣的，存3、4、5個月的利率是一樣的，依此類推。依舊可至
「銀行利率查詢利率比較表TaiwanRate.com」網站查詢。
不過這邊要注意的是，假設「1月」定存利率是0.9%，並不代表存一個月就能拿到0.9%的
利息，這還是以一年為單位的，要以比例計算，因此一萬元存「1月」定存，能得到的利
息是：10000 × 0.9% × 1(月) ÷ 12(月) ＝ 7.5元。
而拿利息的方式還分兩種，一種是「複利」，一種是「單利」。「複利」是生出的利息再
滾入本金中，產生更多的利息，也就是常聽到的「錢滾錢」，而複利的方式也跟你存的帳
戶有關，有的「按月複利」，有的「按年複利」等，意思是利息會多久滾入本金一次；而
「單利」則是每月產生利息後，利息就放進你的活存帳戶裡，變成用活存利率，好處是你
可以看到產生的利息，有一種「踏實感」。
定存後，錢無法隨意取出，使用提款機領錢也無法提領存進定存的錢，可做為控制開銷的
手段。
利率還分「機動利率」及「固定利率」，「機動利率」會隨著中央銀行升息或降息而調整
，而「固定利率」則是一直到定存到期都用一樣的利率。
「定存」還能簡單得分成三種，「整存整付」、「零存整付」、「存本取息」。
「整存整付」就是存一年以上，存一筆錢進去，到期後再拿出本金和利息，也就是「複利
」的概念。
「零存整付」常見分兩種，
①一種是約定一個時間及每月存多少錢，是一種強迫存錢的好方法；
②而另一種是只約定一個時間，在這期間想何時存錢進去都可以（有的銀行會規定一次最
少存多少、甚至必需是整數，而有的則沒有限制）
那兩種方法使用的利率都是按照每筆錢存進去至到期的時間分別計算的，也一樣有單利、
複利的分別。
「存本取息」也是要存一年以上，但每月拿出利息，也就是「單利」，最常利用的是退休
族，將退休金存入，每月領出利息作為生活費。
Q：我要如何申請活存及定存？
A：去銀行開戶，會得到一個「綜合存款戶」，「綜合存款戶」是指結合「活期存款戶」、
「定期存款戶」、「存單質押」（簡單的說就是用定存單抵押，跟銀行借錢）等科目，綜
合在一個存摺。直接做存款的動作就是活存了。而定存則須至分行或是在網路辦理，比較
建議的是使用網路銀行，可直接在家將活存轉定存，及解約等動作。另外也有銀行提供設
定帳戶大於多少金額的錢會自動轉定存。
Q：將錢存入定存，若臨時須用那筆錢怎麼辦？還會有利息嗎？會有損失嗎？
A：有兩種方法解決臨時要用錢的問題：
（一）「解約」，通常銀行的規定是這樣子的：
存不滿一個月時，沒有利息；存滿一個月未滿三個月時，用一個月期利率再打八折；
存滿三個月未滿六個月時，用三個月期利率再打八折；依此類推…
（二）「存單質借」，利用定存質單，可借到定存金額的八成，而定存的利息保持不變，
但所借的錢的利率是定存的利率加上1.5%。
那這兩個方法哪個好？就是比較打八折後的利息損失和借的錢的利息哪個多，通常銀行會
提供解約和質借的試算供參考。
最後要介紹的是「儲蓄險」，它常常聽到，這到底是存款還是保險？
若有跟銀行往來，尤其是辦信用卡，一定會有被推銷儲蓄險的經驗，而且推銷員一定會用
力的說這有多好多棒，利息多高，完全零風險，只須要每天繳多少錢，還有OOXX的保險等
等…。乍聽之下好像超棒，但真是如此嗎？
其實儲蓄險的特點就是約期很長，常見的像六年。那跟定存不是很像嗎？定存解約頂多利
息被打八折，但儲蓄險解約是會連本金都會賠掉的！可以就是說一筆錢放在那裡很多年都
不能動。說是沒風險，但風險就在於突然急須要錢怎麼辦？
另外一點，它的利率是可以被調整的，且若未來定款利率調高，儲蓄險沒有相對應的調高
，等於利潤是被吃掉的，這些都是風險。
重要的地方是，它本質是「保險」，若以保險的角度來檢視，跟一般的保險相比，它的保
障非常的少（這可以自行去研究），且保費非常高（因為大部份的費用都拿去做「儲蓄」
了），因此可能花很多錢，出意外時這筆錢不能動（因為還沒期滿），意外卻又不在保險
範圍內。
但「儲蓄險」到底好不好，這就見人見智了，若真的確定幾年內都不會用到這筆錢，且賭
央行利率都不會調升，其實不失為一個好的存錢工具。
以上是個人的心得及在網路上查到的資訊，若有錯誤歡迎指正，謝謝！
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