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管委會真的很重要～
不要覺得區權人大會跟自己無關🧐

#區權人 #參加 #管委會 #訣竅

關於頂樓戶

在第一線服務市場，常遇到顧客一聽到樓層是頂樓就直接跳過不考慮。但頂樓是不是真有那麼糟糕？品揚認為應先釐清背後原因再作判斷，而非總是"聽別人說..."。

一般人會concern頂樓樓層的原因有二：
1.擔心發生漏水
2.擔心太熱

我們先講漏水：
1.頂樓會漏水，主要是跟建商工法以及排水是否良好有關。所以這也是為什麼有些人平常說"頂樓不考慮"，但當物件是風評好的建商蓋的時候，突然又說頂樓可接受了，源自於品質信心度的問題。

2.所謂的頂樓戶，你也得了解一下是不是所謂真正的頂樓。如果你家(頂樓戶)正上方是公設如健身房交誼廳，那就不會有把屋頂暴露在風吹日曬雨淋的情況發生，自然也就不必擔心漏水機率大增。

3.若頂樓真的漏水了，依公寓大廈管理條例規定，社區管委需有修繕處理的責任。其實由管委會來處理漏水是最簡單的，如果你有遇過那種樓上樓下漏水的情況，光是跟鄰居溝通就相當費神了。

再來是熱的問題：
跟上述一樣，要釐清一下你那戶是不是真正的頂樓，你家正樓上有否公設。

如果有，那麼過熱的問題就不大；如果沒有，那房子是否通風就很重要。當然如果財力允許，你也可以用冷氣cover一切XD

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會想特別寫這篇，是希望顧客瞭解背後原因後能有自己的判斷，而不是總是人云亦云。

最後，說一下頂樓的好處：
1.受光度絕對是全社區最厲害
2.不會有樓上鄰居的腳步聲
3.不會有樓上鄰居管道間的水流聲
4.若大樓周遭無遮蔽物，視野棒、棟距佳

【難道是樹妖？路樹竄根塞馬桶找誰賠】
阿賢最近接到兩起公共路樹竄根所引發的糾紛，其中一件最誇張，住在公寓二樓民眾因馬桶不通找來工人修理，結果挖出一大堆「樹根」，路樹居然竄根到二樓阻塞住馬桶，而且還是對街的路樹，樹根竄根幾十公尺還爬上二樓，讓民眾驚呼是「難道是樹妖嗎？」

阿賢找來公燈處、衛工處會勘協調，結果公燈處竟然要民眾自認倒楣、自己負責修繕費用！

其二，南港龍華新城也遇到路樹竄根，而且樹根也是竄根到地下室管線造成阻塞（如圖），管委會找來工人維修之後，向市府各單位申訴得到答案還是「自行修繕，政府無法負擔」，但民眾擔心除阻塞之外，是否影響結構安全？

阿賢調閱市府資料，路樹竄根可分為「輕度竄根」、「中度竄根」、「重度竄根」，倘若造成路面隆起或鋪面破損就是中度；若是竄入民宅甚至造成排水管線、馬桶管線阻塞就是重度竄根，難道市政府只能雙手一攤、不願重視竄根嚴重性？

而根據市府資料，從110年到110年之間，民眾因為路樹竄根申請賠償案件共16件，歷年僅7件成案，市府賠償金額69萬5753元；最近　3年沒有任何一件路樹竄根申請賠償案，阿賢對此強烈質疑，正是因為市府顢頇態度，一遇到竄根案件就是由「公園處自行判斷責任歸屬」，結果往往就是民眾自認倒楣。

阿賢認為，路樹是工務局所管轄，路樹竄根造成民眾財產損失甚至大筆修繕費用，為何要民眾自掏腰包買單？民眾投訴無門、打國賠官司就耗費時間，往往就是住戶分攤維修費。

也因此，阿賢也要求市府應負起相關責任，協助受損住戶相關事宜；不宜再推諉住戶管路屬私領域要受災住戶自行處理；爾後再遇到相關竄根造成鄰損事件，應請第三方公正單位釐清責任歸屬，而不是現行由公園處判定，藉此建立一套SOP機制。
#台北市議員李明賢

【謝美英質詢】主動協助申請 修繕補助讓住戶有感
中壢區有很多公寓大廈符合修繕補助申請資格，但因為缺少管委會，而無法請領到這筆補助。
為了提升市民生活品質跟整體市容，美英請都發局加強輔導成立管理組織這一項服務，協助社區民眾，減少申請時的行政作業負擔。

20210319 桃園市議會第2屆第5次定期會
中壢區市議員 謝美英質詢【都市發展局】

#公寓大廈修繕補助 #桃園市都發局

200722ETtoday 惡鄰退散！律師教「三招」抗噪音 拍賣惡鄰房屋

惡鄰居不斷製造噪音，讓人夜間難入眠；陣陣菸味不斷從通風管飄來，該如何處理？由資深司法記者蘇位榮主持的《行動法庭》，昨（21）日邀請律師蘇家宏、不動產經紀人陳泰源、北市大安區大學里里長吳沛璇，分別從法律和社區管理角度，探討惡鄰該如何處置？

新聞節目中心／綜合報導......↓

魔音傳腦！律師教你「三招」抗噪音，面對半夜噪音，律師蘇家宏提供三種對應策略：

第一走《民法》途徑，請求法院讓鄰居在特定時間內，不能發出噪音。

第二報警，只要有「兩人以上」報案，就構成妨礙「公眾」安寧，警察可依《社會秩序維護法》開罰。

報警的優點是不用上法院，甚至能讓警察幫忙蒐證，且報警會留下報案記錄，日後若上法院，只要法官調閱通聯記錄和筆錄，確認鄰居屢勸不聽，到時即使鄰居在法庭說自己很可憐，法官也可以判重一點。

第三，依據《公寓大廈管理條例》開「區分所有權人大會」，決議要求住戶強制搬遷，並變賣他的房子，讓惡鄰直接從社區消失。

善用「惡鄰條款」四步驟拍賣惡鄰房屋

若對於惡鄰忍無可忍，希望他搬走，目前《公寓大廈管理條例》已有明確規範「惡鄰條款」，只要住戶同心協力，就能將社區內擾亂安寧的釘子戶強制驅離！

具體作法如何操作，蘇家宏律師將過程簡化成四步驟：

第一，公寓大廈必須先有明確的「社區規約」，而規約可由「區分所有權人會議決議」制定，讓住戶知道有哪些事情不能做，例如不能堆積、亂丟垃圾。

第二，要求住戶改善，依據《公寓大廈管理條例》22條給予住戶「三個月」的改善期，可透過寄出「存證信函」的方式處理。

第三，若三個月後沒改善，可依據《公寓大廈管理條例》31條召開「區分所有權人會議」，訴請法院強制出讓房屋。

蘇家宏律師提醒，在召開住戶大會時，要特別注意法律對於區分所有權比例和出席人數的要求。以100戶的社區為例，若注意大會決議要符合法律要求，必須至少有2/3的住戶（即67戶）出席。而同意權的行使，必須是出席人數的3/4同意（即67戶的3/4）。

在住戶大會決議結果做出後，管理負責人或管委會必須先經過「訴請法院強制遷離」的程序，才能要求惡鄰搬遷。

第四，若惡鄰在法院判決確定「三個月內」，沒有搬遷完成移轉登記手續，《公寓大廈管理條例》22條規定，管理負責人或管委會可聲請法院拍賣房屋。

像這類訴請法院強制遷離的情形，在法院已經累積不少案例。蘇家宏律師強調，「要讓你的房屋有價值，請自己要保護你的家。」只有好的管理，才會有高的房價。

除了噪音問題，菸味也常影響社區居住品質。依據網路溫度計民調，十大惡鄰之首，抽菸就排在第一名！

不動產經紀人陳泰源表示，有些人有躲在廁所抽菸的習慣，但有些大樓整棟的管線是互通的，過去曾發生有人在一樓廁所抽菸，結果透過浴室管線，連16樓住戶都聞得到菸味！

陳泰源指出，在大直就有個高級住宅區，管委會就乾脆強制規定，抽菸必須到戶外，不可以在大樓內。住戶也很識相，因為一戶房要上億元，所以不論是抽菸或抽雪茄，住戶會走到住家外抽。因為在陽台抽菸，味道會飄散，影響到其他住戶。

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民眾辛苦一輩子好不容易才買到房子，遇到惡鄰居會天天提心吊膽，台中市議員何文海今(16)日市政總質詢指出，接獲許多民眾陳情，惡鄰的行徑層出不窮，如亂丟垃圾製造髒亂、噪音干擾、從高層丟物品下樓，僅單純報警處理，難以有效解決，建議市長盧秀燕能召集相關局處研訂「惡鄰居自治條例」以符合社區所需。 何文海表示，社區「公寓大廈管理條例」第22條有訂定所謂的「惡鄰條款」，皆先經由區權會決議再請警方介入或環保局處理。只是不論是依照「社會秩序維護法」或是「噪音管制法」主張，都必須有現場稽查及存證和3位證人，構成「公寓大廈管理條例」所指的「違反法令或規約之情節重大」之情形，才能訴請法院強制住戶遷離住所或拍賣其房屋，往往緩不濟急。且要自行蒐證對一般人民來說根本是難如登天。

何文海指出，對於一般透天房屋或未成立管委會的住戶，對於惡鄰居更是無法可管，每個人都希望有個安寧的居住環境，為維持鄰居間良好關係，大家往往選擇忍氣吞聲，即使受不了向派出所或環保局等相關單位反應，也是不了了之，令民眾求助無門。 何文海說，近日接獲許多民眾陳情，因當事人涉及精神症狀問題，僅單純報警處理，尚難有效解決，精神衛生法中強制就醫條件亦過於嚴謹，因此建議市府召集相關局處研訂「惡鄰居自治條例」以符合現今社區所需，還民安寧生活的權利。