【看屋筆記】首購族人生第一間房怎麼買？
#新手村的看屋筆記全攻略
#下班女子的買房心得
去年全球籠罩在疫情中，但台灣房市卻很熱絡，裝潢的檔期搶手，缺工也缺料。即使房地合一稅新制上路，但國人「有土斯有財」的概念根深蒂固，加上利率極低，而下班女子身邊的朋友也工作一陣子了，所以幾乎人人都開始準備要來買房。
不過，房子要怎麼買啊？第一屋，又要怎麼看呢？
對下班女子在看超過三百間房子的毅力與決心修煉之下，終於在高雄買下第一間自食其力小屋，成為「房貸少年團」的一員。
在這段看屋的日子裡，累積不少看房心得，鑑於受惠於網路他人，決定也寫成一篇 #新手看屋全攻略 ，希望能幫助到有需要的人！
在這篇文章中，會跟大家聊聊 #看屋前要思考的3件事，包括：
1⃣看屋首重地點！
怎麼說都是「location! location! location! 」尤其是有轉賣考量的人。
2⃣思考看屋買房目的需求
要自住？還是投資？物件都不一樣。
3⃣個人預算與貸款能力
對於買房規費和稅的認識，要 #怎麼評估自己可以買多貴的房子？
也會談 #看屋看房要注意的5重點：
除了十字口訣「#風火水電光，#天地牆柱窗」外，我最主要會注意：
1⃣採光
沒有採光的房子，不管條件有多好，我都會忍痛割愛，因為下班女子租過沒有採光的房子多年，深知不見天日的痛苦。
2⃣通風
同上，另外下班女子還會特別找「單層排氣」的房子，否則可能要忍受鄰居家的煙味或裝潢油漆味。
3⃣建商口碑
最基本的功課，網路上有各大建商的評價，也可到mobile論壇看，但要注意是不是代銷本人吹捧自己或攻擊同業。還有各建商不同時期的工班也不一樣，下班女子還會直接在樓下閒晃跟住戶聊天，瞭解該社區。
4⃣從風水與科學看格局好壞
風水不純然是迷信，有些科學根據，比如床壓樑，會帶給人睡眠上的壓迫等等，下班女子比較在意。而且，風水很好拿來談價格，若是中古屋，風水瑕疵也可成為談判籌碼。
5⃣車位
除了台北市以外，中南部三房以上的購屋，最好都能帶車位。而車位又以平面坡道為優先考量，若真的只有機械或停車塔可選擇時，要多留意。機械車位有其年限限制，未來的維修費用也要一併考量。下班女子以前曾租過有三層違建停車車位，聽鄰居說還有發生過上層機械故障滑落的事，所幸沒有傷亡。
關於看屋買房可以聊的事情很多，詳細內容請見下班女子的部落格：
👉https://luchiphoto.com/house-buying-tips/
雖然現在疫情嚴峻不適合看屋，但若剛好有買房看屋需求，或是想要建立看屋習慣的，不妨先把要點記起來，待疫情好轉再開始。
祝大家都能順利找到屬於自己的好房！
看屋前要思考的3件事 在 [心得] 銀行估價斡旋判斷30/40年期心得- 看板home-sale 的推薦與評價
這周都在跑銀行送件
來回跟銀行專員收集不少資訊大概對於銀行估價有些認知
分享給需要的夥伴
1. 成交前的銀行估價 同一間銀行 不同專員報出來的數字不一樣
他們都是調同樣內部系統, 但成交後跟我討論的行員說
還要看行員跟甚麼代書合作 去跟代書討論的反饋
所以行員有跟我說 代書也會挑合作行員
有的行員估過高 導致賣家加價賣掛在那
也有估過低 導致賣家不想賣
總之版上有人說銀行估價是玄學大概就是這樣反映出來
2. 我成交前估價比如60, 但其實後來成交是63/64
仲介送的估價最高有到66,
有1間銀行 可以85成
有1間銀行說只能8成 他說他們估價就只能到 8成
反堆你要貸85成機率變高 就是一開始就買到低於行情
就是指銀行鑑價60 你買到 58 那就很有機會貸到 85成
但如果你買到 60-65
就出現第3間銀行 估出來只能貸 76成 變成你自備款爆炸
這間銀行我送件前就有說他們快到年底 業績都做完了 好用的quota都做完了
結果利率是 2.15%, 專案開下去(可能要買壽險吧)也才到 2.09%
第4間銀行是8成 但多了0.5成裝潢貸款可以用 只是借款條件實報實銷
要有登記裝潢公司的發票 不能借來當頭期款
所以真的沒遇到好的條件 真的就是多跑幾間
跑到很缺業績那間 可能條件就出來了
但出價也要出好 買太貴很難救
3. 斡旋前的銀行估價是很好的買家定錨考量 畢竟反應貸款給你的人的考慮角度
超出太多一定會炸裂
但很喜歡 有一定程度調整(我猜 5%誤差, 高於保守銀行估價上限5%,
但還是低於高估銀行(通常是商業銀行)上限)
因為你成交了 成交代表市場行情一種反應 銀行有也會認列
但如果真的是被割韭菜(超過高估銀行價格)應該就別想了
4. 我有注意到我成交價跟該區最近底價剛好差4%
老實說這 4% 跟我前幾間 競價失敗 輸在都是這個區間
讓我一直在思考其中邏輯
成交後仲介跟我說
實價登入的價格就內涵賣家服務費 4%(常說的賣家服務費其實是買家出的)
(這件事要怎麼在談價格拿出來拉回價格 我是有找到一個說法)
代表說該區最低一坪60 賣家都定錨在實收60
所以實際底價就是 60*1.04 = 62.4
賣家會覺得別人成交60(它不管是否實拿) 會覺得我至少也要實拿60
所以價格就這樣 4% 4%墊上去
當然一定還有其他因素 還請版上大大分享
5 貸 30年40年
40年青安蠻容易的
其他要看借款人年紀(小於35) 以及 房齡
台北中古屋就別想了 可能都比你爸媽老
還有條件都符合 銀行有符合規則 但他們就是不會做40年給你
大概還有一些內部條件 (比如專案或者 quota 不多, 除非裡面行長是你的XXXX)
以上先這樣吧
後續再分享台北精華學區房 出價 談價 這陣子心得
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※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1696348284.A.329.html
成交高於估價 開始可貸成數下去
講句不負責任的 買便宜就是贏 因為你貸款脫手都是贏在起跑點
但要不是房屋有抗性 誰要便宜賣你? 便宜賣你的物件你都不見得想要
市場在比誰的抗性久 沒房的要收入跑贏通膨
有房的坐著跟通膨上去(但你要保證現金流 確保不違約) 就是目前遊戲規則
非青安真的看各方行內部隱藏邏輯
屋齡 跟 貸款人年紀 是顯性規則
隱性就是當年度 quota 等等
不過能貸多少 跟欠款人現金流有關係 貸85成那間就說貸款人月收要多少 才有這條件
可以掌握該地區微觀變動 就是開始獲益
※ 編輯: cecol (123.193.182.119 臺灣), 10/04/2023 09:04:14
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