關於 私樓價錢 ，我們在網路上蒐集到這些相關的討論、資訊與評價

兩條窮L喺茶餐廳嘅一席對話，坐對面嘅細佬同我講：「有冇睇新聞？旺角居屋富榮花園天價1065萬成交，居屋要1000萬！」

我：「有呀，痴咗線。」

細佬：「其實買嗰個人知唔知自己on9？」

我：「唔會啦，我哋買唔起先會笑人on9，佢應該覺得自己好威。」

樓價都係面嗰浸，個底係仲要慢慢供，之前望過啲私樓價錢，普遍嘅壓力測試都要月薪2萬先過到關，稍為睇好少少都已經講緊壓力測試要3萬至5萬，就當你月薪有呢個數，供一層樓要用20年、30年，真係有人可以肯定嚟緊20至30年唔失業？唔會畀人炒？唔會有病有痛？

做我呢行更加了解花無百日紅嘅道理，任何行業都有機會式微，例如以前做Merchandiser係幾搵到錢，啲鬼唔信大陸，英文又溝通唔到，落單都係要經香港先有信心，搞搞下，香港已經冇特別優勢，而家連你肯station國內都唔一定有得你做，因為啲單走晒去越南、柬埔寨、孟加拉，好多人喺大陸開廠都衰收尾，出一隻Merchandiser嘅招聘廣告，一個朝早可以收到過百份CV，有啲失業咗3個月、半年、一年，當然呢啲只係冰山一角，根本冇一個行業或者職位保你一世無憂，但係我哋供一層樓就要供到50、60歲。

問題嚟喇，你有經驗係咪一定搵得返份工？年中聽唔少僱主話唔要年紀大嘅求職者，點解咁抗拒？一來人工高，二來怕唔聽話，叫唔郁佢哋做嘢，所以呢班高齡求職者萬一被裁員就有排坐，而最可悲嘅事實係，我同你都有老嘅一日，呢樣嘢我哋今日唔使面對，將來都係要面對。

地產商同政府、商界關係千絲萬縷，香港人已經阻止唔到樓價無止境飆升，希望啲僱主唔好再設下年齡同埋其他門檻，自己人隊死自己人，因為每一個人都會老，但生活仍是要繼續。

題外話，榮幸獲JobsDB邀請寫專欄，因為某啲原因，呢次合作遲咗接近一年先至出現，第一炮寫咗個關於年齡歧視嘅真實個案，希望大家都會慷慨喺以下連結畀個Like，等JobsDB知道搵聶瞳寫嘢永遠都唔會太遲，感謝每一位！

https://www.facebook.com/41777525504/posts/10156400291355505　

發展商賺到盡 120%按揭拖埋父母落水！- 方元

「如果自住，便不怕買樓。」當那些地產大亨被問到樓價高應否入市時，這句話是他們的標準答案。

吊詭的是，當樓價向下，究竟應不應該買樓時，他們仍是這一句：「如果自住，便不怕買樓。」

這是甚麼話？

他們賣樓，樓市升跌也要賣，所以怎會不唱好樓市，問題是在高位買了貨，一旦樓市下挫，打工仔心理上有排捱，若遇上加息和失業，更怕成為負資產。

那些地產大亨最愛說的是現時地價平均呎價要4,000元，建築成本4-5,000元，未計利潤，每平方呎的成本起碼要10,000元，所以樓價是不會低於12,000元。

好！和他們計計數。

那些龍頭大地產商，坐擁幾千萬平方呎土地儲備，絕大部分是農地來的。以元朗Yoho 為例，土地是以前的蔬菜統營地和附近農地，30年前開始收回來的，呎價成本可能低至一百幾十元以下，有些甚至幾元。我們姑且以100元一呎計，現在上面蓋了十幾座40多層高的大廈，每呎平均賣10,000元，每一呎地上變相有40呎住宅（在同一呎地面上起40層高，每層一呎計），100元地價成本加4,000元，建築成本×40（層高），加補地價成本約1,200元×40（層高），合共208,100元，卻可賣40（層高）×10,000（平均呎價），合共400,000元，每平方公呎利潤是191,900元。

這條數可能不十分準確，但已採用發展商口中的建築成本來算，我想證明的是樓價根本不是像他們那樣計算的。

大部分發展商都「發水」，停車場、露台、公用地方等，有報道曾指最離譜的是「發水」50-60%，即是明明批准起100萬呎，實際有很多公用地方如會所、停車場等是「發」出來的，變成160萬呎；現時政府出聲，一般發水25-30%，表示地價成本和補地價成本又打了折扣。

另一條數叫建築成本。翻查政府文件，興建公屋每平方呎的成本是1,200元，居屋是1,700元，試問發展商怎計算她的建築成本，真的要4,500元？

這些地產大亨是賣樓的，為何銀行已經提供按揭服務，他們又開財務公司做埋二按？就是在銀行風險以上，吸引那些沒能力買樓的人上車。

1997年金融風暴後，發展商不也是說麵粉價（地價加建築價）不可能貴過麵包價（落成後單位賣出價）。試問發展商4,000-5,000元一呎建築成本是怎樣計出來的？你在元朗起一呎私樓，價錢比對面馬路的居屋多一倍價錢，以500呎來計，建築成本比居屋多百多萬，那些材料是甚麼貨色，值那麼多錢？

看看他們每年賺幾百億，哪裏來的？明買明賣，貨真價實，我服；但你不要胡吹亂說，只求暴利。

近日有發展商賣樓，首創120%按揭，說吸換樓客。發展商可提供購買物業樓價的120%貸款，當中95%用作支付新購物業貸款，另外25%則作償還舊樓貸款，貸款期3年，首年只需供息，息率為P減2.85厘（P為5厘），最奇怪的是，其後可申請最長25年延續貸款，息率提高至P減1厘。

先不說利息貴一環，既然吸換樓客，為何額外的25%可延長至25年還？而且申請此貸款毋須入息證明，只需提供部分財務紀錄。這個樓盤有提供1房單位，試問有哪些人換樓會換1房？

說到底，這是一條絕世好蹺。

現時樓價仍貴，此樓盤呎價介乎9,290至1.13萬，1房單位折實432萬入場。即使呎價已貼近市價，仍遠超上車人士的負擔能力。年輕人上車，許多要靠父母代付首期，才可一圓業主夢。

120%按揭的精髓，是給有舊樓物業的父母套25%的現金，同時給子女買入可做95%按揭的單位，又不用入息審查。

自己的舊樓又套了25%現金，首年只需還息，十分吸引。25%既可在三年後償還，又若子女結婚，可以用作花費，即使自己要揹起自己舊物業25%的按揭，亦不算太大負擔，令退了休或接近退休的父母，也不會感到壓力，又能幫到子女上車，真是一箭多雕。

為何發展商會提供這樣豐厚的借貸？去年不做？前年不做？

以前唔憂賣，而家怕賣唔出囉。有人肯簽名，就做了業主。發展商提供按揭，願意承擔風險，證明他不看好樓市，厲害的是拖埋退了休或接近退休的父母落水，兩層樓，不怕你不還錢！

誰說麵包價不可平過麵粉價？

120%按揭，是減價前最後一步。

#經濟 #投資 #生活 #地產

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續上一次解說完persona 2021小改款後，好多朋友私訊我想要聽聽我對iriz 2021小改款的看法，那麼今天就來聊聊這一台在iriz 2021和它的同級對手，在外觀、內裝與配置上有著什麼區別，而這次的iriz到底有沒有機會鹹魚翻身把銷量的差距拉近？

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