當年「呼吸PLAN」入市，今年變窒息？
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近期樓市錄得一些蝕讓或撻訂個案，當中有不少的例子，竟然都是「呼吸Plan」。
雖然我在過去幾年都看好本港樓市，但一直都不建議買家選擇「呼吸Plan」及「納米樓」，因為可以死得好慘，其中以呼吸Plan的後果最為嚴重！因為買錯納米樓，最多都是買貴或住得辛苦，但唔夠實力而使用呼吸Plan強行上車，結果可能會車毀人亡，停止呼吸。
甚麼是「呼吸Plan」？在數年前的時候，金管局對銀行按揭添加辣招，除了降低按揭成數之外，還要通過壓力測試，亦要嚴格審視入息與每月供款比率；至於按揭證券公司的九成貸款，只能做到400萬以下的物業，八成就限制於600萬，導致很多想買樓的人，最後都過唔到按揭的關卡。
發展商為了速銷樓盤，於是推出超高成數按揭，貸款由發展商的財仔安排，申請資格非常寬鬆，不需要有足夠的入息證明，也不用通過甚麼壓力測試，就可以借到九成或以上的按揭貸款。由於經紀推銷的時候都說「只要有呼吸就借到錢」，所以講吓講吓就變成了「呼吸Plan」。
呼吸Plan在開始的時候，對買家確實頗為吸引的，最低只要付出5%首期就上到車，貸款在首兩三年的利息超低，甚至可以「供息不供本」，又不用做壓力測試，比買二手樓容易得多。所以有呼吸Plan的新盤，只要售價不是太偏離市價，一般銷情都會不錯，例如在環海東岸的銷售中，就超過六成買家使用呼吸Plan。
可是在優惠期之後呢？按揭息率就會立刻飆升，提高至最優惠利率P或以上水平，每月供款金額亦會急速提升。例如本來只拿着數十萬現金，月薪只有兩萬五千元的人，在金管局的限制之下，很難可以做到按揭買到樓，但他可以通過呼吸Plan買500萬的新盤，首期只需要付出5-10%即25-50萬，開始時每月供款約為兩萬元，還餘下五千元可以開飯。
但當利息變成P之後呢？每月供款就超過兩萬七千元，超過整份人工的金額，就算唔食唔喝都唔夠錢供樓！相信買家最初的如意算盤，希望過幾年後樓價升到三成，到時就能夠轉按到銀行回復低息；但結果樓價沒有這個升幅，銀行亦限制每月供款額與入息最高只為五成，即是這位月薪只有兩萬五千元的人，每月供款額最高就是一萬兩千五百元，就算得到銀行最好的2.25%按揭息率、貸款期二十五年計算，銀行最多只能借到287萬，要補回160萬差價才可以進行轉按。由於每月供款額與入息的限制，這例子也不可能做到按揭公司的九成按揭，得到四百多萬的貸款。
目前市場蝕讓或撻訂的呼吸Plan例子很多，例如屯門掃管笏滿名山的「1838一按計劃」（1838天內供息不供本、首年免息、第二三年P-4％、第四五年P），紅磡環海東岸「開心直通車計劃」（先付5%首期、每月供樓價0.35%、入伙後餘下金額借發展商財仔，首年P-0.5%，其後P+0.75%）等；較大額就有筲箕灣香島兩千七百多萬的單位，首三年免供免息，第年定息2.75%，其後就會變成P。
https://eastweek.my-magazine.me/main/94822
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