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胡志明美食報導
《Bún Riếu Gahn》 番茄蟹膏米線
來越南別以爲只有河粉好吃，位在檳城市場旁的《Bún Riếu Gahn》也是越南美食之一，《Bún Riếu Gahn》 的營業時間是7:30am-19:00，那天Getty和朋友來吃，即使是到了要打洋的時間，人潮還是絡繹不絕。 以番茄和蟹膏為湯底下去熬煮，湯頭不僅酸也鮮，加上辣椒味道更帶勁！分享給各位美食饕客囉！
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#越南 #胡志明好好玩！
#你說是不是要把他列為ㄧ個必訪美食之一！
#BúnRiếuGahn。#真心的跟你們分享
看起來超擬真的 #牛肉河粉、#蟹膏米線
還有越南春捲、炸春捲、越南麵包跟臭豆腐
全部都是素食❗不得不佩服老闆娘的巧思🍜
趕緊看文章🔜
http://mildrain0628.pixnet.net/blog/post/225744443
少有的越式素食料理，你還知道幾間呢❓
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[食碗泰式米線都可以好扮嘢！]
泰式米線(Kanom Jeen)乃泰國嘅庶民美食，喺街邊經常都可以食到，呢間Kadnomsen特別在由同一條街嗰間幾靚仔嘅迷你精品酒店Qi 68開設，走懷舊路線，布置明顯比一般街坊麵店用心，又係一間好適合打卡嘅扮嘢系小店。
菜式選擇：
主打泰式米線，包括豬肉豬血米線、青咖喱雞米線、魚蓉米線等，另有香辣涼拌米線、青木瓜沙律、燒豬頸肉、燒雞翼、緬甸茶葉沙律之類嘅沙律小食，選擇唔多但夠精。
用餐環境：
位處一幢有咁上下歷史嘅木建築內，一室木系家具，細緻到杯碟都係用搪瓷製品，充滿懷舊氣息，雖然無冷氣，但日頭去都尚算通爽。店內一角高台位仲布置成農家小屋般，放滿務農工具、舊式水壺、炭爐、農作物等「道具」，擺到明係影相專區！
食物質素：
米線製法源自老闆媽媽嘅秘方，招牌豬肉豬紅米線標榜清萊Style，分別在湯底較濃郁厚身，內有豬肉碎製成的大肉丸、豬紅、番茄、木棉花乾等等，酸甜帶微辣，好開胃；蟹肉蟹膏米線則是泰國南部Style，睇餐牌原隻蟹放上面好鬼吸引，但上枱得半隻，有少少失望(好明顯呢度係無商品說明條例囉XD)，不過蟹膏超多，分量亦夠大，今次就原諒佢啦~~~整體都好滿意，會翻兜再去。
平均消費：
貫徹庶民美食的親民風格，一般泰式米線同小食平均僅50、60THB/HK$11-13，比街邊檔貴少少，但分量足，環境乾淨企理，坐得又舒服，點計都係抵俾嘅！
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Kadnomsen
地址：Charoensuk Road, Thesaban Nakhon Chiang Mai, A.Mueang, Chiang Mai
地圖位置：https://goo.gl/maps/CMEfZhSBXYK2
營業時間：9am-6pm，星期三休息
FB：https://www.facebook.com/kadnomsen/
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香港麗思卡爾頓酒店將於2021年5月3日踏入開業十週年。自2011年酒店開幕起，酒店的紳士與淑女一直致力為賓客創造傳奇性的麗思卡爾頓體驗，而過去十年的人與事也在酒店專業團隊的心裡留下深深烙印，成就了屬於賓客及紳士與淑女永不磨滅的共同回憶。
香港麗思卡爾頓酒店總經理Pierre Perusset龐柏賢表示:「我非常榮幸能夠與我的團隊一起步入香港麗思卡爾頓酒店開業十週年。這個里程碑匯聚了我們多年來的努力及熱誠，為賓客提供最優質的服務。我亦衷心感謝客人一直以來對我們的信任與支持，並期待在未來的日子繼續為本地客人及國際旅客締造畢生難忘的麗思卡爾頓回憶。」
為迎接這盛大的日子，香港麗思卡爾頓酒店將展開一連串精彩餐飲及水療活動，更推出驚喜限時快閃優惠，以及酒店十週年特別版的白蘭樹下迷你珍藏氈酒等等，叫人引頸以待。
香港麗思卡爾頓酒店十週年限時快閃優惠
為答謝酒店顧客十年以來的支持，香港麗思卡爾頓酒店將於2021年4月30日至5月3日期間誠意推出一系列限時快閃住宿、餐飲及水療優惠，驚喜優惠更低至七折，絕對不容錯過。
日期: 2021年4月30日上午11時正至2021年5月3日晚上11時59分
連結: http://bit.ly/RCHK10FLASHSALE_CHI (優惠項目將於2021年4月30日上午11時正起發售)
餐飲活動
天龍軒「十年龍情」餐單
米芝蓮二星餐廳廚藝總監劉秉雷師傅精心設計出十道單點粵菜，並邀請食客親臨天龍軒品嘗這「十年龍情」餐單，與他一同分享入職十週年之喜悅。是次餐單中的菜式不但採用了精湛的烹調手法和經過嚴格挑選的食材，更將傳統粵菜的精髓發揮得淋漓盡致，讓客人每一口也能感受到他對廣東菜的追求與熱誠。
推介菜式包括白玉官燕龍蝦湯，湯品食材不單矜貴無比，劉師傅更將冬瓜切成「10」字形狀，盡顯細膩心思; 花雕蛋白蒸富貴蝦則是餐廳經典菜式花雕蛋白蒸蟹鉗的變奏; XO醬鮮菌炒日本象拔蚌以天龍軒自家製XO醬及時令日本象拔蚌入饌; 此外，劉師傅更重新演繹2015年時創作的得意甜品，做出桃膠金酒燉津梨。
日期: 2021年5月1至31日
時間: 午餐
中午12時至下午2時30分 (星期一至五)
上午11時30分至下午3時 (星期六、日及公眾假期)
晚餐
晚上6時至10時
地點: 香港麗思卡爾頓酒店102樓天龍軒
Ozone十週年限定雞尾酒「The Secret Garden」
為慶祝酒店十週年，全球最高頂樓酒吧Ozone炮製了雞尾酒「The Secret Garden」。這雞尾酒以神秘盒子呈現，內裡盛載著印有香港天際線的杯子，仿如座落於一片草地之上，象徵屹立於西九龍的香港麗思卡爾頓酒店。
Ozone調酒師Bryan Benitez特意採用與麗思卡爾頓酒店有著深厚淵源的香橙甜酒Grand Marnier。麗思卡爾頓酒店品牌始創者凱撒麗思先生與Grand Marnier始創者Alexandre Marnier-Lapostolle先生生前是摯友，而凱撒麗思先生更因認為「A Grand Name for a Grand Liqueur!」而將香橙甜酒命名為Grand Marnier並沿用至今。
日期: 2021年5月1至31日逢星期四至日
時間: 下午3時至晚上10時
地點: 香港麗思卡爾頓酒店118樓Ozone
價錢: 每杯港幣$248
Tosca di Angelo Annamaria Clementi 2011佳釀體驗
米芝蓮一星餐廳Tosca di Angelo總監Angelo Aglianó身為Ca' del Bosco酒莊的品牌大使，誠意挑選出Annamaria Clementi 2011有汽酒，紀念酒店開張這特別的年份。這佳釀酒體飽滿、餘韻悠長，而莎當妮、白比諾和黑比諾三款葡萄的完美比例更調配出複雜的香氣，保證讓人再三味。是次Annamaria Clementi 2011 兩小時無限添飲體驗定價為每位港幣$2,011。
日期: 2021年5月1至31日
時間: 晚上6時至10時
地點: 香港麗思卡爾頓酒店102樓Tosca di Angelo
價錢: 每位港幣$2,011包括Annamaria Clementi 2011 兩小時無限添飲
如欲預訂或查詢，請致電+852 2263 2270或電郵至 [email protected]。
以上價目另收加一服務費。
十週年獻禮
香港麗思卡爾頓酒店網店亦推出一系列十週年特別版項目，重點包括酒店十週年特別版的白蘭樹下迷你珍藏氈酒。
白蘭樹下不單是香港首個氈酒品牌，更選用能代表香港風土及香氣的材料，完美抓緊香港的情懷與靈魂，不論身在何地，細呷一口都足以帶領客人穿越色彩繽紛的香港街頭，享受夏日微風吹拂起那充滿回憶的花香。香港麗思卡爾頓酒店不僅與白蘭樹下同樣追求優秀品質，更希望對香港這美麗都市致意，因此藉此機會合作，並邀請「賣字」以酒店中文名稱設計出獨一無二的迷你珍藏氈酒，定價為每支港幣$128 (50毫升)，須於最少24小時前預訂，並於2021年5月5日起每天中午12時至晚上8時於Café 103取貨。
酒店糕點廚師團隊亦設計了十週年蛋糕及十週年十款特式糕點套裝。十週年蛋糕帶有香濃的港式奶茶及紅棗味，完美演繹香港的味道。十週年十款特式糕點套裝則包括鬆脆的原味、朱古力及杏仁牛角包，誘人的原味、提子乾及無花果鬆餅，當然少不了風靡一時的人氣作品酥皮法包，亦即法包與牛角的混合，口味包括原味、海苔及朱古力，讓熱愛糕點的客人盡情感受同樣入職十週年的烘焙主管柯敬倫師傅的滋味出品。十週年蛋糕和十週年十款特式糕點套裝分別定價為港幣$388及港幣$420，兩者皆須於最少24小時前預訂，並於2021年5月2至31日期間取貨或加配送貨服務。
訂購連結: https://www.ritzcarltonhkshop.com/zh
如欲訂購或查詢，請致電+852 2263 2270或電郵至 [email protected]。
香港麗思卡爾頓水療中心十週年禮遇
位於酒店116樓的香港麗思卡爾頓水療中心亦將於5月期間推出以下禮遇:
賓客於2021年5月期間凡惠顧滿港幣$2,011即可獲贈麗思卡爾頓潤唇膏一支*
賓客於2021年5月期間凡惠顧滿港幣$10,000即可免費享用The Ultra V面部塑型療程一次(價值港幣$4,680)
如欲預約或查詢，請致電+852 2263 2040或電郵至 [email protected]。
*數量有限，先到先得，送完即止。
#鹿吃一波
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我是米鹿，曾在韓國留學1年，開啟YT生涯，會固定在頻道帶來美食/旅遊/開箱/穿搭/戀愛/KPOP的相關影片。以前是音樂部落客&新媒體從業人員，現在是動物園管理圓。
🌟米鹿IG：deerdeer_milu🌟
🌟業務合作請洽：deermilu@capsuleinc.cc🌟
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【米鹿聊天系列】
挑女友的條件：https://youtu.be/A5unTOIsUfM
如何走出低潮：https://youtu.be/x4FhwYkH-Qw
判斷告白時機： https://youtu.be/EFN4b78Egqs
米鹿幹話大賽：https://youtu.be/Wbq_ApCqWHY
【韓國購物系列】
必吃弘大街頭小吃：https://youtu.be/E2BxpcedYkQ
韓國7樣必買伴手禮：https://youtu.be/eU02nj_jXiI
韓國弘大買男裝推薦：https://youtu.be/Uec8TWOEI54
韓國超商美食試吃：https://youtu.be/g0p6VsJwOLo
【米鹿穿搭系列】
韓國紅的運動潮牌：https://youtu.be/gyOc4iKJD2Y
哪家黑白素T最好穿：https://youtu.be/a7kFlbN29QU
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韓式埋線減肥： https://youtu.be/A6DhZj2VB5w
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【米鹿居家3C系列】
小米&無印電風扇：https://youtu.be/qJOi78tgMvg
氣炸鍋料理：https://youtu.be/_VB2blgRjd8
錄影日期: 2019年7月8日(星期一)6pm
【足本PRO版】《博收購系列 (4 of 4) - 收購舖/樓重建，條數點計?》 Scenario 3: 四個號碼收購重建 (馬頭圍道101號，99號，97號，95號) 及強拍
個案地址: 土瓜灣馬頭圍道101號，大家姐海天堂龜苓膏舖，建築800呎，叫價3500萬，收實2650萬，租28000
買舖買樓博收購如何計算價值? 相信這系列是全港有史以來最詳盡關於博收購的影片。
全文內容:
買舖 要買得 PRO，上兩集同你講咗單一number 或者兩個 number 地盤發展，由於 EUV (Existing Use Value 現用值) 都係高過 RDV (Redevelopment Value 重建值)，因此該地盤單一或者兩個合併都係無重建價值。咁再買多兩個又點呢?
馬頭圍道101，99，97，95號，4個number 地盤面積合共3584呎。我哋又計過，重建最好就係起幢24層高嘅大廈，合共68米高，總樓面29,673呎。一梯4伙，個單位實用面積saleable area 217呎，sorry, 啱啱好係納米樓。下面4間舖，每間實用面積551呎。
計法同以上 Senario 1 and 2 一樣，唔再計多次啦，你自己睇。
總之，計完一大輪嘢，Redevelopment Value 重建價值就係$317,600,000，亦都係個 Land Value。 每呎樓面地價 AV (Accomodation Value) 就係$10,703。
之前講過，101及99號兩個number 加起來的EUV (現用價值)就係1億2268萬，97及95號兩幢同101及99號兩幢，其實都係差不多一模一樣，就當價值一樣，咁四個number 嘅EUV 就係2.45億。RDV (重建價值) 3.18億，高過EUV (現用價值)2.45億，高出30%，因為重建有錢賺，代表有機會引來發展商一次過收購呢四幢大廈啦。
咁呢間馬頭圍道101號大家姐舖又值幾錢呢?
之前講過，一係就發展商逐間逐間同你傾，可以係天價，可以係市價，可以係賤價。 但通常收購，佢都係「收收埋埋」收咗樓上住宅單位先，因為資金成本較低及可以較低調處理， 收到七七八八，先m同下面間舖傾。 如果收足八成啦，佢就搵把刀仔勒住你條頸，一係你就賣，唔係就向土地審裁處申請強制拍賣。 好似呢度咁，每層嘅業權份數係七分之一， 幾百萬嘅樓同幾千萬嘅舖都係一樣， 我做發展商都梗係收樓先啦。只要每幢收咗樓上6個單位，就可以強拍樓下間舖。 因此，你要作最壞打算。萬一強拍，你可以袋到幾錢呢?
你想詳細了解強拍， 可以睇我2018年5月錄過嘅呢條片， 我相信係全香港有史以來最詳盡嘅收購三部曲。我同我公司分析過好多強拍嘅cases 判詞， 逐個逐個睇，好悶。 法官嘅判詞，估值方式同以上計算方式都係差唔多。
以2018年灣仔皇后大道東153號強拍case 為例， 嗰時係一幢六層高嘅大廈， 地盤面積865呎，合和已經收咗業權份數87.5%， 唯一喺三樓最後一伙業主過咗身，發展商買唔到。合和就係2017年向土地審裁處申請強拍，業主代表依然無任何feedback。
根據發展商搵咗 Savills 做嘅估值報告，嗰幢大廈嘅 EUV (Existing Use Value) ，根據 Direct Comparison Method 直接比較法就係樓上每層值約500萬多啲，地舖值4,251萬，全幢合共$68,860,000。法官都接受咗呢個 EUV 估值。
而 RDV (Redevelopment Value) 方面，用咗 我上面解釋過嘅 Residual Method (剩餘估值法)之後，即係從GDV (Gross Development Value) 總發展價值，減除 development cost 發展成本 (包括建築成本，專業費用(例如建築師/測量師/工程師/律師/會計師/設計師等)，利息成本及發展商利潤等)。
雖然係人都知道合和會拼埋佢自己側邊合和二期嘅地盤一齊發展， 但佢聲稱只可以用單一number去估值幢樓嘅RDV價值， 因為呢幢樓還呢幢樓，側邊地盤還側邊地盤。咁先至可以質低個價收購到更平， 吹佢唔脹，法官又接受咗合和嘅講法， 大石砸死蟹。
合和代表話單一number 地盤去睇， 最好就起一幢五層高嘅商住混合樓。 總樓面面積就係349.6平方米，地積比率4.35倍。地舖就每平方米賣$905,000，閣樓$226,000，住宅就賣$228,000。一平方米等如10.76平方呎，減去發展成本每平方米$30,309，就得到RDV 地價8120萬，即樓面地價 8120萬除總建築面積349.6平方米，等如每平方米 $232,265。
法官接受咗合和一方以的EUV, RDV, 及GDV 估值，因此，係2017年12月6日判咗可以強制拍賣，Reserve Price 底價 8120萬。 當然如果小業主反對的話， 可自行聘請測量師估值， 提出有關理據向法庭反駁。
十單強拍，九單半都係底價成交， 因為你諗下， 如果我入嚟搶， 合和之前收開嘅成本已經係低好多， 我就依家起碼要畀8120萬以上先買到， 先畀合和賺一筆之餘， 我仲未必有能力合併到側邊個地盤發展，因此，除非有心玩嘢，道理上唔會有人入嚟爭。
土地審裁處判出嚟嘅拍賣底價，其實真係可以話係小業主賣樓賣舖嘅最後一關。 呢關守唔到，就一定畀人吃硬。呢單都係咁，2018年1月25日強拍，合和成功以8120萬底價強拍統一業權。 超平!
扣除拍賣開支同埋轉讓契律師費開支後，嗰8120萬就係按 EUV (現用值)的比例分配比業主。即係話，樓上未賣嘅三樓單位業主就分到大約608萬。因此，如果有個傻佬諗住搏收購，用一千萬買入三樓單位落釘的話， 合和咁樣申請強拍，釘子戶就分分鐘倒蝕近400萬啦。
皇后大道東153號樓下間舖，如果係其他人嘅，強拍後就分到約 5000萬。因此，如果你識計數，當年如果你想買入間舖博合和二期收購的話，就唔應該比多過5000萬啦。
去返去馬頭圍道101大家姐間舖，單一number 或者兩個number 發展都係唔值錢，無發展商會來收購。起碼有4個 number 才會引到發展商來收購。之前講過，4個number 的話，馬頭圍道101，99，97，95號，地盤面積合共3,584呎。RDV (重建價值) 就係 3.18億，高過EUV (現用價值)2.45億，高出30%。
因此，如果發展商收超過八成業權，就可以申請強拍。 土地審裁處判出嚟嘅底價， 按照佢過往判詞，應該會係3.18億。 如果又係底價成交的話，以EUV 現用價值比例派錢，地舖業主每間應該可以分到約3230萬。
以上係假設發展商忠忠直直，用四個number同一時間向土地審裁處申請強拍喎，如果大吉利是，好似皇后大道東153號咁，前後腳，分開申請強拍，咁個拍賣底價你所分到的錢就可能遠遠低過3230萬啦。
可能你覺得咁再合併埋側邊啲地盤呢? 會唔會RDV(重建價值)更高? 答案係會。但同樣地，EUV (現用價值)都非常高。因為你睇睇，左右兩邊都係一幢12層高的大廈， 地積比率已經用盡， 發展商要收購重建呢兩幢大廈根本無水位。 因此最大機會，都只係四個number一齊發展。
最後，大家姐呢間舖如果真係以2650萬買入，連厘印費及手續費成本要成2915萬，博收購，我就覺得太博啦。即使博到4個number 一齊重建，可能都只係收到3230萬，賺11%，仲要唔知等幾耐。 期間現有租金回報只係得1.3%，太低啦。三四厘都可以等下。因此我去到盡都只係俾最多2400萬，但整整下呢個video, 我覺得畀多咗添啦，因為真係幾博下，唔知要等幾耐。
我相信呢個係香港有史以來最詳盡分析商舖/樓收購個案價值嘅video。 我哋盛滙商舖基金四分一嘅資金就專買博收購的舖，揸長線。其餘一半係睇地區發展，揸中長線， 淨返四分一就係專買平舖，筍價，短線轉手俾啲想買舖，但唔想煩嘅買家。
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