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📢📢中央地方有志一同 利多建設催熱 #台南 #高鐵🚊🚊
國際景氣回溫，貨運成本持續上升，全球一致原物料、鋼筋水泥價格翻漲，加上美國貨幣量化寬鬆，造成 #通膨 效應，此外，根據台灣主計處統計，5月CPI年增2.48％也創8年新高，近期有62％民眾認為買進房地產，才能避免資產縮水，而專家指出，在國際經濟局勢不安之際，選擇重大建設進駐的地段為購屋上上策。
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房子要漲價真的百百種理由🤣
#重大建設進駐 #周邊房市先熱烘烘
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【智翔的議會質詢-經濟發展局、地方稅務局（9/28）】
#亞洲矽谷工程與招商
「亞洲·矽谷計畫」是執政黨當前的重大國家發展政策，也是鄭文燦市長每年都會向市民報告的政大市政主軸之一，但最基本的建設，位於青埔的創新研發中心統包工程卻七度流標，於是拆開重新招標，先招設計標，雖然案子以航空城公司負責，但面對工程進度延宕，遑論是招商進度？經發局亞洲矽谷計畫的未來有何想法？
局長說明，台灣的產業對於現代化的科技聚落是有需求的，但規劃、執行難度高，加上近年營建成本上升，都是延宕原因。經費部分，原預算40億的工程經費，在追加預算方面都要經議會審議。
招商方面，施政報告中列出有七百萬的經費，花在了國內與國外的招商業務，智翔也不希望這些預算花下去，卻只能一再以ＭＯＵ打腫臉充胖子，今天聽到經發局長解釋這筆預算的招商不僅用於亞洲矽谷與航空城計畫，那就再請會後提出整理報告，詳細說明招商的狀況為何。
#高雄亞洲新灣區對桃園亞洲矽谷的影響
關心完亞洲矽谷當下的難題，其次是政策願景的大餅被分食的擔憂，身為桃園的代議士，看到近來中央層級屢次對高雄新灣區發展的宣示，決定挹注大筆預算協助發展，加上中華電信等廠商進駐欲發展5G產業，都不由得對進度緩慢，且產業發展重疊的亞洲矽谷捏把冷汗。
面對中央宣示挹注110億發展高雄亞洲新灣區，經發局長雖說雞蛋不會放在同一個籃子裡，但智翔擔憂的是產業的需求面、地域性、資源分配等考量，同一家企業若要投資5G產業，勢必會在亞洲新灣區與亞洲矽谷中去評估抉擇。
若亞洲矽谷與亞洲新灣區面臨不可避免的競爭，未來在發展上，有沒有轉型的可能？局長則重申，產業鏈的移轉不是一蹴可幾，仍對桃園亞洲矽谷的發展有信心，智翔只能再次提醒，國家資源有限，在國家重大發展的路徑上，面對產業發展相同的對手，亞洲矽谷的建設實在沒有本錢一拖再拖，即使一再延宕，也要及早準備轉型備案，否則亞洲矽谷終淪為南柯一夢。
#桃園囤房稅是否重啟提案修正
近來的熱門議題，為台南市政府終於願意提案修正房屋稅，採分級課徵，一改過去統一對非自用住宅以最低1.5%課徵，預計修正為持有5戶以下，每戶按2.4%課徵；6戶以上，每戶按3.6%課徵。
討論問題前，我們再檢視一項事實數據，根據經濟日報最新的六都空屋率排行，台南13.8%、桃園13.29%，分佔六都前兩名。過去地方稅務局也曾表態，以桃園非自住房屋多屋族（4戶以上）非自住僅有17,640戶（比率為1.68％）為由，稱囤房現象不明顯。
但智翔認為，多屋族的比例不應作為囤房現象的唯一依據，否則就跟空屋率兜不起來，數據並陳的結果顯示，多屋族比例不高，卻可能擁有大量的非自住空屋，針對真正的囤房大戶來修正分級稅率，也是智翔與時代力量一直以來的主張。
智翔在此除了建議地方稅務局，在檢視囤房問題時應在參考更多客觀資訊外，也能再次討論是否針對囤房大戶來修正房屋稅率，將現行的非自住2.4%改採分級課徵，當然戶數、%數要提高多少可以再討論；同時智翔也再次主張，對出租者課以輕稅，且積極售屋的建商可給予寬限期，希望能藉由這次台南市政府的積極作為，也帶動桃園再次省思居住正義的問題。
🎞完整質詢影片請看：
https://youtu.be/xSS-LEyY9bE
🎞youtube頻道請搜尋：桃園市議員簡智翔
【高雄市議會第三屆第五次定期大會 市政總質詢】
防疫、豪大雨、國手們在東京奧運拚戰奪牌創造佳績...等，這都是近日大家所關注的！
善慧（110/08/02）市政總質詢與市長、副市長及各局處首長探討之重點如下：
一、向奧運的國手們致敬，本市在地選手績優獎勵金加碼發放。
二、感謝所有支援防疫、接種站之基層公務員、警員的辛勞，建請市府放寬考績、獎勵限制，以鼓舞士氣，成就更美好的高雄。
三、雨污混流問題解方：
1.污水接管需確實。2.污水幹管加強維護。3.建置污水緊急排放系統。4.預防性抽排污水。5.研議住宅雨污分流改管施工補助。6.於易因雨污混流造成淹水地區增設之溢流管。
四、左營軍區污水接管工程應嚴格監督，避免雨污混接問題再造成右昌地區災情。
五、污水幹管內屢見嚴重淤積並溢流至住家案例，應確實維護、定期清淤，保障接管用戶權益。
六、楠梓交流道周邊遇豪大雨有多處路面積水問題，建請水利局應做好排水設施，並與交通部高速公路局協力改善楠梓交流道周邊排水問題，解決因強降雨阻斷交通問題。
七、110年6月6日、6月20日高雄大學特區及援中港舊部落多處發生積淹水，督促援中抽水站工程請如期如質完工。
八、潮位之高低易影響排水系統之運作，完善滯洪、排水規畫，可改善右昌低窪地區淹水問題，建請盡速規畫施作。
九、規劃中之地下雨水調節池，其地上物建請進行多目標使用，提升地方社福品質。
十、民昌與智昌街旁停車場、廣場用地，善慧議員於108年04月30日邀集時任社會局長與相關單位至現場會勘研議設置多功能活動中心及社福據點，本次總質詢向市府追蹤進度，並儘速規劃多目標使用，並提供週邊五里使用之多功能中心用途。
十一、追蹤高雄煉油廠污染整治進程，中油高煉廠土汙整治案與中油簽立行政契約，土汙整治將做到第3區，全案6月23日公告，評選廠商後會即請廠商開工，預訂112年12月31日完成，善慧議員督促市府應落實監督機制，並力求於112/12/31前完成整治。
十二、高雄煉油廠廠區交通受鐵路軌道區隔限制，建請市府盡速執行楠梓鐵路地下化可行性評估。
十三、高雄煉油廠舊址都市計畫變更務必提供後勁及周邊鄉親一條便捷安全的道路，解決上下班尖峰時段交通壅塞問題、降低廠區前平交道交通事故的發生、舒緩楠梓百慕達的交通，對於後勁地區居民、仁武地區居民(例:中華社區)及省道沿線居民要往返後勁地區或楠梓加工區上班時更加便利安全，消防、救護、警察及其他單位再執行緊急勤務多了便利性。
十四、農業局於110年07月30日邀集中崎有機農業專區農友與農糧署、農水署等單位，在燕巢區公所會議室召開說明會，向農友說明新有機農業示範區規劃，會議裡有很多農友反應對於未來新的專區問題，農路規劃、水電設置，等相關基礎建設，善慧議員於總質詢向市府督促，務必信守說明會中對中崎有機農場遷移計畫與進駐補助之各項承諾，不能跳票！
十五、高雄捷運北環圈興建工程建請加速推動，為未來高雄重大建設做好「超前部署」。
十六、追蹤高雄捷運高架段（世運站到南崗山站）月台門進度，市府捷運局應積極輔導高雄捷運公司裝設月台門，提高對旅客安全防護，防止落軌意外憾事發生！
十七、儘速規劃於翠屏國中小（德豐街附近）旁新建跨越後勁溪兩岸的通行便橋，方便周邊居民通學、通行。
十八、建請市府於惠誠街與楠梓路269巷旁興建天橋，方便惠民里鄉親通學，東寧里鄉親及楠梓國中小學生搭乘捷運便捷考量。
✍️因總質詢時間有限，其他議題將透過書面質詢、提案等方式持續與市府追蹤討論，以傳達鄉親的心聲，讓市府牢牢記住我們的期待。
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非法持續公然存在，公權力在哪裡？
本日是建設處業務報告，森堡質詢內容如下：
1. 去年森堡質詢綠色休閒渡假園區後，縣長曾私下表示已在進行解約事宜，但相關進度卻無從得知，森堡要求建設處能盡快將解約進度公告週知！
2. 將近11.92公頃開發面積的金門城鄉特色產業園區，目前工程預計111年8月全區完工，森堡要求縣府提供實質進駐的廠商資料未果，亦未見相關租用計畫及辦法的擬定，對森堡的質詢，建設處處長表示：相關租用辦法會朝作業要點方向研議，森堡要求該作業要點擬定完成，應檢送議會，讓議會瞭解縣府對該園區租用的具體作法。
此外，產業園區設立的目的，是為了提供地方業者合法工廠用地，園區正式運作後，縣府對於園區外的違法工廠，又該作何處置？不然進駐園區的業者不僅須增加成本，又得與其他非法業者競爭，如此一來，產業園區不就變成「逞罰合法，鼓勵違法」了嗎？
3. 后豐港泊區於3月9 日申報峻工，過去森堡曾召開公聽會要求優先予後豐漁船停泊，當時建設處還有派員參加，然而日前港務處在後豐港召開會議研討港區內泊靠位置爭議，卻有部份漁民未接到通知，森堡要求建設處與港務處應做好水平聯繫，以免讓類似狀況再次發生，使得漁民的權益受損！
4. 社區規劃師從2003年130萬，經費一路膨脹到今年變1000萬，委辦費用調整的原因不明，也無法得知其具體績效在哪裡，森堡要求建設處提供2003年至去年的社區規劃師計畫的具體績效與本會。
5. 尚義住宅區段徵收工程在108年10月完工，當初內政部有要求10%做社會住宅，但目前尚義住宅目標群眾不明，不知道是要以青年為主，還是合宜住宅，請建設處這邊儘速明定該地的定位，並召集相關群眾召開座談會議，以達到當初徵收的目的。
6. 都市計劃通盤檢討應通盤檢討所有的使用分區，包括現有機關用地、道路用地，避免公有建設佔用民地的狀況爭議不斷，也可以檢討不合理的規劃，舉例來說：1-1道路往官裡延伸段，中間會經過浚仔溝及山前山，不僅施工難度高、排水問題複雜、私有地也很多，完全無法理解當初的規劃是如何產生。
7. 水試所放流今年四絲馬鮁成果亮眼，希望水試所持續辦理，並增加多元性魚種。但非洲草蝦養殖70萬受梅雨影響全數死亡，森堡建議要想辦法導入智慧監測系統，以免類似狀況再次發生。
8. 平掛式牡蠣養殖輔導計畫提供了28,000串蚵苗，但金門真正傳統養殖特色的石蚵卻無任何輔導計劃，森堡希望縣府不要只會消費這項產業，而是要實質幫助石蚵產業，請建設處提出針對石蚵蚵農的產業輔導計劃。
9. 農塘竣深要配合三面光的工程做檢討，過去幾十年來溪流整治下的三面光工程，不僅加速溪流排水、蒸發量變大，更無法讓水滲入地下挹注地下水資源，森堡希望縣府能儘速檢討這些三面光的工程，保護金門重要地下水資源。
10. 去年水試所輔導陳姓業者經營鳳螺養殖，但業者卻在中蘭開挖國有地做抽水池，不僅嚴重破壞海岸景觀，亦恐有侵佔國土之嫌，森堡要求縣府能儘速改善處理，不要公然輔導違法。
11. 去年會期森堡多次質詢山外溪上游畜養戶污染問題，縣府信誓旦旦表示山外溪整治遠景，但還是不願針對源頭污染處理進行開罰，導致養牛污染依然如故，還要協助該養牛戶與國產署進行國有地租用，不僅恐有圖利個人的問題，也顯得縣府公權力不彰。
12. 從業務報告中，得知縣府輔導517公頃小麥取得產銷履歷認證，但小麥取得產銷履歷認證的優勢在那裡？後來不是全部被金酒契作收購？（據縣府資料總面積約為1752公頃）
13. 森堡調閱高粱、小麥契作情形資料，結果發現金門幾乎都沒有春季高粱種植農戶，僅有零星的幾戶申辦，每年秋季高粱保價收購的金額更是逐年降低，由100年左右的1億元，降到近年度的7到8千萬元，反而小麥的保價收購金卻居高不下，十年來的平均額度差不多在1億7到一億8八千萬元之間，已背離了當初胡璉將軍種高粱換大米的用意，森堡要求縣府能好好檢討「保價收購」政策。
14. 本度調閱地區海域養殖資料，109年度未訂定規範前有后豐、烈嶼、青岐、湖下4家產銷班，目前僅存烈嶼、青岐2家尚有養殖，109年訂定規範核准10家產銷班於后江灣從事海面養殖，依序共有10張執照登記，養殖日期自109年5月20號至112年5月19日止，但幾乎都沒有實際從事養殖工作，未開始養殖作業的業者，縣府是否有掌握原因？另外，前述12家產銷班核准養殖面積皆為2公頃，不在核准範圍內的縣府應勇於執行公權力進行移除！
15. 豬隻罹患惡性重大傳染病等比例大增，為提升豬隻育成率，訂定「金門縣豬隻施打環狀病慣感染症及豬黴漿菌性疫苗申請補助作業」，請建設處會後提供歷年統計資料。
16. 林務所辦理松材線蟲防治，伐除病株300株，但中山紀念林蟲害亦相當嚴重，是否結合金管處一同展開林相更新工作，以避免後續補植難度增加。
加油地圖，2022年2月2日— 台中市水湳經貿園區近年多項重大建設進駐，包括台中洲際娛樂商城、巨蛋、綠美圖、中台灣電影中心等，帶領周邊產業鏈結，房價強勢上漲， ... ... <看更多>
台南向前行第28集- 重大建設 齊 進駐 歸仁區邁向綠能重鎮 ... 可能會說三井outlet就在歸仁，另外像是沙崙智慧綠能科學城、大台南會展中心等 重大 公共 建設 都 ... ... <看更多>
重大建設進駐 在 Re: [請益] 空地重大建設產業進駐永不敗？ - 看板home-sale 的推薦與評價
※ 引述《justlove5566 (就愛56~)》之銘言：
: 最近觀看房版各位高手的文章
: 高雄王 竹北王等
: 似乎發現一個不敗定律
: 空地多 重大產業進駐中 重大建設建築中
: 如果在以上利多發展中買進的話幾乎不會賠錢
: 發展中買進 建設或產業落成之後就不要追了
: 如果再加上低總價的話就更完美了
: 如果用以上觀點看竹北 楠梓 善新安定
: 好像都是如此
: 有高手願意分享其他觀點嗎 怕小弟這樣思考漏了什麼盲點
空地是燃料..
不過空地要看.
你看興達港,當年剛重劃被一度炒做到一坪17w.
後來因為國際法改變,造成遠洋漁港烙賽.(民國86年....25年了)
所以地價崩盤下來跌到一坪3w.
之後又經歷楊秋興想要再造興達港,又經歷脫黨參選後沒選上又被冷凍.
在之後.我媽進場.
(不過是買幹道邊一坪5.5萬..其實他應該買內部3w/p買大一點.但她就很愛幹道,無解)
而現在,因為台南東區副都心.一路往下炒.
炒高鐵,炒最近本版很有名的中的湖內..
在炒到興達港來.
現在你看一坪要多少?
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但從興達港事件可以看的出來一件事情.
跟政治扯上關係的,會有極高的風險和不確定性.
所以我們投資都會避開政治..
賺的時候會爆炸賺.
套的時候.
當年高雄大學有人被套到跳樓...
為啥請去看血觀音....他在暗講高雄大學和橋頭新市鎮..XD
尤其炒土地的很多都是募資集資或有幾個金主,非實力派地主.
另外,土地炒作中,有很多是政治相關資金...
(也就是這些資金是屬於政治使用的...賺了錢也不是私人拿走,而是最後都拿去選舉燒掉)
因此一旦失勢,被敵對政治人物教訓,會有很慘烈的災情...
(會被套到法拍,或是鬧內鬨被惡意超低價拋售等等,價格會直接崩潰下來沒有支撐)
因此扯到政治...選上升天,落選下地獄...
當然你也可以地獄中海底撈月,跟我媽一樣...
反正他崩潰到谷底沒得跌了,你就可以進場,然後做中長期等待...
等到政治相關的都死光了,那他就會某一天又慢慢站起來...XD
不過...他哪天站起來不知道..所以你無法預其哪你時候要收網.
因此必然只能放你閒置資金,運氣不好你可能五年八年十年都沒到套現的時間.
以上就是先講一下大家最愛講得甚麼.
政客都可以大賺錢,有政治的線都可以提早布局的神話背後你看不到的風險.
政治是高風險影響因子....高風險有高報酬...但也可能被套到天荒地老海枯石爛.
(興達港可是被套25年..到今天大漲都還沒回到當年糕點)
so...很多大家看起來好像很好賺的.
實際上你操作下去就發現,並不是那樣一回事.
很多你看不到的風險或是支出或是收益必須被大幅打折,你都沒注意到!!!.
然後如果像原PO講的,大多都是市中心或是貼著市區的重劃區.
或是重點區域.
這種通常政治不太敢太過分教訓他.
最多台中把你台中塔砍掉從新規劃,之後又說要做臺灣智慧營運塔.
這個東西運氣還滿差的,剛好經歷,國民黨 民進黨 國民黨...XD
所以拖得特別久.
不然,通常這種重點重劃區,政治不會對他做太大的傷害.
不過把你重大建設砍掉重新設計發包倒是可能發生.
因此這種重劃區會比較穩當.
尤其.
市府在市區或是附近弄一個重劃區.
他可是花了超大把的鈔票..
那他不快點從抵費地那邊撈回鈔票...那他就要破產了.
(有興趣去查各市府的舉債剩餘額...對喔不是查舉債額是查上限的剩餘額...
政府現在舉債的資金成本我看都快要趨近於零...
你借錢0利息,無期限....請問你要不要借好借滿??....
但是你可以借多少被政策公式限制,因此你還是要做資金轉動.
否則你怎樣生錢出來蓋捷運?蓋OOXX???...
因此你還是需要把抵費地給賣掉,把你開發的支出給獲利回來,並且靠此增加你的稅收.
這樣你就可以舉更多的債去做其他事情.
因此壓迫政府的一項都是"舉債上限剩餘額"...這代表他之後建設可以借的錢的多寡.
至於欠多少...幾乎不用利息的,欠多少很重要嗎?
難道幾乎不用利息的欠款...你要還錢??
對喔,那個可不是公債喔..實際政府負債會比他發的公債利率還低
而現在高雄市政府公債利率是0.37~0.5%....給你參考一下...
現在通膨是多少??經濟成長是多少??你在想一下)
所以這種重劃區基本上你要追都是合理.
當然這又扯到.
建商很精明的.
中都那時候一開始第一個興富發案子,我以為是17w/p...他一開始說大概在這個價位.
我還很興奮想要卡一間.
結果真的推案,就要20~22...
阿靠邀那時候美術館差一點的建商中小坪數也才24,美術皇居甚至大坪數可以給到20.
你說我中都怎麼買得下去.
阿那個台中水楠現在的案子要賣多少,你們台中人自己想一下..XD
另外同樣的,向高雄鳳山,國泰重劃那一塊,華友聯說會見四了...並且還沒推案.
到時候推,你看到45w/p你也不要太訝異.
誰都嘛知道他是下一個鳳山的文山特區.
你知我知...建商也知你知我知,那他不賣貴一點對得起他的股東嗎?
所以...安全性太高,目標太過醒目的重劃區.
會有這種建商一開始就很貴.
造成他未來確實會更貴,但實際上投資的爆發力並沒有你想像中那麼強的問題.
你只有小錢可以賺,要發財不太容易.
至於你說,建設到位,是否就不要追了.
這又扯到炒做的問題.
如果他正在大吵特吵,那你要追中短期也是必須哪邊熱追哪邊.
長期的話才會嫌他發展已經有侷限.
另外,這個建設到位...定義又很模糊.
例如高雄美術館可不可以追?
高雄美術館比較重要的建設都到位了.
現在剩下那個被我視為嫌惡設施的輕軌,以及美術館西南側的那些小建築物.
(要弄一個文藝小聚落...一些商業性和小型展覽)
但...他還有超過2/5的土地是空地..
外加目前並沒有同類型,並且可以跟他抗衡或是取代的重劃區.
所以我2020年還是下他中長期.
因為...資金行情會炒作蛋黃區...所以QE第一年下蛋黃區..
當然我沒下農16跟農16空地比較少有一些關係,當然更多是因為我不喜歡農16塞車問題.
(並且還好...現在大順路因為輕軌工程塞住,造成車流串到農16其他路段)
雖然農16的投資開發可比美術館還要多,有400億的富邦百貨,和聯上的停車場商場.
當然,我2020年底有想了一下要不要買個農16兩房來吃投資案開發效應.
(我個人不負責任為,商場對兩房的正向影響比大坪數大...買家特質的關係)
不過後來我改去買諾貝爾的三房..XD
(但這是因為那時候沒有算到台積電會來...如果知道台積電會來,選農16比較好)
反而我沒有特別去追其他重劃區...
因此如果你只是不想賠錢.
你跟著市府走.
例如去年高雄市府就只想炒高雄大學.
他不段釋出高雄大學土地給建商標.
那必然引導建商去炒做高雄大學.
但橋頭新市鎮封盤土地全都不賣.
你這時候可以跟著市府走,去買高雄大學的案子.
當然那時候並沒有台積電效應,因此造成高雄大學的熱度是高過橋頭新市鎮.
(建商也故意,有橋頭新市鎮土地的也全都養地不推案...故意只炒高雄大學)
市府一直都是莊家+不動產動作很慢,一個地方要炒做都是好幾年為單位.
so..你看到政府有態度,你就去跟車就好....
就像台中市府一整個要炒水楠,連帶旁邊的北屯.
因此你看現在水楠和北屯是甚麼樣子.
so...你只是不想賠錢,或是多少賺一些,跟著市府跑會很開心.
市府要這個地方起來,通常他就會起來.
而你在第一時間就上車...就算水楠很貴又怎樣,他之後還是更貴.
你多少都還是可以賺點錢.
並且風險極低.
而甚麼地方不要去?
那就是當炒做到最後沒東西炒了.
那個地方不要去.
例如我講過,高雄這10年漲最少的是文化中心.
文化中心很好啊,口碑很好,現在還有捷運黃線.
但他漲很少??...為啥??
因為大家不炒作他...市府在那邊也沒土地,建商有土地的也剩沒幾個人.
所以他空有重大建設和很優良的口碑.
但他本來是老大...可是老大地位被幹掉..那他就要為這件事情吐出他以前老大的特權.
(就是吸引資金和追價買的買家)
像這種就會變成漲幅會很少...並不是好的投資選擇.
反而你說低調的新興區,他也沒啥空地...
但他..沒有當老大過,因此他也不用為他以前當老大得到的優勢付出代價.
那新興區這種死板的老區域,就會穩穩地跟大環境走..高雄漲他就漲.
so...也許某一天,農16美術館也會發生跟以前文化中心一樣的狀況.
到時候該跑就要記得跑.
沒有永遠的王者區域.
就像前面文章推文有人問鹽埕區..
你要知道當年鹽埕區可是高雄之最...
就像萬華當年是台北最貴區塊.
當然現在這個年代,老大退位並不一定會落入鹽埕或是萬華那種整個崩潰到墊底的狀態.
主要是因為後來的都市規劃以及建築技術等等比較完善.
所以區塊老化產生的不良現象不如以前那麼慘烈.
(路小條又亂,紅燈區賭場黑道角頭,住商混砸,老屋太破爛)
但是...他不崩潰,只是漲得比別人少..
你做投資,你看到你應該也受不了...這代表你做了一個最差的投資選擇.
當然自住爽就好...反正放久了都是會賺錢,少賺一點換爽...划算...XD
另外扯到安定善化新市.
這是台積電效應.
這個效應是最近這年頭特有的.
但是這種效應不保證可以持續多久.
2008以前可不曾存在這種效應.
所以追這種效應很ok..
反正不動產反應很慢,你隨時關注的話很容易就掌握狀況.
但是...你要對這件事情抱持警覺心.
也許未來哪一天,台積電效應開始走弱.
那你就要當機立斷的退出這個效應的相關投資.
寧願早點放棄去玩別的.
不要等效應散場後你還沒走.
另外,你要知道.
不動產價格很多時候,是炒作在哄抬.
而不是剛性需求慢慢買起來.
這兩年,建商如果不這樣拉價和炒地皮.
那房價就不會漲這麼快.
所以你如果太注重基本面.
大多頭你亂買都會賺錢.
可是你可能會少賺很多很多錢.
而且...
你可能抱了基本面20年..都不會照你看到的基本面棋盤走.
你先解釋看看,雙北價格為啥是其他幾都的幾倍.
你再回頭解釋2014年以後,為啥其他幾都的漲幅又是雙北的幾倍.
2000年到今天都22年了.
整個台灣各都市的價格變化.
你這都無法用基本面去解釋.
(最簡單的看基本剛性需求就是看租金...
租金反映所有事情,包含供需,薪資,物價,房價等..混在一起後的不動產需求數據化)
並且這個現象全世界只有台灣有.
當然其他國家也有其他特殊的現象是另一回事.
但無論怎樣,你基本面太著迷.
那你就只能端走一碗泡麵吃.
不動產是投資商品.
投資商品...資金和炒作是影響他很大的要素.
請正視炒作這件事情.
你是在賺錢,不是在寫道德經或是大同世界.
因此請不要打從內心否定炒做的存在和炒做的影響力.
你要正視炒做...你才有辦法讓你的投資更精準,賺到更多錢.
而扯到炒作,就扯到話題,資金,籌碼,莊家態度...
所以為啥2020年,我敢買口碑最好的美術館,又下市區口碑最差的諾貝爾.
買美術館是因為...這波大漲是資金寬鬆,資金會優先追逐蛋黃區.
買諾貝爾是因為不安定籌碼被洗掉了他準備要有一個跳躍.
當然台積電話題我2021年沒跟到...因為他2021年8月才明朗,到現在還不到半年.
我的物件周轉速度沒那麼快...XD
(並且我還是挪用部分短期資金過來...不然中長期物件通常處分頻率很低)
因此我到上個月才買入富國明誠商圈範圍的1字頭2x年三房...這個就是追台積電話題.
so....中期我會更優先注重炒作效應.
反而你看我並沒有追捷運黃線...也沒有追和發產業園區帶動大寮的工作人口上升.
炒作影響永遠都會比較大...賺錢優先跟著炒作跑.
當然短期就是,我手上有多少錢,整個市區大範圍找可以立刻轉手賺錢的物件買.
因此短期無視任何東西...只要他沒再跌,我可以買便宜,翻修後轉賣有利潤,我就買.
除非...他離我家太遠我懶得過去...XD
當然長期例如自由路透天店面是為了追71期重劃區發展.
那就是另外一件事情.
這種都是十年以上為單位...放著耐心等等等等等的.
(你看71期的動作有多慢,這麼多年過去,現在要做甚麼開發規劃都不知道...
地主還純市政府..可不如新彎區一堆重工業財團地主空有土地不懂開發諒在那邊)
就要看都市發展方向和區域未來變化潛力.
so..簡單結論一下.
短期....便宜能立刻轉手賺錢我就買.
(如果漲價太兇炒作太悍,我會把短期資金挪移到中期去)
中期....優先關注炒作.
(如果最近是死魚盤沒有明顯炒做,那我可能會把資金從中期轉移到短期去
因此2016那時候,我一年交易間數都是1x間...交易次數太多是那時候困擾.)
長期看都市發展方向..
(通常配置資產都不動,漲價後是支援我貸款時候,資產負債比的資產數字...)
而原PO問的重劃區,一般是中期或是長期的配置.
少數時候可以做短期...不過基本上是預售屋轉讓,例如2020年我玩的白天鵝.
(因為20年以內的房子,短期並不好操作,價格太股票化難撿到便宜.
屋況又都不錯很難靠翻修和裝潢創造很多利潤...
所以重劃區成屋並不好做短期)
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一般來講是.
市府帶頭炒.
中央政府是市府的大金主..當然支援的不是資金而是資源.
但通常中央政府不出手親自領導不動產炒作效應.
(這次高雄台積電是一個很例外的現象)
而市府則是一直都在領導不動產市場...
你都市計畫,都市發展,國有財產局土地標售,重大建設,外加市府發的各類新聞,
你連續每天這樣給他觀察個10年.
你就會有深刻的體會到.
不動產,莊家就是市政府...!!!!
※ 編輯: ceca (61.227.133.72 臺灣), 01/20/2022 02:20:20
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