購買預售屋轉手換約，你該注意的幾件事：
近一兩年，市場中古屋物件少+價格沒有讓出該有的便宜，致使買方開始把目光轉往考慮預售屋。
但若有認真在找房就會知道：這年頭買第一手預售屋也不是件容易的事，普遍需要倚靠關係，才能提高拿到的勝率。如果沒有認識的管道，就只能等待接手已購戶的轉單了。
但購買預售屋換約跟成屋買賣，有著很大的不同。我也常在第一線跟買方介紹換約物件時，發現買方對於換約這件事不甚熟悉，甚至有很大的誤會。故想把一些該注意的事項寫出來，分享給大家參考。
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1.自備款門檻高
很多人看到預售換約廣告價1300萬時，以為只要準備(1300*0.2)約260萬的自備款即可，但其實不是的。
你要付多少自備款承接換約，會取決於兩件事：
a.第一手想賺多少
b.第一手目前付了多少錢給建商
換言之，如果第一手想賺很多，或是你考慮的那個案子已經蓋到近成屋了，任一的情況都會致使你的自備款要拉高不少。
在這邊舉個簡單的例子：
假設第一手跟建商買1000萬，並雙方合約協議貸款defualt值800萬(亦即：工程期間，第一手會按時間或工程進度，分期支付自備款共200萬給建商)。
那如果第一手在已支付120萬給建商時，他產生了出售的念頭，並想賺價差300萬。若你想在此時承接換約，你要拿出來給第一手的自備款就是已付120萬+價差300萬=420萬。同時你看到房仲廣告價就是1300萬(在開價就是底價的情況下)。
如果這個案子過了一年後都還沒賣掉，且假設第一手依舊只賺300萬就好，但一年後你要支付的換約自備款就不只420萬了，因為這段期間對方有繼續支付工程款給建商，他已付款變多，你一次要拿出來的錢就更多了。
故，上述向大家說明了：你看售價1300萬的預售換約，自備款不單單只是廣告開價的兩成(260萬)而已，你得準備更多。
2.履行前手跟建商的合約
並不是承接換約後，從此就一帆風順了。
如果前手還有好幾期的工程款還沒付完，你要接著付。並建議在簽約前，清楚知道前手還有多少工程款還未支付給建商、以及在多久的時間內付完。這樣你才有心理準備要如何準備資金。
如果還能客變，你得瞭解客變的dealine。如果不能客變了，那在簽約前，你最好能完全知悉前手跟建商在格局及配備的協議，若有不滿意的地方，留到成屋後再自行找廠商修改。
3.何時可換約
有些建商為了防止自己案子在預售期間被過度炒作、引來外界撻伐的聲音，故跟所有的已購戶約定換約的限制，我們常稱作"綁約"(如：蓋到第幾層才可換約、簽約後30個月才可換約...)。
如果是有綁約的預售案，你還是能跟前手談價及交易，先簽一個私契(把雙方的意向白紙黑字合約化，對彼此有個保障)，等時間到了再去建商那邊換約。
但你怎麼跟前手談的、你承買價格多少，建商是不會管的。當然，如果任一方跳車或出事了，建商也不會負責任。所以你跟前手私約條件擬定清楚，這件事就變得非常重要。
另外，如果距離可換約的時間還很長，強烈建議要做履約保證。你還沒有順利完成換約，要是錢被嘎走了，對你完全沒有保障。當然，也可能前手相對強勢，覺得錢卡在那邊不能領、浪費其他投資機會，故要求"從履保帳戶取部分現金出來運用"作為交易條件。那就看雙方怎麼談，才讓你安心了。
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以上是預售屋換約的大方向。
預售屋換約交易的條件彈性很大，沒有一定的制定內容，雙方協議好就好了。如果你完全沒有個概念，不妨交給你信任的房仲處理吧。一個專業的從業人員，當你不吝地把回饋實值化，就是對他最直接的肯定了。
預 售 屋換約 限制 在 [新聞] 永康中古屋房價5年激漲8成與新案價差持- 看板Tainan 的推薦與評價
永康中古屋房價5年激漲8成 與新案價差持續縮小
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房產中心／綜合報導
伴隨台南房市交易熱度的不斷升溫，連結台南市區和南科的永康，吸引大量建商進駐，區
內新案開價屢創新高，就連中古屋市場也全面受到帶動。東森房屋研究中心彙整實登資料
發現，從2019年到現在，永康區中古屋的平均房價漲幅約為80.7%，而區內新成屋的房價
漲幅僅有47.7%左右，且二者之間的價差幅度，也在持續縮小。
對此，東森房屋永康小東加盟店店長羅正穎表示，最近幾年到永康購買中古屋的民眾愈來
愈多，在強勁買氣的挹注下，永康中古屋的身價自然水漲船高。
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羅正穎指出，購屋民眾之所以轉向中古屋市場，主要有3點原因。首先，很多新建大樓華
廈的公設比都在35%以上，而中古屋的公設比，可能只有25%上下、甚至更低，相比之下，
中古屋的室內坪數更加實在。
再從裝潢成本的角度來看，新成屋的家電傢具、裝潢設備大多都需要自行添置，林林總總
加起來也要花費上百萬，但如果遇到屋況保存良好的中古屋，基本上購屋民眾可以承接大
部分硬裝。
另外，近期討論熱度頗高的《平均地權條例》，對新成屋、預售屋的換約有嚴格限制，這
也會讓部分原本打算購買新建案的民眾卻步。
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羅正穎表示，永康區位於台南市區和南科的中間，又有南鐵地下化、捷運藍線、北外環等
建設利多加持，未來發展性不言而喻。目前永康以復國商圈、大橋商圈的中古屋交易最為
熱絡，這兩個商圈發展比較早期，區內生活機能已經相當成熟，目前上述商圈內中古屋的
房價，普遍落在1~2字頭上下，總價1000萬~1300萬元左右，就有機會買到屋況還不錯的中
古大樓或透天，CP值很高，買方除永康在地換屋族、首購族外，也有不少是在南科、仁德
、大灣等地工作的就業族群。
東森房屋研究中心副理黃勝暉表示，最近幾年台南房價呈現井噴式成長，就以永康來說，
前兩年還能看到不少1字頭的物件，但現在永康新建案的開價，基本都已經達到3~4字頭的
行情，就連中古屋也要2字頭上下，而且未來隨著各項重點建設的落實，永康房價繼續穩
步攀升的可能性很高，有剛性需求或打算長期持有的購屋民眾不妨抓緊時機、早買早享受
。
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