Search
🎈蝦麵店 (蘭杜街)
🔍灣仔蘭杜街2號麗都大廈4號地舖
----
朋友移民前想逐一懷念下佢中意嘅所有香港餐廳，前幾日收工就陪佢過黎佢列表上嘅呢間麵店食Dinner🥢。
🍗沙嗲雞腿肉串：香甜澎湃嘅花生沙嗲醬滿佈於雞腿肉上，貌相誘人。雞腿肉，該彈嘅彈，該嫩嘅嫩，眨眼功夫便被我們吃過清光。
🍜咖喱喇沙蝦肉魷魚翼麵：咖喱成日食，喇沙都成日食，但咖喱喇沙卻甚少遇見。感覺星洲風味之餘又帶點港式阿活咖喱style，有特色而且頗惹味，配上爽彈魷魚翼，整體味道令人印象深刻。
🦐辣味蝦湯麵：蝦湯飲落層次豐富，入口首先會飲到帶辣香嘅蝦膏味道，吞落去之後會有微甜回甘。試過配搭油麵同檬粉，感覺更適合前者。
🐥馬來香炸雞翼：正正常常standard炸雞翼，唔係沙嗲雞腿肉串嘅驚喜水準，不過都香脆嫩口，還不錯。
-----
👶🏻B仔整體評價：7.8/10個👍🏻
👶🏻B仔抵食程度：8/10個👍🏻
👶🏻B仔環境評分：7/10個👍🏻
👶🏻B仔味道評分：8/10個👍🏻
👶🏻B仔回頭機會：8/10個👍🏻💛
-----
#swallowhongkong
☺️快D跟住B仔一齊吞食香港啦！🤤
#swallowwanchai
【十二萬物管王國】全面剖析港鐵物業管治術 #永續港鐵霸權 #7月專研
鐵路上蓋物業發展獲取龐大地產紅利，當中所引伸出的規劃及土地供應問題，現時已漸成為社會討論港鐵霸權的重點課題。而港鐵本身除了興建貴價私樓外，在港鐵的物業版圖不斷擴展下，亦開拓出另一門物業租務及管理(rent and property management)的管治策略，更甚有指港鐵漸漸走向物管為本的模式 (management-based model) (Aveline-Dubach, N., & Blandeau, G., 2019)。因而，現時更有需要檢視港鐵如何壟斷物管項目的方式，主宰整個社區管理，有助我們了解現時港鐵興建私樓獲利之外的地產霸權模式。
▍港鐵作為物管的「當然成員」
現時港鐵住宅物業管理的整全面貌一直少有人整理。透過整理中原地產及香港置業等地產代理網站的樓市資料，以及抽查港鐵上蓋物業的屋苑公契，便可以全面了解現時港鐵物管王國的版圖規模，揭示港鐵在物管市場的「壟斷」地位。
最新統計，港鐵到2021年有份參與的77個上蓋住宅物業項目（以項目期數作統計），當中有68個直接由港鐵的物管公司負責管理，涉及近112,759個住宅單位，近30多萬人的日常居家生活，而按照港鐵即將落成的上蓋發展項目 (如日出康城未來期數、黃竹坑上蓋、何文田上蓋等)，可預計未來有近34,060個房屋單位將由港鐵物業管理，港鐵物管的規模已足以跟大地產商匹敵。
港鐵住宅物管王國列表：https://bit.ly/3BAfuC3
我們抽查當中10個屋苑的大廈公契(Deed of Mutual Covenant)，揭露港鐵物管公司經常「中標」的原因：上蓋物業發展項目的公契協議中往往註明港鐵公司為發展項目的「經理人」(manager)。港鐵由招標、興建到管理，一站式包攬上蓋物業發展項目，業主購入單位時， 只能被迫接受港鐵管理其屋苑。這種起樓配物管的「銷售策略」亦經常出現在其他地產商的住宅發展項目，更反映港鐵的地產商定位愈來愈明曬。而有趣的是，雖然各大地產商都曾多次參與港鐵的物業發展項目，但最後往往由港鐵獨吞物管服務，跑贏有份參與的發展商，成為發展項目的「經理人」。手握執行大廈公契的權力，港鐵當然地主導整個屋苑的管理。
港鐵亦會將物業管理權外判予其他發展商轄下的管理公司，港鐵可以明正言順做「二房東」，既可謀取物業管理的行政收益，亦可與其他發展商保持「良好」合作關係。以港鐵與新鴻基合作發展的火炭站上蓋住宅項目駿景園為例，港鐵外判屋苑的日常管理予新鴻基轄下的啟勝管理服務有限公司負責，當屋苑出現管理開支糾紛，管理公司就有「偏幫」港鐵之嫌【註一】，更顯港鐵與發展商的互利合作關係。
除了與大地產商合作興建私樓分享地產紅利外，港鐵更跑贏其他地產商，包攬上蓋物業的管理業務，創造恆常收入。鐵路加物業發展模式預料在未來會不斷擴展，港鐵物管只會愈做愈大，正正式式以地產為本業。
▍港鐵業權壟斷全攻略
港鐵包攬眾多物業管理項目，時常有報導提及業主投訴港鐵管理問題。而背後除了管理不善外，壟斷式的物管業權操作更令港鐵可以在物管市場多年來「屹立不倒」。我們隨機抽樣翻查港鐵上蓋住宅物業的公契，發現港鐵將上蓋屋苑業權和港鐵相關的發展項目捆綁，上蓋屋苑的業主難以集合足夠業權成立業主立案法團和更換物管公司（按照《建築物管理條例》規定，一般需要得到30%業權同意），於是港鐵便可以輕易主導屋苑的物業管理。而港鐵的業權操作大致有三種：
- 「巨無霸式」業權壟斷：
例子包括數個港鐵大型屋苑，如九龍灣站的德福花園、葵芳站的新葵芳花園、荃灣站的綠楊新邨、青衣站的盈翠半島、坑口站的蔚藍灣畔、康城站的日出康城和將軍澳站天晉等等。業權分佈往往和樓面面積無關，港鐵站及車廠就已經在公契中佔總業權的51%，代表港鐵可以絕對話事，壟斷屋苑的物業管理權。
- 「堆砌式」業權整合：
透過抽樣查冊，仔細檢閱港鐵上蓋物業的公契條款，發現除了港鐵站業權(non-station shares)外，港鐵更可將住宅物業以外的發展項目業權份數一併納入公契之中，例如將軍澳站的天晉及九龍站的天璽。將軍澳站天晉的私人屋苑只佔13%業權，而港鐵竟然將商場等商業項目 (Commercial accommodation) (佔12%)和辦公室項目 (Office accommodation)(佔1.4%)納入計算總業權份數，甚至由新鴻基發展的星峰薈服務式住宅、香港九龍東皇冠假日酒店及三星級香港九龍東智選假日酒店(Hotel accommodation)(佔20%) 這些跟社區居民無關的項目也計算在內，這種業權操作在港鐵圈地式發展項目尤其常見，令港鐵及發展商仍然可以掌控大多數物業的管理話事權。
- 「落釘式」業權否決：
雖然港鐵並非坐擁每個上蓋屋苑的大多數業權，但仍有保持物管霸權的「暗黑兵法」。其實只需掌握上蓋物業發展至少20%業權，就可擁有否決權。由於按照現時《建築物管理條例》，只要有超過兩成業權人反對，業主立案法團就難以成立。歷年來只有少數港鐵上蓋屋苑成立了業主立案法團，其中海翠花園成功「取締」港鐵物管公司，箇中原因正正是港鐵所佔的業權只有18%。
在「鐵定管理權」下，港鐵無須在物管市場上與同行競爭，更可與其他地產商及承建工程商「同謀」合作，而屋苑業主根本無法取締港鐵管理公司，將加劇港鐵物管的管理不善、「黑箱」作業以至剝削小業主的情況：
- 管理費繼續狂飆：港鐵上蓋映灣園曾經試過一年管理費加價19%【註二】，而港鐵新葵芳花園亦可在疫情期間，逆市加價管理費，忽視小業主的民生訴求。
- 維修工程「頹」做：自被揭發德福花園的外牆業權不屬屋苑業主後，港鐵卻不願意答應承擔全部維修責任，全面翻新外牆，只按照強制驗樓要求，將屋苑外牆變得「一撻撻」【註三】，作為物管重中之重的維修工作都可以置之不理，可預期日後港鐵每況愈下的物管質素。
- 物管「暗黑」財務：將軍澳天晉被揭發港鐵物管公司收取的管理支出欠透明，港鐵往往會拒絕公開部分財務細節，例如個別員工詳細薪酬，以至外判標書的詳細內容，批出的工程更可能有「圍標」之嫌【註四】，而屋苑業主根本無法從中監察。
- 「收割」業主補貼公共設備：除了以往康城的行人天橋業權爭議外，翻查大圍站柏傲莊第二期的大廈公契條款，當中有列明上蓋物業發展項目的業主（包括屋苑業主和港鐵）需分擔大圍站蓋下的公共運輸交匯處（Public transport interchange）、上蓋的城市大學專上學院（Post secondary college）甚至大圍站鄰近公廁（Public toilet）等公共設施的維修開支。當上蓋物業的發展項目中所牽涉的社區公共設備愈來愈多，港鐵作為大廈公契撰寫人卻可以暗藏「補貼」條款，輕易將管理成本漸轉移至屋苑業主身上。
即使政府成立物業管理監管局，仍無法阻止港鐵壟斷式物管操作帶來的必然惡果。在可預見的港鐵的物業版圖擴展下，愈來愈多新上蓋屋苑被迫無理接受港鐵的粗暴管理，無法當家作主地決定自家屋苑的大小事務，這或者正是港鐵自稱「世界級管理」的真實面貌。
參考資料
【註一】蘋果日報（2015年05月20日)：駿景園業主斥港鐵索維修費
https://web.archive.org/web/20150530084946/http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20150520/19154044
【註二】蘋果日報（2013年11月2日)： 管理費狂飆 映灣園加19％最狼 港鐵4屋苑平均升一成
https://web.archive.org/web/20170406015956/http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20131102/18490095
【註三】獨立媒體（2021年05月25日)：逾二千德福花園居民聯署 抗議大業主港鐵背信棄義拒修外牆 https://bit.ly/3zlZilG
【註四】仁聞報（2016年12月12日）：薪金異常高昂 支出五花八門 港鐵物業收費欠透明
https://jmc.hksyu.edu/ourvoice/?p=7308
Aveline-Dubach, N., & Blandeau, G. (2019). The political economy of transit value capture: The changing business model of the MTRC in Hong Kong. Urban Studies, 56(16), 3415-3431.
研究自主 月捐撐起最新專研系列：https://liber-research.com/support-us/
FPS ID：5390547
HSBC PayMe 捐款支持：https://bit.ly/32aoOMn
戶口號碼：匯豐銀行 640-198305-001 (LIBER RESEARCH COMMUNITY (HK) COMPANY LIMITED)
義工招募：https://bit.ly/2SbbyT3
DC成為Jordan新寵兒！
見到 Batman玩具會睇到入晒神，因為Batman主色係黑色，平時最鍾意黑色嘅Jordan更係唔會放過呢位英雄人物！🦸🏻
又多一個好行為列表儲印仔嘅新目標啦！😆
.
———————————————
https://www.tiny.com.hk/
B51 助幼兒發掘無限潛能💫💥
Instagram: B51 Store
LCX店
📍地址：九龍尖沙咀廣東道海港城海運大廈三樓 LCX19A-22B號舖
⏰營業時間：星期一至日11:00 - 20:00
MOKO店
📍地址：九龍旺角太子道西193號新世紀廣場2樓251-252號鋪
⏰營業時間：星期一至日11:00 - 20:00
荃新天地店
📍地址︰荃灣楊屋道1號荃新天地1期1樓135號鋪
⏰營業時間：11:30-20:30
MegaBox限定店
📍地址：九龍九龍灣宏照道38號企業廣場五期MegaBox 9樓1號鋪
⏰營業時間：11:00-21:00
美麗華限定店
📍地址：尖沙咀美麗華一期1/F Area L1-D (112號鋪)
⏰營業時間：12:00-21:00
.
.
B51 Store
.
#Follow
MeWe:
https://mewe.com/p/歌c拉3年抱31湊3
IG:
www.instagram.com/threekids.gloria
FB: www.facebook.com/threekids.gloria
.
#B51 #DC #batman #superhero
#香港媽媽 #媽媽博客 #親子博客 #親子blogger #本地媽媽 #全職媽媽 #三年抱三
?️購買Link：https://www.justlikethis.me/
終於今次唔洗做Model，可以親自拍Lookbook同影相啦☺️
BTW呢個突發HALLOWEEN市集?估下我地到時會扮咩?
開檔又同大家見面都緊張又興奮?
希望到時見到你地啦❤️
?市集詳情:
日期：31/10-1/11一連兩日
時間：4pm-11:00pm
地點：灣仔駱克道93-107號利臨大廈4樓
以下是以我們經驗染出來的對照列表，大家可作參考：
1. 洋蔥皮??啡色、芥末黃色
2. 牛油果核??偏紅的粉色、杏色、卡其色
3. 牛油果皮??偏啡的粉色、杏色、卡其色
4. 牛油果核＋皮??粉色、杏色、卡其色
5. 蝶豆花??藍色、紫色
6. 蝶豆花＋洋蔥皮??綠色
7. 蘇木??燈紅色
8. 茜草??紫紅色
?先用明礬浸完，會比較些色～
P.S : 最終顏色的深淺度視乎水的PH值、食材跟水的比例
*This is NOT a sponsored video*
•••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••
↓我的其他影片 My other videos ↓
▶▶【香港返工放工EP1】終於甩P牌啦!!?表面風光的返工日常Vlog
http://y2u.be/9EFbbCyssQA
▶▶【?燒錢系列】我到底用什麼相機拍片影相?我的SONY家族全哂冷?
http://y2u.be/vlxQU6Fs7RQ
▶▶【?GIVEAWAY?】工作室裝修後的終極成品?把工作室裝修得像去外國旅行?｜STUDIO TOUR 下集
http://y2u.be/m86_1rVINpQ
▶▶【頸都長埋】?Studio Tour 終於來了!!!!! 董事們的Working Area篇
http://y2u.be/BpnReM4bwWs
▶▶?自製渡假感LookBook?
http://y2u.be/9LYc5bZqPEE
▶▶?100天裝修日記?
http://y2u.be/b-7NbnXabjk
▶▶【?工作室Empty Tour?】裝修前小紀錄⚒️跟我回到3個月前吧！
http://y2u.be/52DqV605FKo
▶▶【LookBook拍攝幕後花絮】 偶包ByeBye? 時尚高冷背後的綜藝靈魂?
http://y2u.be/mKli1EQe-7w
▶▶【?我搞品牌啦!! 】 一個女仔去南極春夏款登場✨✨
http://y2u.be/8mVMdp7T5HQ
▶▶?一個女仔去南極?Playlist
https://bit.ly/3bpgT00
▶▶[中字]一個女仔去非洲 EP1-15 Playlist
https://bit.ly/2UHk5NN
▶▶[中字]?一個女仔系列? Playlist
https://bit.ly/3antH7g
•••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••
▾Know more about Me ｜關於我更多▾
?訂閱我吧 : http://www.youtube.com/redispolly
?我的品牌 : http://www.justlikethis.me
?INSTAGRAM : http://instagram.com/polly.cpl
?FACEBOOK : http://facebook.com/redispolly
?BLOG : http://www.pollycpl.com
?JOB INQUIRES : [email protected]
•••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••
♫Background music:
Wait For Me - Jeff II
ES_Another Sunny Day - Golden Age Radio
?Camera & Lens:
SONY A7C - 20mm f/1.8
?Editing:
Final Cut Pro
異靈異靈年 01 - 香港美利大廈鬧鬼事件 (廣東話)
https://youtu.be/SswOKgjrmpI
請各網友支持, 課金巴打台
(過數後請標明所支持的節目或主持, 把入數收據WhatApps 至 : 94515353 )
- 恒生 348 351289 882
- 中銀 012 885 1 086914 9
( 戶口名: Leung Wai in Tammy)
- 轉數快FPS 3204757
- PayMe 94515353
- Paypal : tammyleung96@yahoo.com.hk
巴打台購物網址
https://badatoy.com/shop/
巴打台Facebook
https://www.facebook.com/badatoyhk/
巴打台Youtube Channel:
https://www.youtube.com/channel/UCmc27Xd9EBFnc2QsayzA12g
----------------------------------
香港美利大廈鬧鬼事件
香港歷史上有好多鬧鬼事件，或者系受英國人影響，鬼亦特別多。香港美利大廈鬧鬼事件就系其中一單。香港美利大廈(Murray Building)，於1969年落成。位於香港島中環區，屬於政府重要決策局及部門嘅總部。而呢幢27層嘅建築物系當時最高嘅政府建築物。從前，喺美利大廈北面近金鐘道有另一建築物名為美利樓，其外型更加古典，不過而家已經遷至南區赤柱繼續保存。雖然美利大廈系仿古建築，但佢並唔喺香港法定古蹟列表上，因為佢只有40年歷史。
從60年代初，大廈經常傳出鬧鬼之事，擾攘多年。70年代，鬧鬼之事更熱烈，有職員指睇見「無頭鬼」。喺1974年，美利大廈發生了一宗鬧鬼事件。當時美利大廈系運輸署辦事處(運輸署總部)，據指當年有職員喺運輸處辦公室常常聽到奇怪嘅打字機聲，又指所有打字機一夜間全數被搬到地上，甚至有外藉官員「見鬼」被嚇暈，言之鑿鑿。為了安撫人心，運輸署請來高僧使法，用佛教超渡儀式來把怨氣淨化。政府部門要驅鬼，實屬罕見。這事需動用公餉打斋，因此存有相關嘅檔案紀錄。
回到現喺，當美利大廈現時嘅寫字樓於2011年年底遷往添馬艦嘅新政府總部大樓後，美利大廈將會空出。鑒於建築物處於優越位置，毗鄰山頂纜車站及香港公園，以及喺市中心對高級酒店嘅龐大需求，美利大廈很有潛力改建成酒店。經過適當嘅改建工程及添加相關附屬設施後，新酒店將會成為海外遊客極佳嘅選擇。改裝也系更符合環保嘅方案。
為左安撫人心，運輸署請左高僧施法，用佛教超渡儀式來把怨氣淨化。政府部門要驅鬼，實屬罕見。這事需動用公餉打斋，因此存有相關嘅檔案紀錄。當年運輸署發言人接受記者訪問，被問及運輸署有沒有鬼之事時說：無證據顯示有鬼，但亦都無證據顯示無鬼
異靈異靈年 01 - 香港美利大廈鬧鬼事件 (國語)
https://youtu.be/1pUsSjR9N10
請各網友支持, 課金巴打台
(過數後請標明所支持的節目或主持, 把入數收據WhatApps 至 : 94515353 )
- 恒生 348 351289 882
- 中銀 012 885 1 086914 9
( 戶口名: Leung Wai in Tammy)
- 轉數快FPS 3204757
- PayMe 94515353
- Paypal : tammyleung96@yahoo.com.hk
巴打台購物網址
https://badatoy.com/shop/
巴打台Facebook
https://www.facebook.com/badatoyhk/
巴打台Youtube Channel:
https://www.youtube.com/channel/UCmc27Xd9EBFnc2QsayzA12g
-------------------------
香港美利大廈鬧鬼事件
香港歷史上有很多鬧鬼事件，也許是受英國人影響，鬼也特別多。香港美利大廈鬧鬼事件便是其中一起。香港美利大廈(Murray Building)，於1969年落成。位於香港島中環區，屬於政府重要決策局及部門的總部。而這幢27層的建築物是當時最高的政府建築物。從前，在美利大廈北面近金鐘道有另一建築物名為美利樓，其外型更加古典，不過現在已經遷至南區赤柱繼續保存。雖然美利大廈是仿古建築，但它並不在香港法定古蹟列表上，因為它只有40年歷史。
從60年代初，大廈經常傳出鬧鬼之事，擾攘多年。70年代，鬧鬼之事更烈，有職員指看見「無頭鬼」。在1974年，美利大廈發生了一宗鬧鬼事件。當時美利大廈是運輸署辦事處(運輸署總部)，據指當年有職員在運輸處辦公室常常聽到奇怪的打字機聲，又指所有打字機一夜間全數被搬到地上，甚至有外藉官員「見鬼」被嚇暈，言之鑿鑿。為了安撫人心，運輸署請來高僧作法，用佛教超渡儀式來把怨氣淨化。政府部門要驅鬼，實屬罕見。這事需動用公餉做法事，因此存有相關的檔案紀錄。
回到現在，當美利大廈現時的寫字樓於2011年年底遷往添馬艦的新政府總部大樓後，美利大廈將會空出。鑒於建築物處於優越位置，毗鄰山頂纜車站及香港公園，以及在市中心對高級酒店的龐大需求，美利大廈很有潛力改建成酒店。經過適當的改建工程及添加相關附屬設施後，新酒店將會成為海外遊客極佳的選擇。改裝也是更符合環保的方案。
為了安撫人心，運輸署請來高僧作法，用佛教超渡儀式來把怨氣淨化。政府部門要驅鬼，實屬罕見。這事需動用公餉做法事，因此存有相關的檔案紀錄。當年運輸署發言人接受記者訪問，被問及運輸署有沒有鬼之事時說：無證據顯示有鬼，但亦都無證據顯示無鬼!
BGM:Title: Blue Skies by Silent Partnerhttps://www.youtube.com/watch?v=5kDO8hLu9iI字幕君@NG Adem =================================我是Hi ... ... <看更多>
香港 大廈 列表 在 旺角彌敦道近豉油街@1950's - Pinterest 的推薦與評價
Jan 21, 2016 - - 左: 南華戲院（砵蘭街／豉油街交界）1966年1月9日開幕，現址為新興大廈，資料來源: 香港已結業戲院列表。 - 中: 瓊華大酒樓vs 瓊華中心 - 新圖最 ... ... <看更多>