科學城物流遭紅色資本入侵?這些問題相關單位必須說清楚!
科學城物流過往作為具政策目標的泛公股事業,短短兩年內,落入有紅色資本疑慮的嘉里大榮手中,過程中台灣政府是否發揮監理公股、審查外資、維護國安的角色,社會各界充滿疑慮!
因此,今天時代力量黨團,邀請了相關部會,希望能向社會各界說明,除了總統府及華航不克出席,科技部、台糖、投審會、陸委會,皆派員出席說明。
🔺科學城物流是怎麼落入充滿紅色疑雲的嘉里集團手中的?
科學城物流公司是竹科和南科園區內相當重要的物流與保稅倉儲業者,1998 年科學城物流配合國家建設六年計畫,台糖提供土地,並有台糖、華航、新竹物流三家公司共同成立,其中泛公股比例至 2017 年仍然過半,台糖與華航仍然各自持股 26%; 2017 年 8 月,華航售出手上全部 26% 持股給新竹物流,泛公股事業瞬間成為民營事業。數個月後,新竹物流又在隔年 3 月和 11 月分兩次售出共 55% 的科學城物流股權,都是賣給嘉里大榮。
加計嘉里大榮向益州化工等取得的股權,嘉里大榮至此持有 60% 以上的科學城物流股權,科學城物流成為嘉里大榮子公司。然而,嘉里大榮的境外母公司嘉里集團為港商郭鶴年家族所持有,郭鶴年與中國歷任國家主席交好,也在今年二月與順豐集團宣佈雙方完成簽署股權交易案以及「深度共管」的框架協議,因而旗下的嘉里集團向來充滿中共政治色彩、紅色疑雲重重,如今這樣的疑慮也往下滲透到關乎我國半導體機密的科學城物流中。
🔺政府對於公股事業出脫旗下股權,究竟是如何監理的?
很遺憾,今天華航回覆不克出席此次記者會。對於大眾的疑慮,華航迄今則表示,因為科學城物流並非華航核心轉投資事業,相關投資及處分均依照 「華航取得或處分資產處理程序」辦理,且相關資產處分均有經過華航審計委員會及董事會決議通過為由。
但是,科學城物流營運績效穩健且現金股利豐厚,在華航 2017 年年報中甚至是與華航營運依存度高的企業,為何華航轉身就表示,科學城物流並非核心轉投資事業,甚至要一次性出脫手上的26%股權?出脫股權是否有事先通知交通部?此外,在討論此事的董事會上,此案僅只是董事們聽取報告的「報告事項」、而非進行實質討論的「討論事項」,其原因為何?
華航針對此次交易發布的重訊中,皆無董事會及審計委員會通過日期,與華航所言有經審計委員會及董事會決議通過相悖,又是為什麼?而時任華航董事長何煖軒對媒體表示,科學城物流股權交易案有政治力介入,指的是哪些政治力?眾多疑點,我們都希望華航能出面清楚說明。
對於華航釋股科學城物流,台糖擁有優先承購權,台糖卻決定不使用。這個政策決定攸關科學城物流是否就此從泛公股公司變成民營事業,然而台糖卻表示此決定只是向董事長口頭報告,卻沒有任何會議記錄,這是國營事業內部管理該有的作為嗎?台糖以稿代簽發文給國營會說明不行使優先承購權,並請國營會鑒核,國營會卻只回文洽悉。也就是說,台糖向國營會報告這個決定並請示是否同意,國營會卻回一個「知道了」。這樣文不對題、規避責任的答覆,就是我國政府監管國營事業的方式嗎?也請台糖說明,是否接到了國營會「知道了」的解釋後,就當作是「同意」,而未進行後續的確認?
對此,台糖副總經理顧孝柔僅回應,台糖原本就持有 26% 科學城股權,經評估及詢問南科管理局及科學城物流公司,並無要求官股及公營企業須持股過半才能獲得南科管理局給予優惠的問題,且若要認購,因增列預算需時間處理而無法配合,所以確認無行使優先承購必要後呈報國營會。相關程序有進行內部簽呈,並由相關人等共同向董事長口頭報告。對此,時力黨團認為,以口頭方式決定重大管理事項,若是台糖慣常作為,將是我國國營企業管理中的一大漏洞。
🔺紅色疑雲牽連之大,連總統府國策顧問都出現其中?
在這次的疑雲中,總統府國策顧問秦嘉鴻先生,擔任益州化學工業股份有限公司的負責人,與其子秦錫鈞先生的名字都出現在整個交易案中!益州化工在 2017 年初減少手上的科學城物流股份,卻在幾個月後將華航釋出的股份全部吃下來,令人費解。
對此,我們原先也希望總統府能出席今天的記者會來說明,然而府方以「立法院監督對象應該是行政院」為由,不派員出席,對此,我們仍然希望總統府應就國策顧問遭外界質疑部分,對外清楚說明!
🔺科學城脫離「具政策目標的泛公股事業」後,還能享有優惠嗎?
以土地租金優惠為例,竹科與南科正常的租金價格為每平方公尺 59.3 元及 31.18 元,科學城物流成立之後,卻以 50.63 元及 19.33 元,分別向竹科與南科承租土地,相較於一般廠商每個月租金至少優惠 30 萬元,一年共少將近 800 萬元的土地租金。
但,當科學城轉型成民營事業、甚至外資事業,脫離「具政策目標的泛公股事業」身份後,是否就不應再享有這樣的優惠,以避免對其他民營事業造成不平等的對待?
對此,南科管理局副局長鄭秀絨說明,科學城物流從 2000 年起承租土地,合約為 20 年一約,到 2020 年第一期租約到期,租金為 12.9 元,該租金標準同其他園區事業。而新合約變成每平方公尺 19.33 元的原因,是因為 20 年來分攤的公共建設費用已經結束,只剩下土地租金的緣故。
不過,南科管理局仍未說明,這樣與其他民營公司相異的租金,是否造成對民營事業間不公平的競爭。
除此之外,在權利金的部分,竹科向科學城物流收取權利金,是每個月營業總額的 3%,南科則沒有權利金這項規定。我們接獲檢舉,部分科學城物流的業務是在竹科分公司進行,卻被移轉到位處南科的總公司去開發票,以規避權利金繳納。請問台糖,身為科學城物流的股東,是否有接獲檢舉?對此也要請問科技部,是否有監理機制去避免此類規避行為?
🔺陸委會有必要說明清楚,對於開放中資來台經營物流業的立場為何?
今天的記者會中,我們也邀請到中國事務的主管機關陸委會,便是希望能說明清楚,我國對於開放中資來台經營物流業的立場到底為何,以及針對順豐對科學城物流的重大影響力一案,又該如何監理?
陸委會副處長李必仁則表示,根據相關規定,目前針對中資來台投資汽車路線貨運業、汽車貨櫃運輸業等物流業別,禁止來台來台投資,若違法投資,將處 12 萬至 2500 萬元罰鍰,並撤銷登記許可。
針對科學城物流遭紅色資本入侵的嚴重事件,在今天的記者會中,仍有諸多問題有待總統府及各相關行政機關對外界進行完整、妥適的說明;而嘉里大榮的上層股權變動,經濟部投審會更應依法要求速提申請,落實投審會職責!
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171116跌勢才剛開始而已!?買店面你該停看聽?◎文/陳泰源
【前言】
不論是金管會主委顧立雄,還是央行總裁彭淮南,甚至是部分房仲業者,皆表示房市已軟著陸、進入打底階段。
的確,部分豪宅漲跌互見,而中古屋因建商之新成屋讓利受到擠壓間接下修但幅度縮小,公寓、國宅等低總價高CP值產品已觸底回升,現階段雖然投資客已退場,但少了競爭,剛性自用需求的買家反而可以趁機好好談價。
不過,以上指的都是住宅產品,而商用不動產呢?
隨著科技的進步、產業結構的改變、民眾消費方式的進化,買店面,你該停、看、聽?
【房仲業經營生態改變】
從業者店頭來看,過去都以人潮最多的一線店面為主,後來陸續收掉改退居二線店面,不然就是改租「形象展示用」的小店面,另外再租同棟樓上或附近的辦公室,提供營業員作業。
店面迷思逐漸被打破,有的業者甚至完全放棄店面型態,改走樓面式經營,例如我現在待的公司─《美商ERA不動產》。然而,放棄傳統店面營運模式,規模並沒有因此萎縮,反而不斷壯大,像我們公司因為加入的夥伴越來越多,最近又租下了一間破百坪的辦公室,持續擴張營運。
而店面效益越來越弱,店面租金成本依舊佔整個營運開銷很大的占比,導致許多業者因此收攤轉換經營型態,想想,實在沒必要將利潤給房東吃掉。
然而作為一名「現代業務」,多半已靠人脈資源與網路行銷了,就連預售屋購買習慣也改變,像某代銷業者善用網路科技,使用「互動3D傢配」,消費者在家就可透過720度全景攝影,而網路客成交比例,光是今年跟去年相較,同期就增近3成!
【民眾消費習慣進化】
談到買衣服、鞋子,我身邊有越來越多朋友,都是去實體店面試穿,然後回到家裡網購,畢竟店面有租金成本,商品通常可能會比較貴一些,加上網購有些免運費,而且還宅配到府,不用提著重物逛街,方便又輕鬆,這樣的現象,讓很多店家感到非常無奈。
而網路理財、行動支付與借貸、虛擬貨幣,也都正在改變傳統的消費模式。
【蛋黃區店面拉警報】
以東區的一線店面來說,目前仍有十間左右閒置招租中,當蛋黃都不蛋黃了,買店面你該更小心謹慎。
現象一:東區店面持續蕭條,最近位於忠孝東路四段的街邊店「班尼頓」也收攤,全面轉進百貨專櫃。
現象二:大坪數店面首當其衝,因租金總價過高,導致不少房東開始將一個門牌拆成2~4個小店面出租,分割不了的,目前也只能繼續閒置著。
現象三:特賣會、品牌快閃概念館充斥,相較於長期租約,短期的租金可以便宜約一成左右,對房東而言,至少有短期租金可以收,有總比沒有好,而最主要的原因是避免店面冷掉,空太久實在不好。
現象四:僅剩需要打知名度的品牌才會願意入駐。像近期日系雜貨品牌「Niko and...」以月租金320萬元承租,排名東區實價揭露月租金資訊第三高紀錄,另一側是空租超過3年,近期「王道銀行」以每月130萬元承租,而這兩個店面,剛好都是三角窗,招牌效應若不夠醒目,人家還不願意租呢!
以「Niko and...」來說,因為是進駐台灣的第一家店,需要曝光度;而王道銀行,主要業務都在網路處理,實體店面主要是採取形象概念的展示方式,主要是攬客功能和形象推廣,現場並不提供現金交易,因為是新型態的銀行,正需要廣告效益強的店面提升知名度。
【福禍相倚,店面弱,帶動商辦行情上漲?】
說到商辦租金行情,以台北101大樓為例,近五年租賃交易紀錄,大樓平均每坪月租金在2014年以3871元站上新高,之後隨著房市緩跌,隔年租金下跌14.1%,平均每坪月租金3324元,去年行情回升至3483元,今年持續攀升至3792元、年增8.9%。
而台中市商辦市場也開始強強滾,2016~2018年間台中七期商辦供給量預計可達近10萬坪,除「豐邑市政都心」因量體高達3萬坪,空置率超過3成外,其餘「順天經貿廣場」、「全球運籌中心」、「親家T3」、「鼎盛BHW」的空置率僅有1成上下。
不只租金行情,連商辦的交易量也明顯增溫,以加工絲廠「宜進」為例,近期董事會決議斥資5億元買下台北忠孝東路四段商辦樓層,估計創造每年租金收入約1300萬多元。目前宜進一年租金收入約1.5億元,包括台南廠部分場地出租給嘉里大榮物流,以及台北內湖辦公大樓部分樓層。
還有印尼「紡織大王」宋良浩,其孫子宋大江,去年5月砸下近10億元搶進大直金泰段約340.3坪土地,預計規劃為「虹光大直」案,興建地上7層、地下3層,樓地板面積約2千坪的餐飲商業大樓,該案主要承租給餐飲與零售業者,以長期收租及提供服務為主。
而長虹建設於台北市內湖區「長虹新世紀企業總部」整棟廠辦大樓,也以64.2億元賣給中華郵政。
總而言之,隨著業者的經營型態的轉變、民眾消費方式的進化、網路科技所帶來的便利性,導致店面空置率逐年攀高,而租金行情目前也正在龜速緩跌中,跌勢恐怕「才剛開始而已」,但需求動力仍在,只是轉移至商辦,因而帶動商辦產品的租售行情雙漲。
【結論】
店面目前仍有待時間補跌,因此:
若要買店面,不如買商辦;
若要買店面,買大不如買小,買大最好選可以分割成多間小的;
若要買店面,不如買透天型店面,至少土地坪數不是「持分」,未來都更、合建較容易;
若要買店面,招牌廣告效益擺第一,人潮多寡放第二(因為人潮漸漸未必等於錢潮)。
另外,餐飲業允許進駐的店面也是不錯的參考項目之一,因為餐飲業通常比較難「往上」開店,用餐人潮一樓與二樓以上相比明顯有差,而且科技再進步,餐飲業也無法在「雲端」開現做料理網路餐館。
因此,若店面可開餐廳,其實算是一種「加值」,畢竟現在的店面規定限制多,最常見的就是拒絕餐飲業,而可出租的對象較多元,也能間接縮短閒置招租期。
筆者為 美商ERA不動產大安營業處副理
【參考新聞】
拉警報 北市店面爆招租潮→https://money.udn.com/money/story/5621/2810155
商辦選址不再只看地點 數位科技更重要→http://estate.ltn.com.tw/article/4214
買預售屋改走這條「路」 網路來人增3成→http://www.chinatimes.com/realtimenews/20171113002444-260410
台中商辦強強滾,台商回流七期多→http://home.appledaily.com.tw/article/realtimenews/20171115/1241437/rtn/
東區店面冷 短租特賣會撐場→http://home.appledaily.com.tw/article/index/20171112/37843497/news/
台北東區店面蕭條,最後1間「班尼頓」街邊店也收攤→http://home.appledaily.com.tw/article/realtimenews/20171111/1231739/rtn/
王道數位化銀行,東區再展店→http://home.appledaily.com.tw/article/index/20171106/37836908/indexnews/
北市忠孝東路三角窗店面 日商每月320萬租走→http://news.ltn.com.tw/news/business/breakingnews/2164314
商辦租賃 內湖擠下信義 101穩居樓王→https://udn.com/news/story/7241/2800220
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