關於 始創中心酒樓 ，我們在網路上蒐集到這些相關的討論、資訊與評價

從始創中心望去對面的西洋菜街，縱橫交錯的招牌之間，有一所印滿 「YORK」字樣的店舖：招牌和牆壁，連冷氣機，統統都是白底紅字！海報印着「美國名牌，款質超群」，舖面雖然光鮮，但鮮有路人注目。「飲啲茶先啦。」坐於𥦬邊的我回過神來，輕敲枱面以示敬意。「你乖！識敲枱！我慢慢講多啲你聽！」YORK JEANS 創辦人周華焯，一身牛仔裝束，得悉 《MING'S》邀約訪問，就帶我們到附近酒樓飲茶，開始侃侃而談。

共兩集，今晚8、9點準時首播。

專訪內文：https://bit.ly/34oDfxO

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《蘋果日報》【暗黑旅行團】勇闖市中心廢墟佐敦廣場 70呎舖賤價10萬全港最平

香港寸金尺土，普通打工仔窮一生薪水，才能買到一個劏房型單位，黃金商舖易手價億億聲。雖然商舖身價不菲，但細心留意會發現，總有一個死場（死寂商場）在附近，明明位處市中心交通方便，但空置率高人流又偏低。記者便請了人稱「劏場醫生」、曾一手拯救荃灣地皇廣場的盛滙商舖基金創辦人李根興（Edwin），和我們來一轉經典死場遊。

壽終正寢：佐敦廣場

「有些死場是瀕臨死亡邊緣，而這個（佐敦廣場）是已經死亡。」Edwin說道。位於佐敦道28號敦成大廈的佐敦廣場，商場名字仍於大廈外清晰可見，但若然在Google Maps輸入「佐敦廣場」，卻查不到正確位置。

座落在人來人往的佐敦道，很難想像這樓高四層的商場，已烏燈黑火二十多年，是佐敦中心地帶裏的一個廢墟。「我們站在佐敦道，街上人流很多，很旺場，但今時今日全香港最便宜的物業成交呎價，最便宜的便是這座佐敦廣場。」

土地註冊處資料顯示，三樓九號舖位建築面積約70平方呎，原業主1993年以$69.7萬購入，持貨23年，2016年僅以$10萬易手，呎價僅$1,429，賬面勁蝕86%、約$60萬，堪稱全港最平的舖位。Edwin表示，香港有很多大業主將商場劏成很多小單位出售，然後不宣傳、不用任何方法吸引人流，夾硬做死一個場，令舖位貶值，然後再安排相關人士以低價收回舖位，「做這些事很沒道德，可說是乞兒兜裏拿飯吃，所以我不買不賣也不投資。有人經常說送幾間商舖給我，希望我可以把商場活化，我也會說我不要。」

佐敦廣場前身為伯爵酒樓，實用面積共約一萬平方呎。1992年，分拆成超過160個舖位出售，當年呎價逾萬，但仍吸引到不少投資者。但業主們在1993年收樓後，發現舖位皆為「縮水舖」，實用率只得三至五成，生意做不了淪為死場。1998年更因管理公司撤離而荒廢，聚集了不少癮君子和露宿者。現時該商場除地面層可供遊人進入，其他樓層已經被封閉。

「你簡直是商舖華佗！」當記者和Edwin在商場門外傾談之際，一把聲音突然從我們身旁傳過來，原來是佐敦廣場門外報紙檔的店主，由他父親開始已在這個位置經營報紙檔50多年。他繼續說：「開業的時候很多人入伙，但空置了這麼多年，聽說你令很多倒楣的商舖起死回生，我今天便特意把鎖開了等你進去玩玩。」原來店主還幫手看管廣場的閘匙，我們就趁這個難得的機會，入去探秘。

2010年，有財團以劃一收購價$13.8萬收購佐敦廣場舖位。商場的一至三樓，就曾在2012至13年，短暫經營過火鍋店。2014年就只有四樓的桑拿館，2016年在一樓開了雀會，二樓開了私房菜，但全都在很短的時間內結束營業。

鄰近高鐵　於事無補
一樓和二樓遺下了完整的食肆裝潢，還有餐具調味料，統統都沒有清走。Edwin說：「真的不知道發生甚麼事，該商戶好像走得很急。市中心這麼繁華的地段鄰近高鐵，佐敦道地舖價值以億元計算，這裏卻變成了一個廢墟。」

再上三樓，大窗戶透入自然光，雜物清空了，感覺比一二樓良好。雖然劏舖的間格已經全拆了，但地上有多條從前舖位留有的深刻直線。「驟眼看這裏每一層都是幾千呎，以這裏的黃金地段來計，一定能夠租出去，每一層我估計能以$15萬放租。」

但上到四樓，又佈滿各式各樣的廢棄品。有很多像是露宿者在這裏留宿用的床墊、2014年的舊報紙、2012年的水費單、撕爛了的明星合照、封了塵的招牌、摔破了的招財貓等等，幸好是白天進來，入黑一定充滿着靈異感覺。既然位於市區，人流地理位置俱佳，很難不令人聯想是因為靈異問題而變成市中心的廢墟。Edwin說他不太了解和相信靈異方面的東西，「甚麼靈異也好，樓下這麼旺場甚麼靈異也不怕吧！加上買賣商舖與住屋不同，開舖頭做生意不需要過夜，所以就算是餐廳酒樓也好，就算有人死了也不會變成凶舖，凶宅很多，但沒有凶舖。」

由門口的告示板到散滿一地的文件，相信背後可能有很多訴訟問題業權問題，Edwin說：「我們進來也看到有些欠債還錢的傳單，想租這裏也會擔心背後有甚麼問題。更何況之前樓上是開桑拿館的，你我都知道桑拿館不是一般平凡人能經營的。」相信這就是商場荒廢的主因。

氣若游絲：先達廣場

「死場分幾種，其中一種是死亡中，好像身後的先達廣場。」先達都稱得上死場嗎？看租值升跌便知一二。Edwin說：「上帝要你滅亡，必先令你瘋狂！租值有最高峯的時候，地下一間舖出租$5萬至$10萬，跌到現在的$1萬至$2萬，跌了五至八成。先達幾年前的舖價炒得非常厲害，但最近急速下跌，最主要是智能手提電話炒風已過。」我們走到一樓的租務部詢問，職員都說最近有很多蝕讓，租務部職員說：「三百幾萬元買回來百多萬元出售。」

吉舖處處　舖位變貨倉

先達廣場位於旺角亞皆老街83號，一共三層約3.9萬平方呎，前身是先施百貨，在1995年劏成350個舖位出售，面積由72至488平方呎，堪稱本港第一代經典劏場。職員說：「業主都很資深，沒有按揭、沒有壓力，在這個艱難時刻，就算降低租金也能接受。」最平的舖位在訪問前一天租出，租金只是3,000元，已包差餉管理費。「業主下調租金只是希望舖位不要丟空，能夠渡過這個艱難的時期，現在有一成舖位是未能出租的。」這麼低廉的租金，甚至有人租來當貨倉。

商場內外吉舖處處，目測空置舖不止一成。不論是地下、一樓還是二樓，吉舖集中於遠離電梯的角落位置。記者和Edwin上到二樓，人流更為稀少，約半數店舖沒有開門。Edwin說：「越做越靜的情況下，就會出現三個情況：一，租來當貨倉；二，開成人用品店，成人用品店當然是開在較靜的地方。三，不需要太多人流的服務行業，例如修甲、睇風水、占卜那些做預約服務的。」但由於先達廣場沒有自來水，所以食肆、美容修甲那類需要有自來水的店舖，都不能經營。Edwin補充：「沒有食肆、小食店，不能以此聚集人流。能經營的店舖種類亦收窄，只能做零售、賣買電子零件或手機產品。」

經營靠好業主　等炒風救場

我們來到維修電話老師傅黃維邦（Wilson）的店，他的店已屹立先達20多年，可說是見證着先達的興衰。Wilson說：「現在絕對是低潮，沒有試過如此低潮。」他表示現在經濟差了，人們不像以往一有新型號手機便換機，「我有另一間舖回收二手機，我們收到的手機都是壞的，現在的手機不是壞了也不會放售。」

他表示能一直支撐着店舖全因遇到一位好業主，「當時樓下的店舖租金加幅一倍，甚至一倍半，但我這個業主都只是加了我一成租金，現在逆境下業主都願意減租，有商量的空間非常好。先達有些業主日日過來巡舖，看到你生意好便加租。」所以現在租金下調的情況下，Wilson也沒有考慮要換舖慳租金，「沒有想過呢，平租的通常在角落的位置，沒有這個位置好。加上業主對我這樣好，做人不能忘恩負義。」他亦指商場的人流多少，對手機維修不算很大影響，「手機壞了一定會過來維修，人流多有時只是逛逛，不一定會買東西，手機維修穩穩定定，發達一定冇我份，夠交租餬口便沒有問題。」

Edwin認為，救活先達廣場的方法，只好等待炒風再來。「純靠商場自己的營運很難去翻身，互聯網格價太容易，引入新行業亦需要一段時間適應。要看有那一個大牌子，有一些突破性的產品出現，整個炒風來臨，炒賣的人們當然要回來先達這個地方。」

死過翻生：地皇廣場

位於荃灣登發街登發大廈的地皇廣場，是死場中的經典，其中二樓238號舖位，2012年底以約$400萬買入，2017年以$30萬轉售，勁蝕$370萬。Edwin說：「所有商舖來說，最蝕入肉的可說是這個，簡直是創了香港歷史。如果持貨幾年要蝕92.5%，眼光要很『準』，因為很難有香港物業買賣蝕到咁。」

2012年投資者尹柏權以$4.1億向鄧成波購入登發大廈商場，2013年拆成200多個舖位出售，舖位面積由50至174平方呎，套現約$9億。但小業主收樓後便發現貨不對辦，發現商場設計與售樓書不同，實用面積縮水等的問題。有小業主稱當年有地產經紀訛稱，將會有行人天橋接駁至地皇廣場，但不單止沒有天橋，商場電梯更經常因故障停用。

Edwin說：「死場的特性是，易入難出，有一些是自動電梯進入商場，但要行樓梯離開的。有一類不能救活的死場，便是要行樓梯進入商場的。如果一個商場四通八達，人流便會旺。」地皇商場中了一切死場特性，進出不便和業權分散。

聯合業主翻身　出租率達100%

業主之一的王榮梅（Olive）當年以$400萬買入了一劏舖，「收舖時，簡直是晴天霹靂！當時是買樓花沒有實物可看，實物與我們想像中有很大出入。面積很小，還是天價，一樓一間實用面積40呎的舖位要成四百幾萬。」

她曾嘗試放售或出租，都不能得到好價錢，更別說回本了。於是她便花近3年時間與各業主磋商，在2016年成立地皇之光管理有限公司，團結場內近百名業主聯合招租。她說：「回想起也覺得淒涼，曾經試過有一位業主，說只可以給我由灣仔到北角這段車程的5分鐘時間，於是我便在地鐵車廂內走來走去，進行游說工作。」她表示頭幾年她沒有受薪做聯絡人的工作，「講難聽一點，衰到不能再衰了，不如博一鋪。」頭炮租了給一間賣小型電器的百貨公司，但店主進駐後幾個月便退租。她說：「零售根本冇得做，因為趨向網購，我們就想不如做不能網購的飲食，於是我便把一樓在很短時間內改成一個美食廣場。」當時Edwin亦有參與這個死場翻生的計劃，更幫手大力宣傳，成功把當時的出租率推上到100%。

雖然走入地皇商場，仍不能以人流旺盛去形容，但不見有貨倉舖和空置舖，Edwin說：「這裏不算死，縱使有舖拉了閘，但是都有租客的。」美食廣場已因完約在２月結業，要繼續經營美食廣場便要再集資翻身。幸好同期有夾公仔機店主有意入租，現在一樓已成了夾公仔機舖，雖然疫情下不能正常營業，但總算是正確方向。Edwin說：「一個好的商場，最好是會吸引到人進來買、進來玩。一樓是美食廣場，人們很自然便會在上二樓三樓逛街，商場馬上變旺了起來。而這些夾公仔機也不錯，能吸引外來人。租金很便宜，2,000到3,000元已包冷氣費管理費等，租來創業其實都不錯。」

記者：鄭汝翹
攝影：張志孟、許先煜

https://youtu.be/_wNBX0C6-Zc

2020年7月22日上午11時，臺北市中正區衡陽路46號，正在慶祝50週年的大三元酒樓。（張哲生 攝）

下面是《鏡週刊》 於2018年4月12日刊出的大三元酒樓老闆邱靜惠專訪：

撰文／王筱君

海鮮粵菜起家的大三元酒樓，創立於1970年，創辦人吳蘇英治軍嚴謹，員工私下稱她為「慈禧太后」，與吳家么子吳朝政青梅竹馬的邱靜惠，未過門就來幫忙。因母親溺愛、吳朝政玩心重，餐廳不得不傳媳，邱靜惠力拚撐家，夫妻漸行漸遠，也錯過陪伴孩子成長，為彌補親子關係，她砸億元力挺兒女事業。

70歲生日前夕收到摘星大禮，各方恭賀聲不斷，熱鬧喧囂散去，女強人略顯落寞地說：「我始終沒收到他（先生）的祝福⋯⋯」米其林的美麗與哀愁，點滴在心頭。

米其林公布得獎名單後，大三元酒樓始終門庭若市，店外大紅壁報紙以偌大書法字寫上「本餐廳榮獲米其林一星」，各方送上的賀喜花籃排滿整個大廳，櫃台3支訂位電話一通接一通、幾乎沒停過，等待排入包廂的訂位單厚厚一大疊，不習慣提早訂位的老顧客，頂著飢餓、耐著性子等待第二輪翻桌機會。

今年70歲的大三元酒樓董事長邱靜惠一身珠寶華服，踩著高跟鞋盡顯雍容華貴，她笑容滿面地穿梭在各包廂，逐一詢問：「董仔，今天的菜口味還行嗎？」不少客人主動要求合照，所到之處，如巨星般掀起一陣騷動。

大三元酒樓以海鮮粵菜起家，有上湯龍蝦、麒麟貴妃魚等大菜，亦有融合台式風味的海鮮焗木瓜、鮮茄大生鮑等新粵菜料理，還有現做百元平價港點。曾接待馬英九、呂秀蓮等正副元首，中外名人王貞治、貴乃花、林青霞、成龍、翁倩玉都曾是座上賓，老店風光一時。

近年受金融商圈重心東移，加上景氣因素，老店漸失昔日風華。直到摘星消息一出，老客人紛紛回籠、新客人不斷湧入，邱靜惠笑稱：「有好一段時間，大夥沒這麼士氣振奮了！」

大三元酒樓是邱靜惠已過世的婆婆吳蘇英於1970年所創，吳蘇英靠經營朝發西服店致富，在衡陽路上擁有連棟房產，因先生早逝，獨自拉拔3子1女長大，長子吳坤地早年在餐廳現址經營龍香川菜，進而和歌仔戲演員楊麗花結緣，後因老屋重建翻修，吳蘇英才斥資近千萬元催生大三元。

吳、邱二家比鄰而居，邱靜惠和吳家么子吳朝政從小是青梅竹馬，銘傳統會系一畢業，還未過門就被準婆婆相中到餐廳幫忙管帳。

邱靜惠細數回憶：「台灣當時只有一家紅寶石酒樓，婆婆在乾女兒楊麗花引薦下，到香港大三元酒家挖了好多位廚房與點心部師傅。」開幕日楊麗花親自剪綵，戲迷、客人塞爆衡陽路，點心還來不及擺上桌就被搶光，盛況空前。

當時，許多銀行總行設在衡陽路，加上鄰近中山堂、總統府等政府機關，不乏達官商賈前來用餐，大三元酒樓搏得「金融餐廳」稱號，還曾多次於國民大會期間，受邀至陽明山國際飯店辦外燴。

為營造高水準，吳蘇英透過友人牽線，聘請當年大阪博覽會台灣館禮賓接待員擔任餐廳服務生，虔誠信佛的她，會先到頂樓佛堂擲筊，得搏到3個聖筊才聘用。

吳蘇英愛漂亮，總以合身旗袍示人，指甲修得細長、擦上金蔥指甲油，對媳婦也一樣要求，「頭髮，瀏海要夾好，她若覺得我穿得不夠漂亮，馬上叫我上樓換套衣服。」邱靜惠笑說，26歲嫁進吳家就再也沒看過電影，同學來餐廳吃飯，想約她空班時到附近喝咖啡，婆婆總以「阿惠很忙，妳們先去」回絕。

強悍幹練的吳蘇英凡事以餐廳為重，邱靜惠記得，結婚時為把晚餐訂席留給客人，選在中午宴客，「我結婚當天，婆婆原本要我們晚上去端盤子，是親戚提醒不要喜衝喜才作罷。」見員工動作不夠利索，吳蘇英的罵聲可從櫃檯傳到廚房，晚年基於安全考量，員工會幫忙攙扶，大家私底下都稱她「慈禧太后」。

吳蘇英對媳婦格外嚴格，邱靜惠嘆口氣說：「有時候在樓上被罵哭了，下樓還是要笑咪咪面對客人。」因其他兒女多在美國經營家族旅館事業，多數時候只有邱靜惠夫婦陪伴婆婆。吳蘇英常在半夜急敲兒媳房門，邱靜惠最後索性不關房門，還被友人虧：「沒關門就生3個，關門還得了！」

邱靜惠不曾忤逆婆婆，懷孕3胎都是做到生產前一刻，「懷大兒子快生時，有次急著幫客人結帳，從3樓摔到2樓，鼻青臉腫，婆婆急忙找醫師來家裡安胎。」

吳蘇英表達對媳婦的關心是每日早晚各燉1碗高麗參湯，盯著她喝下肚，也把所有珠寶指名相贈，且逢人就誇「阮這媳婦最乖！」至今，邱靜惠仍佩戴婆婆送的翡翠墜子。

邱靜惠3個孩子出生後，滿月就託娘家照顧，她隨即投入餐廳工作，有時禁不住思念，趁打烊偷跑回娘家探視，一旦被婆婆發現，總換來一頓「囡仔有人顧就好，生意卡要緊」的責備，孩子的童年成長她幾乎不曾參與，親子關係疏離。

問她餐廳為何傳媳不傳子？邱靜惠強顏歡笑稱：「客人說我先生名字取太好，吳朝政就是皇帝毋須主持朝政…」見我不死心，她才長嘆一口氣說：「有時先生想來幫忙，都被媽媽以『囝仔來幹嘛？緊走！緊走』趕跑，但他大我1歲，哪裡還是囝仔？」

吳朝政因不敢頂撞母親，曾搥牆發洩怒氣，有次直接把手腕骨搥斷，送台大醫院急診，也因無法在餐廳幫忙，邱靜惠無暇陪伴，夫妻倆漸行漸遠，已分居30年。

在婆婆堅持下，邱靜惠早年得向客人敬酒，「我哪裡會喝？有時1桌12人打通關、喝混酒，只想衝去廁所吐。」常醉醺醺趴在桌上，被小女兒誤解成貪杯，長大才稍能體諒母親的身不由己。

1987年吳蘇英退休，由邱靜惠當家做主，但仍需繳房租給婆婆，吳蘇英到98歲過世前，每天都會下樓巡頭看尾。

邱靜惠每年只休大年初一，賺到生意卻失去親情，送3名子女到英國、日本、美國留學，自己卻抽不出身前往探視。孩子學成歸國後，為修補空缺斷裂的親子關係，她不奢求子女返家接班，10多年來投資上億元贊助兒女創業。為此，她還自責地說：「有一好沒二好，小時候沒照顧孩子，想說如果錢可以解決就付了吧！誰知其實是害了孩子。」

儘管家事令她傷神，但邱靜惠傳承婆婆的幹練，1996、1998年陸續在陽明山玄門藝術中心和中山北路六段開設分店，全盛時期3間店月入1400萬元，直到2003年才因租約到期，結束分店。

大三元總店則歷經金融商圈移轉、1995年衡陽路大火，使原本就沒落的商圈更顯蕭條，SARS期間因鄰近和平醫院，生意近乎腰斬。

「不能開源只好節流，客人一走立刻關燈、關冷氣，每個月也能省萬元電費。」但不管餐廳是否有賺錢，邱靜惠都堅持給員工的年終獎金不能少，不少廚師班底追隨她長達20餘年。

為打理婆婆傳下來的大三元酒樓，邱靜惠把所有時間精力都奉獻給餐廳。主廚雷笑屏從學徒出身，曾被新同樂、遠東飯店挖角，他稱：「董事長（邱靜惠）每天早上9點進公司、晚上10點才走，把餐廳當自家廚房，每天匿名點餐抽查，對品質的要求是自己不敢吃絕不端給客人。」

雷笑屏讚邱靜惠帶人帶心，曾有菜鳥員工不慎燙傷，她要求廚房天天現煮魚湯送往醫院，不定時帶團隊赴香港、日本、泰國考察，作為腦力激盪靈感。

二女兒吳珮菁一度返家幫忙又離開，談及母女偶爾意見相左，邱靜惠語多無奈地說：「以前不懂什麼叫代溝，現在我完全懂了。」她曾輾轉託付深交20餘年的前籃球國手鍾枝萌擔任執行董事，以專業經理人角度，協助打理餐廳事業。

鍾枝萌表示：「1年多前接到邱董電話，聽得出來她情緒很低落，餐廳經營這麼久，有些需要調整的地方，我能幫的就盡量幫，慢慢來。」考量子女終有一天得返家接班，鍾枝萌也勸邱靜惠找回吳珮菁，母女倆至今仍在磨合中。

對經營餐廳十分熱衷的長子吳東璿，去年在日本福岡百貨商場開設分店，專賣招牌港式點心，開幕前邱靜惠曾飛去加油打氣，開幕後福岡市長親自光臨，並在私人臉書上推薦，掀起排隊熱潮。

邱靜惠把女人最寶貴的青春奉獻給大三元酒樓，嫁雞隨雞的她終於媳婦熬成婆，「拿到米其林像做夢，兒子說這是我70歲的大禮物，辛苦總算有代價。」「所有人都來恭喜我，就唯獨他（先生）什麼也沒說…」

終究是見過大風大浪的女強人，笑嘆間，邱靜惠已大筆揮毫，在壓克力掛牌寫下當日包廂宴客主人名。被米其林意外掀起的女人心事，不論美麗與哀愁，都只是運筆前滴落的墨汁，泛起短暫漣漪。

下集影片連結：https://youtu.be/NKRz_hSWz1U

從始創中心望去對面的西洋菜街，縱橫交錯的招牌之間，有一所印滿 「YORK」字樣的店舖：招牌和牆壁，連冷氣機，統統都是白底紅字！海報印着「美國名牌，款質超群」，舖面雖然光鮮，但鮮有路人注目。「飲啲茶先啦。」坐於?邊的我回過神來，輕敲枱面以示敬意。「你乖！識敲枱！我慢慢講多啲你聽！」YORK JEANS 創辦人周華焯，一身牛仔裝束，得悉 《MING'S》邀約訪問，就帶我們到附近酒樓飲茶，開始侃侃而談。

#WILDSTYLE #撒野作風 #ROOM307 #ALLEXCHAN #YORKJEANS #日新牛仔褲

專訪內文：https://bit.ly/34oDfxO

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【失傳小食】農家小吃$11/個炸油糍 皮脆蘿蔔絲餡微濕 後生仔食過未？
https://bit.ly/2ZsGQYp

油糍，又稱為蘿蔔絲餅。沒有酒樓的蘿蔔絲酥餅般精緻小巧，形狀大小像個砵仔糕，一口咬下去外皮脆脆的，內裏有滿滿的蘿蔔絲，伴着五香粉的香氣，是五六十年代的人氣小食。

珍香園
地址：西灣河成安街12號地下
電話：2560 4592
營業時間：星期一至日8am-8pm (每月第一個星期一休息)
詳情： http://bit.ly/2MrVfQR

【失傳小食】粉嶺$10懷舊即炸油糍 每日限量100個 老闆：遲早無人賣
https://bit.ly/327539k

Stanley指如果跟從傳統做法，每天開店前要花2小時預備炸油糍：「用20斤蘿蔔，把蘿蔔切成絲後，要放到鍋中炒。把蘿蔔絲炒至出水，去掉蘿蔔的辣味，散發甜味。之後加五香粉、胡椒粉等調味料，把炸漿倒在模中，再放蘿蔔絲炸兩次就完成。」

祥豐小食 (祥華商場)
地址：粉嶺祥華邨祥華商場3樓L313號舖
電話：從缺
營業時間：6am-11pm
詳情︰https://bit.ly/3jMFobW

祥豐小食 (華明市場)
地址：粉嶺華明路21號華明邨華明商場地下華明市場
電話：從缺
營業時間：6am-11pm
詳情︰https://bit.ly/2QUm4wW

經典芝麻卷日賣150條 $30條日日鮮製 失傳菲林筒手工芝麻卷
https://bit.ly/311cXQP

黑漆漆渾圓一卷，賣相相當不討好，若非飄來陣陣芝麻香，乍看還以為是傳統相機使用的卷裝菲林。八九十年代茶樓點心車中，俗稱「菲林」的芝麻卷可謂深入民心.......

方太糕品舖
地址：佐敦上海街196號地下
電話：5628 5486
營業時間：10am-12mn
詳情： https://bit.ly/2Ve0jK2

失傳錦鹵雲吞以前有大蝦叉燒 今變無料炸雲吞 「甜酸=添孫」意頭好成昔日筵席菜
https://bit.ly/318M78d

金黃香脆的雲吞皮，佐以紅中帶橙的甜酸汁，入口鬆化不油膩，成就這一道大人小孩都愛吃的小食，就算疫情肆虐，仍有人願意暫時除下口罩，一嚐滋味。這不是一般街頭巷尾能隨意找到的地道美食......

粵軒
地址：灣仔告士打道72號六國酒店1樓
營業時間：星期一至五11:30am–3pm/6pm-11pm；星期六至日及公眾假期10:30am-3pm/6pm-11pm
電話：2866 3806
詳情： http://bit.ly/2L1gV43

【失傳小食】手拉麥芽糖13次 變出8,192條龍鬚絲 $20盒龍鬚糖 師傅望開班授徒：傳承畀年輕一輩
https://bit.ly/3lSV8ep

有說龍鬚糖歷史長達二千年，至今仍親手製作龍鬚糖的「民間手藝」師傅錢廣海說，據他所知至少也能追溯至清朝：「龍鬚糖係御廚喺滿漢全席，整畀皇帝食嘅……皇帝食咗就好開心，就封佢做龍鬚糖喇。」

錢廣海
民間手藝
地址：新界荃灣西樓角道170-184號華都中心1樓29號A舖
營業時間：不定
詳情： http://bit.ly/33kwyuV

【懷舊小食】日賣100條！軟糯香甜香蕉糕 其實無香蕉成份？$4件食師傅功架
https://bit.ly/3lWk58D

香蕉糕入口鬆軟煙韌，蕉味香氣濃郁撲鼻卻總帶點不自然。在充斥西式、日式零食的現今世代，香蕉糕或許相形見絀，但在昔日的香港，這是許多孩童的珍寶，吃一口就樂上半天。

奇趣餅家
地址：旺角花園街135號地下
電話：2394 1727
營業時間：星期一至日8am-8pm
詳情： http://bit.ly/2QIqm8R

【失傳小食】昔日窮人零食蠔油豆 老店全手工製作 又炒又焗煮足4小時 $20/包粒粒皆心機
https://bit.ly/2GXMZqq

蠔油豆的口感煙煙韌韌，這全賴料理人的一番功夫。他們先早一天浸豆，第二天再把不完美的豆及豆衣挑選出來。用豉油及水等材料煮好醬汁，加入豆再慢慢攪拌。整個過程都要不停攪拌着，開首可以十至二十分鐘才攪拌一次

陳意齋
地址：太子道西157號別樹華軒地下3號舖
電話：2345 0220
營業時間：星期一至星期日10am-8pm
詳情： http://bit.ly/2ql6fW0

【失傳小食】光酥餅其貌不揚兼老餅瀕失傳 深水埗餅家堅持天天鮮製 鬆軟幼滑 $10/4個平到笑
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光酥餅，是嶺南傳統糕點，和佛山西樵大餅是親戚，只是前者大如臉孔，後者做得小巧如手掌般大。

生隆餅家
地址：深水埗北河街68號地下
電話：2360 1359
營業時間：星期一至日7am-8pm
詳情： http://bit.ly/2MYHyHc

【失傳小食】小鳳始創雞仔餅 肥豬肉南乳餡 油香滿溢外脆內煙韌 小學生未食過
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雞仔餅為甚麼叫雞仔餅？雞仔餅源自廣州，它的始創人叫小鳳，行內人多稱呼小鳳為雞仔，所以大家便以雞仔餅來命名。

年香園
地址：鯉魚門海傍道中43號D (合記海鮮側近球場)
電話：2346 3339
營業時間：星期一至五10am-10pm
詳情： http://bit.ly/33kkubj

【失傳小食】佛山名菜化身平價小食 由5毫子賣到$18 碩果僅存蝦子扎蹄賣足80年
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製作過程並不複雜，只用水和生油掃過腐竹後，加入特製醬油及蝦子，圈成一個芯，再用腐竹包起，然後用繩扎好再蒸熟。

陳意齋
地址：中環皇后大道中176號B地下
電話：25438414/ 25438922
營業時間：星期一至六 10am-7pm
星期日 10am-6:30pm
詳情： http://bit.ly/2PMOfi3


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【暗黑旅行團】勇闖市中心廢墟佐敦廣場 70呎舖賤價10萬全港最平

香港寸金尺土，普通打工仔窮一生薪水，才能買到一個劏房型單位，黃金商舖易手價億億聲。雖然商舖身價不菲，但細心留意會發現，總有一個死場（死寂商場）在附近，明明位處市中心交通方便，但空置率高人流又偏低。記者便請了人稱「劏場醫生」、曾一手拯救荃灣地皇廣場的盛滙商舖基金創辦人李根興（Edwin），和我們來一轉經典死場遊。

壽終正寢：佐敦廣場

「有些死場是瀕臨死亡邊緣，而這個（佐敦廣場）是已經死亡。」Edwin說道。位於佐敦道28號敦成大廈的佐敦廣場，商場名字仍於大廈外清晰可見，但若然在Google Maps輸入「佐敦廣場」，卻查不到正確位置。

座落在人來人往的佐敦道，很難想像這樓高四層的商場，已烏燈黑火二十多年，是佐敦中心地帶裏的一個廢墟。「我們站在佐敦道，街上人流很多，很旺場，但今時今日全香港最便宜的物業成交呎價，最便宜的便是這座佐敦廣場。」

土地註冊處資料顯示，三樓九號舖位建築面積約70平方呎，原業主1993年以$69.7萬購入，持貨23年，2016年僅以$10萬易手，呎價僅$1,429，賬面勁蝕86%、約$60萬，堪稱全港最平的舖位。Edwin表示，香港有很多大業主將商場劏成很多小單位出售，然後不宣傳、不用任何方法吸引人流，夾硬做死一個場，令舖位貶值，然後再安排相關人士以低價收回舖位，「做這些事很沒道德，可說是乞兒兜裏拿飯吃，所以我不買不賣也不投資。有人經常說送幾間商舖給我，希望我可以把商場活化，我也會說我不要。」

佐敦廣場前身為伯爵酒樓，實用面積共約一萬平方呎。1992年，分拆成超過160個舖位出售，當年呎價逾萬，但仍吸引到不少投資者。但業主們在1993年收樓後，發現舖位皆為「縮水舖」，實用率只得三至五成，生意做不了淪為死場。1998年更因管理公司撤離而荒廢，聚集了不少癮君子和露宿者。現時該商場除地面層可供遊人進入，其他樓層已經被封閉。

「你簡直是商舖華佗！」當記者和Edwin在商場門外傾談之際，一把聲音突然從我們身旁傳過來，原來是佐敦廣場門外報紙檔的店主，由他父親開始已在這個位置經營報紙檔50多年。他繼續說：「開業的時候很多人入伙，但空置了這麼多年，聽說你令很多倒楣的商舖起死回生，我今天便特意把鎖開了等你進去玩玩。」原來店主還幫手看管廣場的閘匙，我們就趁這個難得的機會，入去探秘。

2010年，有財團以劃一收購價$13.8萬收購佐敦廣場舖位。商場的一至三樓，就曾在2012至13年，短暫經營過火鍋店。2014年就只有四樓的桑拿館，2016年在一樓開了雀會，二樓開了私房菜，但全都在很短的時間內結束營業。

鄰近高鐵　於事無補
一樓和二樓遺下了完整的食肆裝潢，還有餐具調味料，統統都沒有清走。Edwin說：「真的不知道發生甚麼事，該商戶好像走得很急。市中心這麼繁華的地段鄰近高鐵，佐敦道地舖價值以億元計算，這裏卻變成了一個廢墟。」

再上三樓，大窗戶透入自然光，雜物清空了，感覺比一二樓良好。雖然劏舖的間格已經全拆了，但地上有多條從前舖位留有的深刻直線。「驟眼看這裏每一層都是幾千呎，以這裏的黃金地段來計，一定能夠租出去，每一層我估計能以$15萬放租。」

但上到四樓，又佈滿各式各樣的廢棄品。有很多像是露宿者在這裏留宿用的床墊、2014年的舊報紙、2012年的水費單、撕爛了的明星合照、封了塵的招牌、摔破了的招財貓等等，幸好是白天進來，入黑一定充滿着靈異感覺。既然位於市區，人流地理位置俱佳，很難不令人聯想是因為靈異問題而變成市中心的廢墟。Edwin說他不太了解和相信靈異方面的東西，「甚麼靈異也好，樓下這麼旺場甚麼靈異也不怕吧！加上買賣商舖與住屋不同，開舖頭做生意不需要過夜，所以就算是餐廳酒樓也好，就算有人死了也不會變成凶舖，凶宅很多，但沒有凶舖。」

由門口的告示板到散滿一地的文件，相信背後可能有很多訴訟問題業權問題，Edwin說：「我們進來也看到有些欠債還錢的傳單，想租這裏也會擔心背後有甚麼問題。更何況之前樓上是開桑拿館的，你我都知道桑拿館不是一般平凡人能經營的。」相信這就是商場荒廢的主因。

氣若游絲：先達廣場

「死場分幾種，其中一種是死亡中，好像身後的先達廣場。」先達都稱得上死場嗎？看租值升跌便知一二。Edwin說：「上帝要你滅亡，必先令你瘋狂！租值有最高峯的時候，地下一間舖出租$5萬至$10萬，跌到現在的$1萬至$2萬，跌了五至八成。先達幾年前的舖價炒得非常厲害，但最近急速下跌，最主要是智能手提電話炒風已過。」我們走到一樓的租務部詢問，職員都說最近有很多蝕讓，租務部職員說：「三百幾萬元買回來百多萬元出售。」

吉舖處處　舖位變貨倉

先達廣場位於旺角亞皆老街83號，一共三層約3.9萬平方呎，前身是先施百貨，在1995年劏成350個舖位出售，面積由72至488平方呎，堪稱本港第一代經典劏場。職員說：「業主都很資深，沒有按揭、沒有壓力，在這個艱難時刻，就算降低租金也能接受。」最平的舖位在訪問前一天租出，租金只是3,000元，已包差餉管理費。「業主下調租金只是希望舖位不要丟空，能夠渡過這個艱難的時期，現在有一成舖位是未能出租的。」這麼低廉的租金，甚至有人租來當貨倉。

商場內外吉舖處處，目測空置舖不止一成。不論是地下、一樓還是二樓，吉舖集中於遠離電梯的角落位置。記者和Edwin上到二樓，人流更為稀少，約半數店舖沒有開門。Edwin說：「越做越靜的情況下，就會出現三個情況：一，租來當貨倉；二，開成人用品店，成人用品店當然是開在較靜的地方。三，不需要太多人流的服務行業，例如修甲、睇風水、占卜那些做預約服務的。」但由於先達廣場沒有自來水，所以食肆、美容修甲那類需要有自來水的店舖，都不能經營。Edwin補充：「沒有食肆、小食店，不能以此聚集人流。能經營的店舖種類亦收窄，只能做零售、賣買電子零件或手機產品。」

經營靠好業主　等炒風救場

我們來到維修電話老師傅黃維邦（Wilson）的店，他的店已屹立先達20多年，可說是見證着先達的興衰。Wilson說：「現在絕對是低潮，沒有試過如此低潮。」他表示現在經濟差了，人們不像以往一有新型號手機便換機，「我有另一間舖回收二手機，我們收到的手機都是壞的，現在的手機不是壞了也不會放售。」

他表示能一直支撐着店舖全因遇到一位好業主，「當時樓下的店舖租金加幅一倍，甚至一倍半，但我這個業主都只是加了我一成租金，現在逆境下業主都願意減租，有商量的空間非常好。先達有些業主日日過來巡舖，看到你生意好便加租。」所以現在租金下調的情況下，Wilson也沒有考慮要換舖慳租金，「沒有想過呢，平租的通常在角落的位置，沒有這個位置好。加上業主對我這樣好，做人不能忘恩負義。」他亦指商場的人流多少，對手機維修不算很大影響，「手機壞了一定會過來維修，人流多有時只是逛逛，不一定會買東西，手機維修穩穩定定，發達一定冇我份，夠交租餬口便沒有問題。」

Edwin認為，救活先達廣場的方法，只好等待炒風再來。「純靠商場自己的營運很難去翻身，互聯網格價太容易，引入新行業亦需要一段時間適應。要看有那一個大牌子，有一些突破性的產品出現，整個炒風來臨，炒賣的人們當然要回來先達這個地方。」

死過翻生：地皇廣場

位於荃灣登發街登發大廈的地皇廣場，是死場中的經典，其中二樓238號舖位，2012年底以約$400萬買入，2017年以$30萬轉售，勁蝕$370萬。Edwin說：「所有商舖來說，最蝕入肉的可說是這個，簡直是創了香港歷史。如果持貨幾年要蝕92.5%，眼光要很『準』，因為很難有香港物業買賣蝕到咁。」

2012年投資者尹柏權以$4.1億向鄧成波購入登發大廈商場，2013年拆成200多個舖位出售，舖位面積由50至174平方呎，套現約$9億。但小業主收樓後便發現貨不對辦，發現商場設計與售樓書不同，實用面積縮水等的問題。有小業主稱當年有地產經紀訛稱，將會有行人天橋接駁至地皇廣場，但不單止沒有天橋，商場電梯更經常因故障停用。

Edwin說：「死場的特性是，易入難出，有一些是自動電梯進入商場，但要行樓梯離開的。有一類不能救活的死場，便是要行樓梯進入商場的。如果一個商場四通八達，人流便會旺。」地皇商場中了一切死場特性，進出不便和業權分散。

聯合業主翻身　出租率達100%

業主之一的王榮梅（Olive）當年以$400萬買入了一劏舖，「收舖時，簡直是晴天霹靂！當時是買樓花沒有實物可看，實物與我們想像中有很大出入。面積很小，還是天價，一樓一間實用面積40呎的舖位要成四百幾萬。」

她曾嘗試放售或出租，都不能得到好價錢，更別說回本了。於是她便花近3年時間與各業主磋商，在2016年成立地皇之光管理有限公司，團結場內近百名業主聯合招租。她說：「回想起也覺得淒涼，曾經試過有一位業主，說只可以給我由灣仔到北角這段車程的5分鐘時間，於是我便在地鐵車廂內走來走去，進行游說工作。」她表示頭幾年她沒有受薪做聯絡人的工作，「講難聽一點，衰到不能再衰了，不如博一鋪。」頭炮租了給一間賣小型電器的百貨公司，但店主進駐後幾個月便退租。她說：「零售根本冇得做，因為趨向網購，我們就想不如做不能網購的飲食，於是我便把一樓在很短時間內改成一個美食廣場。」當時Edwin亦有參與這個死場翻生的計劃，更幫手大力宣傳，成功把當時的出租率推上到100%。

雖然走入地皇商場，仍不能以人流旺盛去形容，但不見有貨倉舖和空置舖，Edwin說：「這裏不算死，縱使有舖拉了閘，但是都有租客的。」美食廣場已因完約在２月結業，要繼續經營美食廣場便要再集資翻身。幸好同期有夾公仔機店主有意入租，現在一樓已成了夾公仔機舖，雖然疫情下不能正常營業，但總算是正確方向。Edwin說：「一個好的商場，最好是會吸引到人進來買、進來玩。一樓是美食廣場，人們很自然便會在上二樓三樓逛街，商場馬上變旺了起來。而這些夾公仔機也不錯，能吸引外來人。租金很便宜，2,000到3,000元已包冷氣費管理費等，租來創業其實都不錯。」

記者：鄭汝翹
攝影：張志孟、許先煜