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【#舊時香港Patreon】香港地標用港貨！康樂大廈鋼筋產自調景嶺
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怡和大廈（Jardine House）前稱康樂大廈（Connaught Centre），曾是東南亞最高摩天大廈，多少年來成為香港經濟起飛、躋身國際大都會的符號。這些或許大家都不感陌生，但有一段往事卻未必人人了解：它所用的大量高品質鋼筋，原來不假外求、就是Made In Hong Kong，產自當年位於將軍澳調景嶺的紹榮鋼鐵廠。
這大概實現了香港地標用港貨。附圖攝於一九九七年六月，而康樂大廈於一九八八年已改稱怡和大廈。
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【收息股陽光房託】
陽光房地產投資信託基金
SUNLIGHT REAL ESTATE INVESTMENT TRUST
股票代號：0435
股息率：5.8%
每股股息：$0.27
業務類別：地產業
集團主席：歐肇基
主要股東：李兆基（21.7%）
5年業績
年度：2016／2017／2018／2019／2020
收益（億）：7.70／7.88／8.17／8.50／8.55
可分派收入（億）：4.15／4.34／4.51／4.67／4.67
資產淨值（億）：8.26／8.49／9.03／9.68／8.89
每單位派息：0.24／0.33／0.27／0.27／0.27
（截至30/6為一個財政年度）
--企業簡介--
陽光房地產基金（陽光房產）是2006年成立的房地產信託基金（REIT），並在同年於聯交所上市，發行機構為恆基地產。陽光房產每年都將最少90% 可分派盈利用於派息，因此是一個不錯的收息工具。
持有房託就如同持有物業收租一樣，而內裡包含著一個多元化的物業組合。
陽光房產投資於香港的寫字樓及零售物業，寫字樓分布於中環、灣仔、上環、尖沙咀等地，而零售物業則位於上水、將軍澳、元朗等。寫字樓與零售物業所佔的比例，以估值計大約各半。
【圖1】--陽光房產各類型物業組成
--物業長期增值--
香港地少人多，所以土地必然是有價值的資產，長期持有物業已經有不錯的回報，而包裝成房託的物業組合，往往都有一定的投資價值。
但要注意的是，不少房託在上市時都會定較高的價位，令投資價值減低。不過，只要不在上市時的首兩年投資，房託的股價漸漸就會返回真實價值，價格會較為合理。
陽光房產的物業組合包括寫字樓及零售，寫字樓有甲級及乙級，甲級有灣仔的陽光中心，而乙級則包括北角、上環、尖沙咀、旺角等地的寫字樓。
零售物業方面，包括市區如北角、紅磡、尖沙咀，以及新市鎮如上水、將軍澳、元朗等地的商場。綜合來說，物業的質素雖然不是最優質，但都算是中等的優質程度。
雖然陽光房產的物業組合並非最優質，但回報都不差。自2006年上市，陽光房產有物業收入淨額的複合增長，每年為8%，而資產淨值的複合增長，每年則為9%，兩個數字均處於高水平。
這反映香港的商業區不斷擴展，而由於市場供不應求，乙級寫字樓租金亦有相當增長，而擁有甲級及乙級寫字樓的陽光房產，回報自然不俗。
--陽光中心--
【圖2】--陽光中心財務數據
整個房託由多個物業組成，陽光中心佔比最大，貢獻了收入約4分1，物業為一個甲級寫字樓，位處灣仔，地點絕對不錯，多年來的租用率都處極高水平。
從上圖可見，租金每年都有理想的上升，除了反映大環境帶動外，亦反映物業質素不差。同時，就算不斷加租也沒有影響出租率，反映市場能承受租金水平。加上約有30%的收入貢獻，來自政府及相關機構，能提供穩定的租金收入，都是這物業加分的地方。
--陽光房產質素提升--
【圖3】--陽光房產估值及物業收入
陽光房產多項數據都能持續增長，無論是租金收入及可分派的股息，都有不錯的增長，而資產淨額同樣有理想的升幅。
成本對收入比率則能保持下降，2011年的比率為23.5%，近年已降至21.0%。資產負債比率方面，多年來持續下跌，由2011 年的30.6% 跌至近年的21.8%，財務情況健康，可見陽光房產質素不差，並且在提升中。
陽光房產的租用率甚高，多年都保持在98%，處於甚高的水平。可見在市場需求，以及物業地點不差、管理不錯的因素下，租金回報理想。
不過投資者要明白，房託的增長主要源於內部，而向外擴展的能力則有限，這令升值的潛力不會太大，因為難以創造出再投資的效果。
由於陽光房產將逾九成的可分派收入作股息派出，因此保留的資金很少，所以發展有限，這亦是房託的特點。雖然陽光房產都會買賣物業，但最主要的回報都是現有物業組合，而當中核心物業的變動不大，故往後若要提升收入，很大程度依賴組合內的租金提升。
【圖4】--物業組合數據
--投資策略--
從長遠及超長遠的角度看，香港的寫字樓及零售市場仍有一定的需求，雖然近年興起在家工作，但無法完全取代傳統寫字樓，最多只能成為輔助角色。因此，在家工作會影響需求的增長，令租金不會如過往般大升，但長遠仍會平穩向上。
綜合上述的各項財務數據，以及陽光房產所持有的資產，都反映其資產質素保持上升，雖然其中的資產質素不是最高級，但都是有質素的。
而隨著香港的商業區不斷擴展，擁有乙級寫字樓的陽光房產反而更有增長的動力，令此房託有穩中求勝的效果。
投資策略方面，會以收息為先，股價增值為輔，雖然預期股價在長遠都會平穩上升，但投資者最好以收息的角度來評估此房託，始終這房託都不會有很大的升幅，因此較適合中低風險程度、追求股息的投資者。
由於房託的市場估值基於租金及物業市場，中短期必定有上落，因而會令陽光房產的股價有上落，投資者要避免在過高的價位買入，因這會拉低股息的回報。因此，若股息回報少於5%，反映股價過高、回報率有限，投資者可利用這作為其中一個評估平貴的指標。
現時股息率約5%、6%，反映這房託處合理水平，對追求收息的投資者，已經可以分注投資，長期持有。
（本人為證券業持牌人士，未持有上述股票）
現時全港單車徑合共總長223公里，等於行車道路長度1成半。政府10年前曾提出打造一條連接新界東西，環長82公里的「超級單車徑」，但至今竣工遙遙無期。加上5萬7千個公共單車泊位，與單車徑一樣主要分佈在新界、將軍澳及離島。九龍及港島區嚴重缺乏單車配套，要在全港發展單車系統有甚麼侷限？
香港大學城市規劃及設計系副教授周江評指，香港的歷史背景是單車規劃的一大限制。他說：「香港最初是一個貿易港口，城市規劃以貿易為先。」因此，起初城內建設及道路設計，均旨於促進貿易，只考慮殖民地人士的需要。不少舊區並沒有足夠的基礎建設予行人及單車使用者。周教授強調，香港空間小，舊區及鬧市的道路狹窄，要發展單車系統，就要考慮如何騰出額外用地。就繁忙城市新增單車建設一舉，其他國家亦有不同方案，例如美國紐約按地區需要設不同的單車道，包括在馬路上與汽車共用的車道、在馬路旁加劃不設緩衝區的單車線及具保護設施的獨立單車徑。在哥本哈根，當地亦築有單車專用天橋，提高單車流動速度，同時減輕單車對地面交通的壓力。在香港，亦曾有政黨倡議，可參考國外例子，考慮到香港地少的限制，可先在馬路試行單車優先的共用車道。但周教授就認為，做法只適用於非繁忙時間。他解釋：「在港島也有部份路段，經常看到單車的蹤影。我們可從那些路段做起，在假日及平日非繁忙時間，劃出單車共用的路段。但鬧市的繁忙時間，交通本來已十分擁塞，要再加入單車共用車道，並不可行。」
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香港好去處Vlog | 西貢綠蛋島．撐獨木舟Kayak去浮潛
#綠蛋島，由將軍澳相思灣出發到浮潛熱點綠蛋島，可以行山，亦可以租借獨木舟啊！今次，愛玩小生就選擇租借獨木舟，由相思灣海路前往綠蛋島，單程需時45分鐘，就可以浮潛欣賞海底世界啦！
＊綠蛋島簡介＊
位於清水灣效野公園的綠蛋島，面向香港西面海域，據說因為外型似一個荷包蛋，而蛋黃亦正正就是島中間的綠葉灌木，故以「綠蛋島」命名啊！另外，據指潮退時候，可以由清水灣郊野公園，澗水前往綠蛋島，不過，愛玩小生乍眼看，水深都及腰，可能潮退都未能澗水前往啦！
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#讓生活多一點歡樂
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片段內容
0:00 綠蛋島Vlog 介紹 及 出發點
0:32 準備落水上Kayak
1:28 沿途注意事項
2:07 綠蛋島
3:45 行程總結
巴士鬼故分享！怪異母子玩鐘怪事！(靈凶翻騰半夜講呢啲 D100)
